부동산시장의 언더도그 ‘반값아파트’는 스타가 될 수 있을까[황재성의 황금알]

1: 치솟는 아파트 분양가에 주목 받는 ‘반값 아파트’
2: GH 지분적립형 주택, 분양가 10~25%로 입주
3: SH 토지임대부 주택, 땅값 빼고 분양가 책정
4: LH 뉴:홈, 시세 70~80% 수준 분양가로 인기
5: 숨겨진 비용, 낮은 투자 수익율 등은 걸림돌

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

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민간 아파트 분양가가 치솟으면서 LH, SH, GH 등 공공기관이 분양하는 ‘반값 아파트’가 주목을 받고 있다. 사진은 지난달 분양한 서울 동대문구 이문1구역 재개발 사업인 ‘래미안 라그란데’ 조감도이다. 이 아파트의 평균 분양가(3.3㎡ 기준)는 3300만 원대로, 인근에서 4개월 전 분양한 아파트보다 10% 이상 비쌌다. 삼성물산 건설부문 제공

“오늘이 제일 싸다.”

요즘 새 아파트 분양시장에서 나도는 얘기입니다. 실제로 최근 1년 새 아파트 분양가가 무서울 정도로 치솟고 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 산하기관인 주택도시금융원이 매월 집계하는 ‘민간아파트 분양가격 동향’에서 확인됩니다. 지난달 발표 자료에 따르면 7월 말 기준 전국 아파트 평균 분양가(공급면적 기준·1㎡ 기준)는 492만 7000원이었습니다. 1년 전(440만 4000원)보다 11.9%가 올랐습니다.

분양가 상승에는 여러 가지 요인이 복합적으로 영향을 미쳤습니다. 우선 우크라이나 전쟁과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 촉발된 공급망 대란으로 자재비가 크게 올랐습니다.

특히 최근에는 시멘트 가격 인상의 여파가 전방위적으로 영향을 미치고 있습니다. 관련 업계에 따르면 시멘트 제조원료인 유연탄 가격 상승을 이유로 업계는 지난해 2월과 11월 두 차례에 걸쳐 모두 33%에 달하는 가격 인상을 단행했습니다. 그 여파로 레미콘 생산에 필요한 원재료인 골재 가격도 크게 올랐습니다.

인건비 상승도 원인입니다. 여기에는 개별 인건비 상승도 문제지만 2018년 7월 도입된 ‘주 52시간제’가 큰 몫을 차지합니다. 근로 시간이 줄면서 그만큼 공사 기간이 늘어나고, 인건비도 비례해서 증가한 것입니다. 2018년 한국건설산업연구원의 분석에 따르면 1000억 원 이상 사업장의 경우 주 52시간제 도입에 따른 지연으로 공사비가 최대 14.5%, 노무비는 최대 20.5% 늘어났습니다.

여기에 정부가 올해 초 부동산 시장 정상화 차원에서 실시한 분양가상한제 적용 폐지도 영향을 미쳤습니다. 정부는 올해 1월 서울 강남·서초·송파·용산구 등 4곳을 제외하고는 전국 모든 지역을 규제지역에서 해제했습니다.

이밖에 미국의 고금리 기조, 경기 부양을 기대했던 중국이 오히려 부동산 위기 등 혼란을 겪는 상황 등이 겹치면서 주택업체들은 예상되는 사업 리스크 비용까지 분양가에 반영하는 분위기입니다. 문제는 이런 추세가 당분간 계속될 가능성이 크다는 점입니다.

이런 상황에서 경기주택도시공사(GH)가 지난 4일 발표한 ‘경기도형 공공분양주택’(일명 ‘지분적립형 주택’) 공급계획은 반가운 소식입니다. 국내에서는 첫선을 보이는 유형으로, 분양가의 10~25%를 내고 입주한 뒤 나머지는 20~30년 동안 분납하는 주택입니다.

초기 부담이 크게 줄어든 탓에 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 ‘뉴:홈’과 서울주택도시공사(SH)의 ‘토지임대부 주택’ 등과 함께 ‘반값 아파트’로 불립니다. 실제 입주금이 그만큼 줄어든 것은 아니지만 내 집 마련 실수요자의 부담을 크게 줄인 공급방식이라는 사실을 강조한 표현입니다.

하지만 이들 반값 아파트가 무조건 환영받는 것은 아닙니다. 전매가 제한돼 있거나 아예 개인 간 거래가 금지되는 등 재산권 행사에 제약이 있기 때문입니다. 또 일부는 거주하면서 임대료(사용료)를 내야 하는 등 별도 비용도 발생합니다.

반값 아파트로 불리는 ‘지분적립형 주택’ ‘토지임대부 주택’ ‘나눔형 주택’이 치솟는 민간아파트 분양가에 견제장치가 될 수 있을까요. 그 가능성과 한계 등을 짚어보겠습니다.

＜‘반값 아파트’ 주요 유형별 비교＞

구분	GH, 지분적립형 주택	SH, 토지임대부 주택	LH, 나눔형주택 (이익공유형)
정의	-집값을 분할 납부	-건물만 분양 -토지는 공공 보유	-처분수익을 공공과 공유
특징	-분양가 25% 최초 부담 -나머지 지분(75%)을 20~30년 간 분할 취득	-건물분 분양가 책정 -토지사용료(임대료) 납부	-시세 70% 이하 공급 -5년 후 공공환매 -수분양자가 처분손익의 70% 취득
운영기간	-20년 또는 30년	-40년, 추가 연장 가능	-40년, 추가 연장 가능
임대료	- 주변 전세시세 80% 이하(공공지분 사용료)	-조성원가 또는 감정가+3년 만기 정기예금 이자율	-없음
처분방법	-제3자에 지분 전체 전매허용(전매제한 10년)	-공공 환매(개인간 거래 불허)	-공공 환매(개인 간 거래 불허)
처분가격	-감정가격(지분 비율대로 공공과 차익 배분)	-분양가+1년 만기 정기예금이자	-처분손익(감정가-분양가)을 수분양자 70%, 공공 30%로 배분
실거주의무	-5년	-5년	-5년

자료 : 각 기관

● 장기 할부 구입 상품인 ‘지분적립형 주택’

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경기주택도시공사(GH)는 분양가의 10~25%만 내면 입주한 뒤 나머지 지분을 20~30년간 분할 납부함으로써 서민들의 내 집 마련 부담을 최소화한 ‘경기도형 공공분양주택’(일명 ‘지분적립형 주택’)을 공급하기로 했다. 사진은 김세영 GH 사장이 지난 4일 출입기자들에게 경기도형 공공분양주택에 대해 설명하는 모습이다. GH 제공

GH의 공급계획에 따르면 ‘지분적립형 주택’은 경기 수원 광교신도시 A17 블록에 지어질 주택 600채 가운데 240채입니다. 전용면적 60㎡ 이하 규모로 지어지는데 2025년 하반기에 착공한 뒤 준공을 1년 정도 남겨둔 2028년 초 공급될 예정입니다. 후분양으로 분양된다는 뜻입니다.

일반 공공분양아파트와 가장 큰 차이점은 최초 입주 시 분양가의 10%에서 25%만 내면 입주해 살 수 있다는 점입니다. 이후 4~5년마다 일정 지분을 추가로 매입해서 20~30년 뒤에 지분 100%를 갖는 방식입니다. 계약금(통상 분양가의 20%)에 약간의 웃돈을 더한 현금을 내고 입주한 뒤 자동차 할부금을 갚듯 정기적으로 지분을 추가로 매입하는 식입니다.

A씨가 분양가 5억 원짜리 주택을 20년 만기 4년 단위 지분적립형으로 분양받는 경우를 따져보겠습니다. 우선 입주할 때 분양가의 25%인 1억 2500만 원을 냅니다. 이후 4년마다 나머지 지분(75%)을 5차례에 걸쳐 분양가의 15%(7500만 원)에 가산이자(연리 2%)를 더한 금액을 분납하면 됩니다.

이런 5번의 분납 과정에서 이자가 9000만 원 정도가 발생합니다. 결국 A씨가 분양가 5억 원짜리 주택을 내 집으로 만들기 위해 투입하는 비용은 5억 9000만 원입니다. 여기에 입주 시 GH 보유 지분(75%)에 대한 사용료(보증금 또는 임대료)도 별도로 부담해야 합니다.

지분적립형 주택이 투기수단으로 변질되는 것을 막기 위한 장치도 마련돼 있습니다. 우선 5년 동안은 의무적으로 거주해야 하고, 최초 입주일로부터 10년 간 다른 사람에게 판매(전매)할 수가 없습니다.

만약 A씨가 10년 이상 거주했지만 100% 지분을 확보하지 못한 상태에서 전매한다면 매매 시점의 지분 비율로 GH와 차익을 나눠 갖습니다.

GH는 지분적립형 주택을 수도권 지역 거주자의 내 집 마련 꿈 실현 방안으로 활용할 방침입니다. 2021년 기준 수도권 거주민의 자가보유율은 54.7%로 광역시(62.0%)나 그 외 지역(69.0%)에 비해 현저히 낮은데, 이를 끌어올리기 위한 수단으로 이용하겠다는 뜻입니다.

김세용 GH 사장은 “커다란 목돈을 들이지 않고 내 집을 가질 수 있는 방안을 고민하다가 지방정부로서 법을 개정하지 않고 현행 테두리 안에서 할 수 있는 지분적립형 분양주택을 내놓게 됐다”며 “지분적립형 분양주택을 지속할 수 있는 부지를 지속 확보할 계획”이라고 밝혔습니다.

● 건물만 분양하는 ‘토지임대부 주택’

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서울주택도시공사(SH)가 지난 6월 사전 분양한 서울 강동구 강일지구 3단지 2차는 모두 토지임대부 주택이었다. 추정분양가가 3억 1400만 원으로 주변시세(7억~8억 원)의 절반 이하였다. 토지가격을 제외하고 건물 소유권만 분양했기 때문이다. 사진은 강일지구 3단지 2차의 조감도이다. SH 제공

이달 수도권에서 공공주택 3200여 채가 공급됩니다. 이 가운데 SH가 서울 강서구 마곡지구에서 분양할 아파트 260채는 토지임대부 분양주택입니다. 토지 소유권은 공공(SH)이 갖고, 건물 소유권만 분양하는 방식입니다. 땅값이 빠지는 만큼 분양가가 낮아져 말 그대로 ‘반값 아파트’입니다.

아직 설계 단계인 지분적립형 주택과 달리 토지임대부 주택은 1970년대부터 국내에 도입됐고, 10년 전인 이명박 정부 때에도 활발하게 공급됐습니다. 올해에도 3월과 6월, 두 차례에 걸쳐 서울 강동구 강일지구에서 사전분양돼 모두 수십 대 1의 높은 청약경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했습니다.

지난 6월 분양됐던 강동구 강일지구 3단지 2차는 전용면적 49㎡ 단일형, 총 590채의 아파트가 공급됐는데, 추정분양가가 약 3억 1400만 원이었습니다. 당시 비슷한 규모 주변 아파트 시세는 7억~8억 원대였습니다.

다만 분양가 이외에 공공이 보유한 토지에 대한 임대료를 추가 부담해야 합니다. 임대료는 택지를 만드는 데 들어간 조성원가 또는 감정가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한 금액입니다. 2차의 경우에는 월 35만 원 정도가 될 것으로 추정됩니다.

이 아파트는 분양받은 사람에게 낮은 이자의 전용 모기지도 제공됩니다. 분양가의 최대 80%까지 5억 원 한도로 지원하며, 40년 만기로 소득에 따라 1.9~3.0%의 고정금리 조건입니다.

지분적립형 주택과 마찬가지로 후분양 방식입니다. 건설이 90% 정도 진행된 시점인 2026년에 본청약을 진행하며, 당첨자가 준공 아파트를 확인한 뒤 계약 여부를 결정할 수 있다는 뜻입니다. 만약 계약을 포기해도 청약 제한 등과 같은 불이익은 없습니다.

40년간 거주한 뒤 재계약을 통해 최장 80년(40년+40년)까지 거주할 수 있습니다. 최소 5년 이상 실거주해야 하며, 이후 매매를 원하면 해당 아파트를 분양한 공공기관(SH)에만 팔 수가 있습니다. 이명박 정부 때 토지임대부 주택이 5년 전매제한 이후 자유롭게 거래되면서 ‘로또 아파트’로 불리며 부동산 투기꾼의 먹잇감이 됐는데, 이를 차단하기 위한 조치입니다.

● 이익나눔형 등 다양한 유형의 ‘뉴:홈’

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 ‘뉴:홈’은 분양가가 주변시세의 70~80% 수준에서 책정되는 데 시장의 반응은 뜨거운 편이다. 올해 2월과 6월 실시된 사전청약에서 각각 15대 1, 20.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 사진은 올해 2월 경기 고양시에 설치됐던 뉴홈 사전청약 홍보관 모습이다. 뉴시스

‘뉴:홈’은 현 정부가 청년·서민층의 내 집 마련 부담 최소화를 내걸고 추진하는 공공주택 브랜드입니다. 여기에는 3개 유형(▲이익나눔형 ▲선택형 ▲일반형)이 있습니다. 토지임대부 주택도 이익나눔형에 포함됩니다.

이익나눔형은 시세의 70% 이하로 분양하면서 분양가의 최대 80%까지 40년 만기의 장기에 연리 1.9~3.0%로 최대 5억 원까지 대출해주는 주택입니다. 특징은 5년 의무 거주 이후 이사하고 싶을 때 공공에만 되팔 수 있다는 것입니다. 다만 이 때 발생하는 시세차익의 70%는 분양받은 사람의 몫입니다. 토지임대부는 공공에만 환매가 가능하기 때문에 이익 규모는 상대적으로 작을 것으로 예상됩니다.

선택형은 먼저 6년 간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택할 수 있는 주택입니다. 일단 입주 때에는 추정분양가의 절반 정도를 보증금을 내고, 나머지 절반은 월세로 냅니다. 이 때 추정분양가는 통상 시세의 80% 수준인 분양가상한제 적용 아파트 분양가보다 낮게 책정됩니다. 월세도 시세의 70~80% 수준에서 결정됩니다. 임대보증금도 전용대출 상품이 마련됩니다. 전세대출 형태인데, 보증금의 80%까지 연리 1.7~2.6% 조건입니다.

거주하고 6년 뒤 분양을 받지 않는다면 추가로 4년을 더 임대로 살 수 있습니다. 분양을 받을 경우 분양가는 추정분양가에다 6년 후 감정가격을 더한 뒤 둘로 나눈 값, 즉 평균으로 정해집니다. 선택형도 분양가의 80%까지 40년 만기, 연리 1.9~3.0% 조건으로 최대 5억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.

일반형은 시세의 80% 수준에서 분양가가 책정되는 상품입니다. 다른 유형과 마찬가지로 전용 대출상품이 지원됩니다만 조건은 다릅니다. 대출한도가 4억 원이고, 분양가의 70%까지만 가능합니다. 만기도 30년으로 짧고, 금리도 연 2.15~3.0%가 적용돼 상대적으로 높습니다.

뉴홈에 대한 시장 반응은 뜨거운 편입니다. 올해 2월 첫선을 보였던 뉴홈 브랜드 사전청약 결과 1798채 모집에 2만 7153명이 신청해 평균 15.1대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 고금리 영향으로 주택경기가 극심한 침체에 빠졌던 당시 시장 상황에선 이례적인 성과여서 눈길을 끌었습니다. 이어 지난 6월에 있은 올해 1차 공급분도 평균 청약경쟁률 20.5대 1의 고공행진을 이어갔습니다.

현 정부는 임기 내 50만 채를 뉴홈으로 공급할 예정입니다. 이를 위해 올해에만 1만여 채를 분양한다는 계획을 세웠고, 이달과 12월에 각각 3274채, 4821채가 예정돼 있습니다.

이달 공급물량은 나눔형이 ▲하남교산(452채) ▲안산장상(439채) ▲서울 강서마곡 10-2(토지임대부 260채) 등 1151채, 선택형이 ▲구미갈매역세권(300채) ▲군포대야미(340채) ▲화성동탄2(500채) 등 1140채, 일반형이 ▲구리갈매역세권(365채) ▲인천계양(618채) 등 983채입니다.

12월에는 나눔형으로 ▲남양주왕숙2) 836채 ▲마곡 택시차고지(토지임대부) 210채 ▲한강이남 300채 ▲위례A1-14 260채 ▲고양창릉 400채 ▲수원당수2 403채 등 2409채가 예정돼 있습니다. 선택형은 ▲부천대장 400채 ▲고양창릉 600채 ▲남양주진접2 300채 등 1300채, 일반형은 ▲대방동 군부지 836채 ▲안양관양 276채 등 1112채입니다.

● 2~5년 뒤에나 가능한 본청약도 실수요자 부담

반값 아파트로 소개되는 지분적립형 주택, 토지임대부 주택, 뉴홈 등은 모두 전매제한과 같은 규제에다 숨겨진 비용, 낮은 기대수익률 등과 같은 단점도 갖고 있다. 사진은 서울 강남 일대 아파트 단지 모습이다. 뉴시스

‘반값 아파트’의 장점은 명확합니다. 시세나 민간아파트 분양가보다 낮은 분양가로, 내 집 마련 실수요자의 부담이 상대적으로 작다는 점입니다.

하지만 우려도 적잖습니다. 우선 지분적립형 주택의 ‘사용료’, 토지임대부 주택의 ‘토지지분 임대료’ 등과 같은 숨겨진 비용이 입주자에게 부담으로 작용할 가능성이 있습니다. 특히 지분적립형의 경우 입주할 때 공공기관 보유지분을 고려한 사용료(임대료)를 별도로 내야 하는데, 이 몫이 제법 큽니다.

GH 분석자료에 따르면 분양가 5억 원 주택의 경우 지분 25% 취득에 필요한 1억 2500만 원의 자금 이외에 공공기관 지분 75%에 대한 사용료로 2억 1000만 원을 추가로 확보해야만 합니다. 이는 주변 전세시세(3억 5000만 원)에 GH가 제시한 적용률(80%)과 GH의 지분보유율(75%)를 각각 곱한 금액입니다. 이 금액은 일종의 전세보증금처럼 이용됩니다.

만약 사용료로 보증금을 절반(1억 500만 원)만 낸다면 나머지는 월세 형태로 납부해야 합니다. 이 경우 22만 원 정도입니다. 1억 500만 원(보증금의 절반)에다 전월세 전환율(2.5%)을 곱한 뒤 12개월로 나눈 값입니다. 다만 사용료는 추가 지분을 취득함에 따라 줄어드는 구조입니다.

토지임대부 주택의 토지지분 임대료 부담도 만만치 않습니다. 임대료 수준은 택지를 만드는 데 들어간 조성원가 또는 감정가에 은행 3년 만기 정기예금 이자율을 적용한 후 주변시세 등을 고려해 해당 지역 지자체장이 정하게 됩니다. 금리가 올라가면 임대료도 높아질 수밖에 없는 구조입니다. 또 지자체장의 결정에 따라 더 오를 가능성도 있습니다.

투자수익이 반값 아파트에 대한 일반적인 기대치를 밑돌 수 있다는 점도 숨겨진 걸림돌입니다. 지분적립형의 경우 20년에서 30년 이후에나 100% 지분을 확보할 수 있고, 그 이전에 매각한다면 공공기관과 보유지분 비율만큼 매매차익을 나눠 갖는 구조입니다. 다만 시세대로 팔 수 있어 집값 상승 시 지분만큼의 매매차익을 노릴 수 있습니다.

토지임대부 주택은 해당 주택을 분양한 공공기관에만 되팔 수 있고, 판매가는 주변 시세와 상관없이 1년 만기 정기예금이자율을 적용한 이자를 합친 금액으로 정해집니다. 집값이 아무리 올라도 매매차익이 크지 않을 수 있습니다. 이는 주변 시세가 아무리 올라도, 이자 비용만 받는 수준이고, 그 금액만으로 다른 일반 아파트를 구할 수 없다는 뜻입니다.

뉴:홈의 이익나눔형 주택의 경우에도 5년간 전매가 금지되고, 공공기관에만 환매가 허용됩니다. 또 판매가는 주변시세 등을 반영한 감정가로 결정되지만 이익이 발생하면 70%는 수분양자(입주자)가, 나머지는 공공기관이 나눠 갖는 구조입니다.

본청약이나 실제 분양까지 2~5년이나 남았다는 점도 실수요자 입장에서는 부담입니다. 청약 조건이 어떻게 바뀔지 알 수 없는 상황에서 무작정 기다릴 수만은 없기 때문입니다.