“집주인이 세입자 구해야 보증금 내준대요…전세사기 인정 될까요?”[부동산 빨간펜]

전세사기 피해자에 대한 지원이 본격 시작됐습니다. 지난달 1일 ‘전세사기 특별법(전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법)’이 시행되면서 전세사기 피해자인지 결정하기 위한 신청을 받고 있습니다. 전세사기 피해자로 최종 결정되면 경·공매 유예 및 정지, 경·공매 우선매수권 부여, 저리 대환 대출, 긴급복지지원 등의 지원이 이뤄집니다.

이달 19일까지 약 50일이 흐른 20일까지 피해자로 최종 인정된 세입자는 총 585명입니다. 전세사기 피해가 여전히 속출하고 있고, 총 피해 주택 규모가 2만6000채에 달할 것으로 예상되는 것을 고려하면 약 2%에 그칩니다.

피해자 결정이 더딘 것은 여러 가지 요건을 갖춰야 하는 데다, 신청 절차와 방법 등을 헷갈려하는 피해자들이 많기 때문으로 보입니다. 실제 전세사기 피해자들이 모여 있는 커뮤니티나 온라인 채팅방 등에서는 관련 질의가 하루에도 수차례 올라오고 있습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 전세사기 피해자 신청 방법과 지원 방안 등을 알아보겠습니다.

지난 4월 인천 미추홀구 건축왕 전세사기 피해 아파트에 해당 아파트 경매에 입찰하지 말아달라는 내용의 플랜카드가 붙어 있다. 인천=양회성 기자 yohan@donga.com

Q. 이달 말 전세 계약이 끝나는 경기 수원시 빌라 세입자입니다. 두 달 전 집주인에게 전세 계약을 연장하지 않겠다고 전했습니다. 집주인은 신규 세입자가 있어야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하는데요, 집을 구경하러 오는 세입자가 없는 상황입니다. 보증금을 제때 돌려받지 못할 것 같은데, 이런 경우에도 전세사기 피해자로 인정될 수 있나요?

“전세사기 피해자로 인정받기 위한 요건에는 4가지가 있습니다. 첫 번째는 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우(임차권 등기를 마친 경우도 인정)입니다. 두 번째는 임대차 보증금이 3억 원 이하(시도별·피해자 여건 고려해 2억 원의 상한범위 내에서 조정 가능)여야 합니다. 세 번째는 다수의 세입자가 전세사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상돼야 합니다. 마지막으로 집주인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 합니다.

특별법상 전세사기 피해자로 인정되기 위해서는 기본적으로 이 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 일부 요건만 충족하는 경우 피해자로 인정될 수는 있지만, 지원 범위가 줄어듭니다.”

Q. 전세사기 피해자로 인정받으면, 어떤 지원을 받을 수 있나요?

“피해자로 결정된 임차인은 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터(대면·유선) 및 지사(대면)를 통해 지원대책에 대한 자세한 안내를 받을 수 있습니다. 피해자 지원 방안으로는 △경·공매 유예 및 정지 △경·공매 우선 매수권 부여 △경·공매 대행 △조세채권 안분 △공공임대 제공 △미상환금 분할상환 △신용정보 등록 유예 △대출 등 금융 연계 △긴급복지 등이 있습니다. 무료 법률상담과 심리상담도 가능합니다.

피해자들의 관심이 큰 분야는 대출 등 금융 지원 방안입니다. 대표적으로 정부는 전세사기 피해자가 거주주택을 경매나 공매 등에서 낙찰 받거나 신규 주택을 구입할 때 주택구입자금을 저리로 대출해줍니다. 디딤돌 대출 내 전용상품의 경우 연 소득 7000만 원 이하인 피해자가 4억 원 한도에서 연 1.85~2.70%의 금리로 빌릴 수 있습니다. 최장 30년 만기로 3년간 거치가 가능합니다.

기존 고금리 대출을 저리로 대환하는 상품도 이용할 수 있습니다. 버팀목전세대출을 활용해 계약기간 종료 후 1개월이 지난 전세사기 피해자 중 부부합산 연 소득 7000만 원 이하이고, 부부합산 순자산 가액이 5억600만 원 이하일 경우 지원 대상이 됩니다. 지원 기간은 6개월(대출보증기관의 연장 기준에 따라 달라짐)이며 연 1.2~2.1%의 금리로 최대 2억4000만 원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액의 대출이 가능합니다.”

올해 4월 인천 미추홀구 주안역 광장 ‘찾아가는 전세피해지원 상담버스’를 찾은 전세사기 피해자들이 상담을 받고 있다. 인천=양회성 기자 yohan@donga.com

Q. 전세사기 피해자 요건 중 어떤 것을 충족하는지에 따라 지원 범위가 달라지나요?

“4가지 요건을 모두 충족하는 세입자라면 특별법상 규정하는 모든 지원이 가능합니다. 만약 확정일자도 받지 않았고 임차권 등기도 하지 못해 대항력이 없는 상황이라면 우선매수권 부여 같은 경공매 특례는 받기 힘듭니다. 대신 임대차보증금 액수가 기준을 충족하고, 집주인이 보증금을 돌려주지 않으려 한다는 점이 명확하다면 일반 금융지원 및 긴급복지지원은 받을 수 있습니다. 이때도 대항력은 없더라도 세입자가 실질적으로 주택을 점유하고 있어야 합니다.

다른 조건은 충족했는데 보증금이 기준선을 넘은 세입자라도 조세채권안분 지원은 받을 수 있습니다. 집주인의 세금체납액을 개별주택별로 나누고, 주택이 경매에 넘어갔을 때 해당 주택에 해당하는 세금체납액만 분리 환수하는 조치입니다.”

Q. 전세사기 피해자 인정 요건을 충족하더라도 특별법상 지원 대상에서 제외될 수 있나요?

“그렇습니다. 특별법은 전세사기 피해 지원 적용 제외 대상을 명시하고 있습니다. 세입자가 주택임대차보증금 반환보증에 가입했거나, 임대인이 보증에 가입한 경우가 대표적입니다. 보증금 규모가 최우선 변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우에도 마찬가지입니다. 이 경우 특별법 지원이 없어도 세입자가 보증금을 변제받을 수 있기 때문에 제외되는 것이죠. 대항력 또는 우선변제권 행사 등을 통해 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있을 때도 피해 지원에서 제외됩니다.”

Q. 전세사기 피해자 신청은 어떻게 해야 하나요?

“세입자가 직접 시청이나 도청 등 지방자치단체에 신청해야 합니다. 이때 신청 지자체는 피해 주택을 기준으로 합니다. 인천 소재 피해 주택에 현재 거주 중인 세입자라면 인천 전세피해지원센터, 피해 주택은 인천이지만 현재 서울에 거주 중인 경우에도 서울이 아닌 인천 전세피해지원센터에서 신청할 수 있습니다. 본인 확인을 위해 신분증(주민등록증, 운전면허증, 여권 등)을 반드시 지참해야 합니다.

전세사기 피해자로 인정받기 위해 제출해야 하는 서류 목록. 국토교통부 제공

피해자 신청을 위해 제출해야 하는 서류 목록은 총 8가지입니다. △결정신청서(작성서식은 시·도 또는 국토부 홈페이지, ‘안심전세앱’ 등에서 다운받거나 접수처에서 제공) △임대차계약서 사본 1부 △주민등록표 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당) 등은 필수 서류입니다. 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식 제공)나 임대인의 파산선고 결정문, 임차권 등기 서류 등은 해당 사실이 있는 임차인만 제출하면 됩니다. ”

Q. 전세사기 피해자 신청을 완료했습니다. 앞으로 어떤 절차가 남아있나요?

“전세사기 피해자 신청이 이뤄졌다면, 광역시·도에서 신청일로부터 30일 이내에 접수 및 기초 조사를 진행합니다. 이후 국토부 내 전세사기피해지원위원회의 심의를 거쳐 피해자 결정이 최종적으로 이뤄집니다. 피해자 결정은 위원회 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 완료됩니다. 신청부터 최종 결정까지 최대 두 달 반이 소요되는 셈입니다.

국토부는 기존 월 1회 이상 대면으로 개최하던 위원회를 이달부터 격주 단위로 서면 또는 대면 개최하고 있습니다. 피해자 인정 절차를 보다 신속하게 진행하기 위해서입니다.”

전세사기 피해자 지원 신청 기관

※피해자 인정 뒤 각 기관에 세입자가 직접 신청

지원	신청 기관
경공매 유예 및 정지	(경매)관할 지방법원
	(공매)국세는 관할 세무서장, 지방세는 지자체
경공매대행 지원 서비스	HUG
조세채권안분	(국세)관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사
	(지방세)지자체, 한국자산관리공사
공공임대제공(우선매수권 양도)	LH 등 공공주택사업자
미상환금 분할상환	전세대출보증회사
신용정보 등록 유예 지원	채권금융기관(보증회사, 은행 등)
대출 등 금융지원	은행 등 금융회사
긴급복지지원	관할 지자체

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