장마로 점포 물바다, 복구비 ‘네탓’ 공방땐[부동산 빨간펜]

임대인, 전기 등 건물 수선 의무 있지만
점포 시설물 피해는 임차인 부담이 원칙
임대료 3달 연체하면 계약 해지도 가능

11일 강원 원주시 문막읍 건등리의 한 상가주택에서 주민이 침수 피해를 수습하고 있다. 원주=뉴스1

이달 초부터 본격적인 장마가 시작됐습니다. 동남아의 열대성 소나기 ‘스콜(Squall)’을 연상케 하는 집중호우가 내리면서 전국에서 피해가 속출하고 있습니다. 기상청에 따르면 13일 오전 9시쯤 장마전선이 수도권부터 경상도를 관통하며 전국에 장마가 본격화될 것으로 보입니다.

장마철을 맞아 피해 보상을 놓고 상가 임차인과 임대인 갈등도 커질 것으로 예상됩니다. 부동산빨간펜에도 임차인과 임대인들의 관련 질문이 이어집니다. 이번 주는 장마로 건물 누수나 침수 피해가 발생했을 때 비용 부담 사례를 비롯해 기본적으로 임차인이 알아야 할 상가건물임대차보호법(상가임대차법)에 대해 알아보겠습니다.

Q. 안녕하세요. 지난해 말부터 서울 관악구 건물 지하에서 음식점을 운영하는 임차인입니다. 최근 한 손님으로부터 재작년과 지난해 집중호우 때 건물 주변이 침수됐다는 얘기를 들었습니다. 올해 장마도 걱정이 되는데요. 만약 점포가 침수됐을 때 집주인에게 비용 청구를 할 수 있을까요?

“걱정이 많겠습니다. 보내주신 질문에 답변하기 위해 상가임대차 상담센터와 전문 변호사 등에 자문해 봤습니다.

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우선 상가임대차법에는 수리 및 원상복구와 관련해 구체적인 규정이 없습니다. 민법에 ‘임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무가 있다’는 내용이 있는데, 내용이 포괄적입니다. 그래서 기존 판례나 업계 관행 등을 참고해야 할 텐데요. 기본적으로 전기 배선 문제나 벽 누수 등 건물의 구조적인 문제는 임대인이 수선해야 하나, 임차인이 설치한 시설물 피해는 임차인이 부담해야 합니다.

임대차 분쟁을 조율해주는 서울시 상가임대차 상담센터에 문의해 보니 보통 침수가 발생하면 유리창·벽지·바닥 장판 교체와 벽·지붕 누수·배수구 수리 등은 임대인이 부담하고, 집기류·책상·의자 등 임차인이 설치한 시설물 피해는 임차인이 부담하는 선에서 갈등이 조율된다고 합니다. 전기 등 건물 구조적인 문제로 일정 기간 영업을 하지 못했다면 임차료 일부를 감액해달라고 요구할 수는 있습니다. 기록적인 폭우 등 천재지변으로 인한 피해는 손해배상 청구가 쉽지 않습니다.

만약 건물의 구조적인 문제가 수년간 반복돼 왔고, 임차인이 이 사실을 임대인에게 알렸는데도 불구하고 조치가 이뤄지지 않아 침수 피해가 발생했다면 임차인이 설치한 시설물에 대한 손해배상도 요구할 수 있습니다. 예를 들어 건물이 있는 지역이 수년째 침수 피해가 빈번한 지역이고, 임차인이 임대인에게 물막이판이나 배수 시설을 요구해 왔음에도 침수 피해가 발생했다면 임차인이 집기, 인테리어 비용 등을 보상해 달라고 요구할 수 있다는 것입니다. 이를 위해 임차인이 임대인에게 연락을 취했던 기록 등은 남겨 놓아야 합니다.

반대로 임차인이 모객을 위해 출입구 높이를 낮추거나 발코니 등을 개조하는 등 건물 구조를 변경했다면 임대인에게 시설물 피해에 대한 손해배상을 받기는 어렵습니다. 개별 사안마다 임대인과 임차인 책임 비중이 달라질 수 있으니 전문가들은 지방자치단체 상담센터나 변호사 자문을 꼭 받아볼 것을 추천합니다.”

Q. 인천에서 음식점을 하고 있는 임차인입니다. 비가 올 때마다 벽 누수가 심합니다. 장마 때 누수가 더 심해질 것 같은데요. 집주인은 누수 문제가 아니라고 주장하는데 어떻게 해결해야 하나요?

“만약 건물 구조적인 문제라면 임대인이 비용을 부담해 수선을 해줘야 합니다. 임대인이 건물 문제가 아니라고 주장한다면 업체를 통해 누수의 원인을 정확히 파악해야 합니다. 전문업체에 의뢰해 누수의 원인을 먼저 파악해 보시길 바랍니다. 전문업체 조사 결과 건물 구조적인 문제라면 비용을 청구할 수 있습니다.

비용 청구를 해도 임대인이 받아들이지 않는다면 건물주에게 내용증명 우편으로 고지한 뒤 임차인이 전문 업체를 통해 직접 수리한 후 임대인에게 비용을 청구할 수 있습니다. 전문가 의견을 보내도 집주인이 응하지 않는다면 손해배상 소송을 제기하거나 계약 해지를 요구할 수도 있습니다. 갈등을 사전에 막으려면 계약서를 작성할 때 ‘건물 노후나 하자로 인한 누수 배수 문제가 발생하면 영업손실로 인한 비용을 임대인에게 청구하겠다’는 특약을 넣는 것도 방법이 될 수 있습니다.”

Q. 서울 금천구에서 카페를 운영하고 있습니다. 최근 영업이 부진해 2개월분의 월세를 연체했습니다. 며칠 전 임대인으로부터 계약을 해지한다는 내용증명을 받았는데요. 계약 체결 당시에 임차인이 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약했습니다. 정말 계약이 해지되는 건가요?

“상가임대차법은 임차인의 연체액이 ‘3기’의 임대료에 해당하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 1기는 한 달 임대료를 의미합니다. 이번 사례에서는 2개월 연체하면 계약을 해지한다는 특약이 있지만 특약 자체가 상가임대차법 규정에 위반된 약정으로 효력이 없습니다. 다음 달 임차료를 낸다면 계약이 해지되지 않습니다.”

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