“전세 재계약하는데 집주인이 감옥에”… 재계약 때 유의할 점[부동산 빨간펜]

전세 시장의 성수기는 통상 1, 2월과 9, 10월로 통합니다. 1, 2월은 새 학년이 시작되는 겨울방학을 맞아 이사 수요가 늘어나고, 9, 10월은 결혼과 취업 등에 따라 주거지 이동이 빈번하기 때문입니다. 올해에도 곧 본격적인 가을 전세 성수기가 찾아옵니다. 신규 전세 계약은 물론, 기존 전세의 연장 계약도 늘어나는 시기죠. 그래서인지 부동산 빨간펜에도 ‘전세 재계약’과 관련한 문의가 이어지고 있습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 전세 재계약과 관련한 궁금증을 해소하고, 특별히 주의해야 할 점을 다뤄보겠습니다.

Q. 다음 달 전세 재계약을 앞둔 세입자입니다. 2년 전 전세 계약 당시 보증금은 은행에서 전세 자금 대출로 마련했습니다. 재계약 때는 현재 이용 중인 전세 자금 대출의 만기 연장을 신청해야 하는 상황입니다. 문제는 계약 기간 중간에 집주인이 변경됐다는 점입니다. 대출 만기 연장을 위해서는 새 집주인과 작성한 전세 계약서가 필요한데, 현재 새 집주인이 구치소에 수감 상태입니다. 새 집주인의 부모님과는 연락이 됩니다. 이런 경우 어떻게 해야 하나요?

“전세 계약을 반드시 집주인과 할 필요는 없습니다. 집주인이 외국에 있거나, 피치 못할 사정으로 계약 당일 일정을 비울 수 없을 때 대리인과 계약하는 경우가 꽤 많습니다. 대리인은 집주인으로부터 전세 계약을 대신 체결할 권리인 위임장을 받은 사람에 한정됩니다. 위 사례의 경우 새 집주인의 부모님이 새 집주인으로부터 위임장을 받은 후 전세 계약을 체결할 수 있습니다.”

Q. 대리인과의 전세 계약은 어떻게 진행하면 될까요?

“대리인과의 전세 계약을 진행할 때 꼭 필요한 서류가 있습니다. 우선 대리인은 집주인의 위임장과 인감증명서(발급 3개월 이내), 신분증 사본을 가지고 와야 합니다. 최근에는 인감증명서 대신 본인서명사실확인서(발급 3개월 이내)를 활용하기도 합니다.
대리인은 본인의 신분증도 지참해야 합니다. 집주인과 대리인이 가족 관계일 경우 가족관계증명서를 요구하는 경우도 있습니다.”

집주인 대신 대리인과 전세계약 때 필요한 서류

구분	필요 서류
집주인	-위임장 -인감증명서 혹은 본인서명사실확인서(발급 3개월 이내) -신분증 사본
대리인	-신분증 -가족관계증명서(대리인이 가족일 경우)
세입자	-신분증 -도장 혹은 서명

Q. 위임장은 어떤 식으로 작성해야 하나요?

“위임장의 양식은 따로 정해진 바가 없습니다. 다만, 반드시 포함돼야 하는 내용은 있습니다. 전세 계약을 체결하는 주택의 등기부등본상 주소와 같게 부동산을 표시해야 합니다. 임대인의 성명과 주민번호, 연락처, 주소 등이 담긴 인적 사항도 필수 기재 항목입니다. 이 밖에도 △대리인의 인적사항 △위임 내용(해당 주택의 임대 계약과 관련된 행동 일체를 위임한다 등) △위임 날짜 △인감도장(인감증명서의 도장과 동일) 날인 등이 필요합니다.”

Q. 대출 만기 연장 신청은 언제쯤 하는게 좋을까요?

“전세자금 대출 연장 심사는 일반 신용대출이나 주택담보대출보다기간이 더 오래 걸립니다. 신청인의 신용도를 확인하고, 집주인의 동의 등 추가 절차가 필요하기 때문이죠. 따라서 만기 시점으로부터 최소 한 달 정도는 여유를 두고 연장 신청을 하는 것이 좋습니다.”

Q. 최초 전세 계약과 재계약 시점의 집주인이 같습니다. 이런 상황에도 계약서를 다시 써야 하나요?

“보증금이 직전 계약과 같다면, 기존 계약서를 그대로 활용해도 문제는 없습니다. 다만, 보증금이 오르거나 내리는 등 계약 조건이 바뀌었다면 계약서를 다시 써야 합니다.
이때 공인중개사를 통해 계약서를 작성할 필요는 없습니다. 통상 은행에서 전세자금대출을 내줄 때는 보증기관의 보증을 담보로 합니다. 이때 보증기관에서는 ‘공인중개사의 서명 및 날인이 찍힌 임대차계약서’를 요구합니다. 전세 계약의 진위를 확인해야 하기 때문입니다.

법무부 ‘주택임대차표준계약서’ 양식.

하지만 전세 계약 연장의 경우 기존 전세 계약을 체결할 당시 보증받은 이력이 남아 있습니다. 공인중개사의 서명 및 날인이 찍힌 임대차계약서가 굳이 필요하지 않다는 뜻입니다. 따라서 임대인과 임차인이 직접 법무부의 ‘주택임대차표준계약서’를 활용해 재계약을 진행할 수 있습니다.”

Q. 전세 재계약 때도 확정일자를 새로 받아야 하나요?

“기존 전세 계약보다 보증금이 늘어났을 때만 확정일자를 받으면 됩니다. 확정일자를 받으면 우선변제권(보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리)을 갖추게 됩니다.
기존 보증금은 3억 원이었고, 재계약 때 2000만 원 늘었다고 가정해 볼까요? 기존 전세 계약 당시 받은 확정일자는 3억 원이라는 보증금에 우선변제권을 부여합니다. 추가로 증액된 2000만 원의 보증금은 재계약 확정일자를 다시 받아야 보호받을 수 있습니다.
기존에 썼던 계약서를 보관하는 것도 중요합니다. 기존 보증금 3억 원에 대해 받은 확정일자를 증빙하는 서류이기 때문입니다.”

Q. 전세보증보험에 가입한 상태입니다. 보증금 변동 없이 재계약을 하기로 했는데, 보증보험도 별도의 조치가 필요한가요?

“그렇습니다. 별도의 연장 신청을 해야 합니다. 전세보증보험은 임대차 계약 만료 한 달 전부터 최초 보증보험을 발급받은 은행 또는 보증기관을 통해 갱신할 수 있습니다. 필요한 서류는 기관에 따라 다른 만큼 사전에 연락해보는 것이 좋습니다.”

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