[우병탁의 절세통통(㪌通)]1주택자 양도세 공제, 국내 거주해야 적용

1가구 1주택 특례 장특공제 적용
양도 때 국내에 안 살면 특례 제외
국내 거주기간 따라 공제율도 변화

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장

장기보유특별공제(장특공제)는 양도소득세를 줄일 수 있는 핵심이다. 공제 비율에 따라 내야 할 세금도 크게 달라진다. 특히 공제 비율이 더 높은 ‘특례 장특공제’를 적용받는 1주택자는 국내 거주 여부에 따라 양도세 납부액이 급변할 수 있어 주의해야 한다.

거주자인 1가구가 국내에 1채의 주택을 2년 이상 보유하다 양도하는 경우 양도세를 비과세한다. 다만 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 상태에서 취득했다면, 양도하기 전 2년 이상 거주도 해야 한다.

1가구 1주택자라도 양도 금액이 12억 원을 넘는 경우 그 집으로 얻은 전체 양도 차익에서 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도 차익은 과세한다. 이때 과세 대상이 되는 양도 차익에 장특공제가 적용된다. 보유와 거주 기간에 따라 과세 대상 양도 차익의 일정 금액을 차감하고, 남은 금액에만 세금을 매긴다는 의미다.

일반적인 장특공제율은 보유 기간이 3년 이상일 때 연 2%씩 적용해 최대 30%를 공제한다. 1가구 1주택자는 일반적인 공제율보다 높은 비율인 특례 장특공제를 적용한다. 대신 거주 기간 2년이 넘는 것을 전제조건으로 한다. 2년 이상 거주를 하고 3년 이상 보유했을 때 거주 기간과 보유 기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80%의 장특공제를 받을 수 있다.

이때 국내 거주 여부에 따라 세금도 달라진다. 주택을 취득하는 시점에서는 국내에 거주하지 않았지만 그 이후 국내 거주자가 돼 1주택을 양도한 경우를 예로 들어 보겠다. 전체 보유 기간은 9년이고, 국내 거주자로서 보유 및 거주한 기간은 3년이다. 9년의 보유 기간 전체에 연 8%를 적용한 72%를 적용할지, 거주자로서의 보유 기간 3년에 연 8%를 적용한 24%를 적용할지가 문제다.

국세청은 국내에 거주하지 않은 상태에서 주택을 보유한 기간은 1주택 특례 장특공제를 적용할 수 없다고 본다. 하지만, 법원은 국내 비거주자도 특례 장특공제 적용이 가능하다는 판결을 내린 바 있다. 결국 소득세법이 개정돼 2010년부터 양도하는 주택에 대해 국내 비거주자는 특례 장특공제를 받지 못하게 됐다. 주택 양도 시점에 국내 비거주 상태라면 특례 장특공제 적용 대상이 아니라는 의미다.

문제는 비거주자에서 거주자로 전환된 경우다. 과세관청은 비거주자로서 보유한 기간도 거주자로서 보유한 기간에 포함돼야 한다는 것은 법령상 근거가 없으므로 거주자로서 보유한 기간에만 특례 장특공제가 적용된다는 입장이다.

그러나 조세심판원의 판단은 다르다. 2021년 ‘조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 장특공제의 보유 기간은 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다고 규정하고 있을 뿐 (국내) 비거주자로서 보유한 기간을 제외한다는 명문의 규정이 없으므로 거주자인 상태로 양도하였다면 전체 기간에 대해 특례 장특공제를 적용해야 한다’고 판단했다.

일반 장특공제와 특례 장특공제에 따라 양도세에는 큰 차이가 난다. 양도세에 있어서 국내 거주자, 비거주자의 판단은 납세자의 주소는 물론이고 직업과 재산, 가족 등의 차이에 따라 다르게 결정될 수 있다.

앞서 제시한 사례처럼 국내 비거주자였다가 거주자가 된 사람이 오래 보유하고 거주까지 했던 주택을 양도할 경우에는 조세심판원의 판단처럼 전체 보유 기간에 특례 장특공제를 적용하는 것이 바람직하다. 주택을 여러 채 보유하다 하나만 남은 경우에 특례 장특공제가 어떻게 적용되는지만 고려해도 알 수 있다. 다주택자가 순차로 주택을 양도한 뒤 남은 1주택을 처분할 때 역시 다주택 보유 기간을 제외하지 않고 남은 주택을 보유한 전체 기간에 특례 장특공제를 적용한다.