[고준석의 실전투자]집 팔 때 계약 해제하면 ‘배액배상’ 원칙

고준석 제이에듀투자자문 대표

결혼 12년 차 맞벌이 부부인 A 씨는 남편의 반대를 무릅쓰고 내 집 마련에 나섰다. 친정 근처에서 마음에 쏙 드는 아파트를 소개받아 주변 시세보다 싼 7억 원에 매매계약을 마쳤다. 계약금 7000만 원 중 2000만 원은 계약 당일 지급했고, 나머지 5000만 원은 일주일 후에 지급하기로 했다.

그런데 매도자가 아파트 가격이 상승하고 있다는 이유로 계약 해제를 통지해 왔다. 그러면서 계약금으로 받은 2000만 원의 2배인 4000만 원을 돌려주겠다고 한다. 매도자의 계약 해제 통지에 어떻게 대응해야 하는지 궁금하다.

서울부동산정보광장에 따르면 최근 서울 아파트 거래량은 올해 1월 1416건, 2월 2458건, 3월 2982건, 4월 3187건으로 나타났고, 5월 거래량도 3000건을 넘어설 것으로 보인다. 1·3대책으로 규제가 대부분 풀리면서 시장이 조금씩 회복되고 있는 것으로 보인다. 다만 적정 집값이 얼마인지에 대해 매수자와 매도자 간 의견이 달라 ‘줄다리기’를 하는 경우도 그만큼 많아질 것으로 보인다.

이런 상황에서는 아파트 매매계약이 체결된 뒤에도 매도자와 매수자의 이해관계에 따라 그 계약이 해제되는 경우가 나올 수 있다. 매도자가 매매계약 이후 해제하는 가장 큰 이유는 급격한 가격 상승이다. 반대로 매수자가 해약하는 대표적인 이유는 가격 하락이다.

매매계약의 해제는 계약 당사자 일방의 의사표시에 의해 계약의 효력을 원래부터 없었던 것으로 하는 것이다. 매매계약이 정당하다면 원칙적으론 해제할 수 없다. 그러나 매매계약이 체결된 이후에도 당사자인 매도자나 매수자는 이행기(중도금 지급 등)에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있다(민법 제543조). 계약해제권은 형성권으로 당사자 일방의 의사표시로 계약을 해제할 수 있다. 즉 매매계약의 당사자는 누구든 이행기에 착수하기 전까지는 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다.

매도자가 계약의 해제를 선언한 때에는 다른 약정이 없었다면 계약금의 배액을 상환해야 한다. 물론 매수자도 계약을 해제할 수 있다. 당연히 별다른 약정이 없었다면 계약금은 포기해야 한다(민법 제565조).

이때 약정된 계약금 중 일부만 지급하고, 나머지 계약금을 지급하기 전에 계약을 해제하는 때에도 일부 계약금인 2000만 원에 대한 배액을 상환받는 것이 아니다. 당초 계약서에 명시된 계약금 7000만 원에 대해 배액을 상환받아야 한다. 해약금의 기준이 되는 것은 실제 받은 돈이 아니라 원래 약정된 계약금으로 보기 때문이다(대법원 2014다231378). 따라서 아파트 매매계약서에 계약금으로 7000만 원이 명시된 경우 4000만 원을 돌려받고 계약을 해제해 주면 안 된다. 원래 매매계약서에 명시된 계약금 7000만 원의 배액인 1억4000만 원을 받고 계약을 해제해 줘야 한다.

참고로 매매계약에 대해 계약금과 중도금까지 지급했다면 매수자가 유리하다. 중도금까지 지급된 후에는 당사자 일방이 계약을 해제할 수 없기 때문이다(대법원 99다62074). 만약 매도자가 해제를 원한다면 매수자는 손해배상을 받고 계약을 해제해 줄 수 있다. 또는 매도자의 해제 요구를 거절하고 소유권등기를 이전받을 수도 있다. 다만 당사자 간에 합의하거나 매수자가 잔금을 도저히 지급할 수 없을 때는 해제할 수 있다(민법 제544조). 이때 해약을 당하는 사람이 금전적인 손해를 입었을 때는 손해배상까지 해줘야 한다.