‘이런 곳 또 없다’ 생각했던 집… 사기꾼이 놓은 덫이었다

[기업형 전세사기의 덫]
피해자 장희정씨, 끝없는 고통
근저당 없이 깨끗했던 등기부… 확정일자 등 챙겼지만 소용없어
눈덩이 이자-잇단 공매 유찰에 눈물… 피해 1125일째, 25번째 공매 기다려
‘공인 피해자’ 됐지만 달라진 건 없어

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평소와 다를 것 없는 퇴근길이었다. 우편함에서 낯선 편지를 발견하기 전까지만 해도 그랬다.

“이 우편물은 임대인 김용현 소유 주택에 살고 있는 임차인을 대상으로 발송됐습니다. 전세금 미반환 피해가 심각한 것으로 파악됩니다.”

두 눈을 의심했다. 한 언론사가 취재하고 싶다며 보낸 편지였다. 전세 계약서를 다시 꺼냈다. 집주인 이름과 출생연도가 편지 내용과 일치했다.

‘설마’란 생각에 등기부등본을 다시 떼보기로 했다. 마우스를 클릭할 때마다 손이 떨렸다. ‘주택도시보증공사(HUG) 가압류 81억 원.’ 분명 근저당 없이 깨끗했던 등본이 달라져 있었다. 계약서에 적힌 집주인 번호로 전화했지만, 통화 연결음만 이어졌다.

전세 세입자 온라인 커뮤니티는 김용현 세입자들의 글로 난리 나 있었다. 단톡방이 만들어졌고, 수백 명이 속속 합류했다. 2021년 6월, 장희정 씨(40)는 그렇게 전세사기 피해자가 됐다.

● 그저 평범한, 꿈 같았던 집

“대학을 졸업하고 회사 생활을 하는 10년간 목돈 7000만 원을 만들었어요. 반지하 2년, 옥탑방 5년을 전전하며 ‘평범한 집’에서 살고 싶다는 생각을 했죠.”

2020년 6월 17일 서울 관악구 봉천동에서 찾은 신축 빌라 ‘혜성빌’(가명)은 희정 씨에게 혜성처럼 나타난 드림 하우스였다. 보증금은 2억4500만 원. 인근 빌라보다 5000만 원 이상 쌌다.

공인중개사는 서류상 불법 건축물이라 보증금이 낮다고 했다. 대신 집주인 대출이 없고 전세대출도 걱정 말라고 했다. 불법 건축물 벌금도 집주인이 내니 신경 쓰지 말라고 했다.

다른 집은 보증금이 저렴하면 집이 낡거나 작았고, 집이 괜찮으면 보증금이 비쌌다. 매매가와 전세가가 비슷한 ‘깡통전세’도 흔했다. 혜성빌의 매매 호가는 3억1000만 원. 보증금보다 6000만 원 이상 비싸 일단 안심했다.

계약 당일인 2020년 6월 26일. 공인중개업소엔 김용현의 대리인이 나왔다. 깔끔한 정장 차림에 친절하기까지 했다.

“집주인이 ‘큰손’이라 바빠 직원을 대신 보냈어요.” 공인중개사 말에 희정 씨는 ‘집주인이 부자라 보증금 떼일 일은 없겠구나’ 했다. 전세대출도 일사천리였다. 이미 H은행 대출설계사가 와 있었다. 연 2.275%에 1억8000만 원 대출이 가능했다.

희정 씨는 마지막까지 등본에 문제가 없는지 살폈다. 계약과 동시에 전월세 거래를 신고하고 확정일자를 받았다. 2020년 7월 23일, 입주할 때도 짐 정리보다 전입신고를 먼저 챙겼다. 전세살이를 오래 하며 확정일자와 전입신고가 보증금을 지킬 안전장치라는 것쯤은 알고 있었다.

● 전세사기 피해자가 되다

그랬던 자신이 전세사기 피해자란 사실을 알게 된 뒤 김용현에게 매일 전화했다. “매번 통화 연결음만 들렸어요. 피가 말랐죠.”

한 달쯤 지난 2021년 6월 28일. 퇴근길 우편함에 편지가 꽂혀 있었다. 편지는 ‘임대인 김용현입니다’로 시작했다.

‘보증금 반환이 늦어지며 고생하실 임차인분들께 … 현재 거의 모든 부동산이 가압류된 상태로 자금이 막히며 사업에 어려움을 겪고 있습니다.’ 편지의 절반 이상은 자신이 얼마나 힘든지 호소하는 내용이었다. 어깨에서 힘이 쫙 빠졌다.

‘임차인분들께서는 매수도 고려해 주시기를 부탁드립니다. … 경매로 (보증금을) 반환받으실 수 있습니다.’ 편지엔 죄송하다, 필요하면 직접 만나 설명하겠다고 쓰여 있었다.

하지만 어디에도 보증금을 갚겠다는 말은 없었다. 결론은 하나였다. “전세 보증금을 돌려줄 수 없다.”

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● 집주인 연락처만 7개

“두들겨 맞았는데 아픈 줄 모르는 상태였죠. 편지 읽고 나니 그제야 정신이 들었어요.”

그는 마음을 굳게 먹었다. 집주인 빚이 81억 원이나 있는 집에 세입자가 들어올 리 없었다. 그나마 집이 경·공매로 넘어가 낙찰자가 나오면 보증금을 받을 수 있을지 모른다. 경매 공부를 시작했다.

전세 계약 종료를 6개월 앞둔 지난해 1월, 계약 해지를 김용현에게 통보해야 했다. 피해자 카톡방에 수소문해서 김용현 연락처를 구했다. “카톡 프로필만 7개에, 주소는 3곳이나 됐어요. 보증금도 못 준다는 사람이 상가에 주상복합에….”

가까스로 연락이 닿아 내용증명을 보내고 두 달여 지난 지난해 4월 20일, 희정 씨에게 한국자산관리공사가 보낸 ‘공매 대행 통지서’가 왔다. 김용현이 세금을 체납해 곧 공매가 시작된다는 것. 희정 씨는 확정일자를 받고 전입신고도 해서 그나마 ‘우선변제권’(보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리)은 갖췄다. 전셋집이 낙찰되면 보증금을 받을 수 있다는 뜻. 희망이 겨우 생겼다.

● 정부도 나를 외면했다

지난해 7월. 전세 계약이 끝났다. 연장한 전세대출 금리가 연 5%대로 오르며 이자도 월 80만 원으로 두 배로 뛰었다. 보증금 2억4500만 원에 월세 80만 원짜리 빌라에 살게 된 셈. 계약 기간은 낙찰자가 나타날 때까지 무기한 연장.

‘언제쯤 이 빌라에서 탈출할 수 있을까? 탈출이 가능하긴 한 걸까.’ 암담하기만 했다.

그는 지난해 4월 카톡방에서 만난 피해자 8명과 김용현을 형사고소했다. 법무법인 계약금만 1500만 원을 냈다.

지난해 8월, 피해자 카톡방에서 경찰이 김용현 사건을 수사한다는 소식을 접했을 때도 희정 씨는 바로 경찰에 연락했다. 난생처음 ‘피해 진술’이라는 걸 했다.

올 초 인천 미추홀구 전세사기 피해자 사망 등으로 세상이 떠들썩해졌지만 경찰 수사는 지지부진해 보였다. 피해 진술 이후 약 8개월, 담당 형사는 두 번이나 교체됐다. 그래도 언젠가 김용현을 처벌할 수만 있다면 괜찮았다.

그랬던 희정 씨도 결국은 무너졌다. 올해 4월 공매 중단 통보를 받고 나서다. 정부는 당시 경·공매로 집이 넘어가 쫓겨날 위기인 전세사기 피해자를 위해 모든 공매 절차를 일시 중단했다. 필요한 조치였지만 피해자들에게는 절차를 늦추는 ‘걸림돌’이 됐다. “세무서에 공매 재개를 해달라고 매달렸어요. 저도 피해자인데 나라가 외면한다는 생각에 막막했어요. 사기를 당하고 처음으로 펑펑 울었어요.”

● 봉천동 탈출 시나리오

다행히 공매는 재개됐다. 동시에 탈출은 까마득했다. 지난해 6월 진행된 첫 공매 최저 낙찰가는 2억2000만 원. 낙찰자가 나타나도 2500만 원을 더해 희정 씨에게 보증금 2억4500만 원을 줘야 했다. 불법 건축물이라 이행강제금도 내야 했다. 올해 5월 18일 혜성빌 공매가 23회 차까지 진행되는 동안 단 한 명도 응찰하지 않았다. ‘기대를 말자’고 마음먹었어도 막상 유찰 결과를 보면 허탈했다.

전세대출이 연장되며 올해 5월까지 낸 대출이자만 1000만 원. 이자 부담보다도 전세사기에서 벗어나지 못한 현실이 더 괴로웠다. “남은 선택지는 직접 낙찰받는 것뿐이었어요. 월세 세입자를 구해 이자와 이행강제금이라도 내야겠다 싶었죠.”

그는 엑셀 파일로 ‘봉천동 탈출 시나리오’를 만들었다. 공매 일정과 이자, 관리비 지출을 따져봤다. 빨리 낙찰받을수록 그나마 돈을 아낄 수 있었다.

5월 30일 24회 차 공매에서 희정 씨는 직접 입찰에 나섰다. 최저가는 1375만 원. 낙찰금 마련을 위해 신용대출까지 받았다. 차라리 마음은 편했다. 그런데 공매 결과 발표일인 6월 1일, 낙찰자는 희정 씨가 아니었다. 그는 1380만 원을 써냈는데, 낙찰 금액 옆에 낯선 숫자가 보였다. 1789만9999원.

공매 24회 만에 나온 첫 응찰자였다. 낙찰자에게 보증금을 받으면 꿈에 그리던 전세사기 탈출이었다. 하지만 며칠 만에 낙찰 포기 연락이 왔다. 세입자에게 돌려줄 보증금이 있는지 모르고 응찰했다고 했다. ‘그럼 그렇지….’ 헛된 기대였다.

● 다시, 전세사기 피해자가 되다

지난달 14일, 다음 공매를 기다리는 사이 관악구에서 등기가 왔다. 6월 초 지푸라기라도 잡는 심정으로 구청에 낸 전세사기 피해자 결정 신청에 대한 결과 통지였다.

‘본 신청인을 전세사기 피해자로 결정한다.’

짧은 문장 한 줄이 담긴 서류. ‘국가 공인 전세사기 피해자’가 됐지만, 달라진 건 없었다. 희정 씨는 다음 공매를 기다리는 중이다. 공매에서 집을 낙찰받아도, 그 집이 최소한 원래 가격에라도 팔려야 전세대출을 갚고 차곡차곡 모은 7000만 원을 돌려받을 수 있다.

2023년 8월 21일, 피해 1125일째. 희정 씨는 오늘도 전세사기에서 탈출하기 위해 발버둥 치고 있다.

히어로콘텐츠팀

▽기획·취재: 정순구 soon9@donga.com 최동수 이축복 송진호 이새샘 기자
▽인터랙티브 기획: 위은지 기자
▽개발: 임상아 뉴스룸 디벨로퍼(ND)
▽디자인: 차설 인턴

QR코드를 스캔하면 ‘제임스네이션’ 일당의 치밀한 전세사기 행각과 피해에서 탈출하기 위해 발버둥 치는 피해자들의 이야기를 디지털 페이지에서 인터랙티브 콘텐츠로 구현한 ‘어느 날 내 집에 81억 가압류가 걸렸다’(original.donga.com/2023/escape)로 연결됩니다.