전세사기에서 내 보증금을 지키려면[부동산 빨간펜]

빌라에서 많이 발생… 청년-서민 취약
안심전세 앱으로 시세 등 확인 가능
“등기부등본 확인-계약 시 특약 활용”

전세사기가 지난해부터 잇따라 벌어지면서 전세사기에 대한 두려움이 여전합니다. 아파트보다 비교적 보증금이 낮은 빌라 등 비(非)아파트에 전세사기가 쏠리면서 청년과 서민 등의 피해가 많았는데요. 전셋값이 정점을 찍었던 2021년 말까지 계약된 매물이 재계약을 마치려면 내년은 돼야 하는 만큼 새로운 전세사기가 이어질 가능성이 크다고 합니다. 이번에는 어떤 집이 전세사기에 취약한지, 피해를 예방할 방법은 무엇인지 알아보겠습니다.

Q. 전세사기가 주로 빌라에서 발생했다고 신문 기사에서 봤는데요. 빌라가 근본적으로 취약한 이유는 무엇인가요?

“빌라 특성상 시세 파악이 힘들기 때문입니다. 통상 전세보증금과, 집에 딸린 담보대출액을 합한 금액이 시세의 80%를 넘는 경우 전세사기 가능성이 있거나 보증금을 돌려받기 어려운 ‘깡통 빌라’라고 판단합니다. 다만 빌라는 아파트와 달리 가구수가 적고, 거래가 자주 일어나지 않아 최근 거래 기록을 알기 힘듭니다. 신축 빌라일수록 주변 시세를 통한 시세 추정도 어렵고요. 결국 내가 내는 보증금이 시세 대비 적정한지를 판단하기 어렵고, 전세사기가 일어나기도 쉽다는 의미죠.”

Q. 부동산 커뮤니티 등에서 알아보니 ‘근린생활시설 빌라와 다가구주택은 무조건 걸러라’라고 하는데 왜 그런 건가요?

“외관상으로 다가구주택과 다세대주택은 다 같은 빌라로 보입니다. 다만 다가구주택은 건물 전체를 한 명이 소유하고, 다세대주택은 개별 호수마다 소유주가 다르죠. 이 때문에 다가구주택은 선순위 보증금, 즉 내 보증금보다 집주인이 먼저 돌려줘야 하는 보증금이 있는지 여부를 파악하기 어렵습니다.

임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하면 건물을 경매에 넘기게 되는데요. 다가구주택은 한 사람이 모든 집을 소유하고 있는 만큼 내가 다른 세입자보다 후순위라면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 또 다가구주택은 건물 전체가 거래 대상이기 때문에 세입자가 전세사기 피해자로 인정받더라도 우선매수권을 활용하기가 어렵습니다. 세입자 한 사람이 건물 전체를 낙찰받기도 쉽지 않은 데다 후순위 세입자가 자신의 보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문이죠. 이 때문에 세입자 간에 갈등이 생기기도 합니다.

근린생활시설 빌라, 즉 ‘근생빌라’는 근린생활시설의 상가 부분을 거주용으로 개조한 곳입니다. 불법 건축물로 분류돼 전세보증보험 가입이 어렵고, 전세사기 특별법 지원도 힘들 수 있습니다. 세입자가 보증금을 돌려받으려 경매에서 낙찰받아도 불법 건축물이어서 이행강제금을 내야 하는 데다 새 세입자를 구하기도 쉽지 않거나 매매가 힘들 수 있죠. 집에 발이 묶일 수 있습니다.”

Q. 계약 전 꼭 해야 하는 게 있나요?

“부동산 등기부등본을 확인하는 게 중요한데요, ‘대법원 인터넷등기소’에서 수수료(700원)를 내고 직접 확인해 보는 게 좋습니다. 등기부등본에서는 저당액, 선순위 채권 등을 모두 확인할 수 있습니다. 특히 등기부등본 갑구에는 순위번호가 있는데, 기재된 순서가 빠를수록 앞선 권리입니다.”

Q. 등기부등본 확인만으로도 제 보증금을 지킬 수 있는 건가요?

“계약서에 바로 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 세입자가 보증금을 가장 우선해서 돌려받을 권리(최우선변제권)가 생기죠. 전입신고도 이사 당일에 바로 하는 것이 좋습니다. 그래야 자신이 이 집의 세입자라는 것을 주장할 힘(대항력)이 생깁니다.

이때 전입일 다음 날부터 우선변제권의 효력이 발생한다는 맹점을 이용하는 악성 임대인들이 종종 있습니다. 이사를 마치고 세입자가 입주한 뒤 효력이 발생하기 전 집주인을 바꾼다거나, 집을 담보로 대출받는 식이죠.

이를 방지하려면 임대차 계약 때 특약사항을 활용하라는 조언이 많습니다. 예컨대 보증금을 전입일 다음 날 등기부등본을 확인한 후에 지급한다든지, 전입 당일 소유주 변경과 근저당권 설정이 있어선 안 된다는 내용 등을 따로 기재하는 거죠.”

Q. 개인적인 예방법 외에 다른 방법은 없을까요?

“주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증금 반환보증에 가입해 두는 것이 좋습니다. 가입 시 HUG가 전세 계약 종료 후 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 않더라도 대신 돌려주게 됩니다. 이걸 ‘대위변제’라고 하죠. 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하의 전세가 보증 대상이며, 근생빌라 등 불법 건축물은 가입이 어렵습니다. 또 시세 대비 보증금이 90%가 넘는 경우에도 가입이 되지 않습니다. 이때 HUG ‘안심전세’ 모바일 앱을 이용하면 좋습니다. 연립·다세대주택·50채 미만 아파트 시세를 확인할 수 있습니다. 준공 전 신축 빌라 시세도 주변 시세를 참고해 알려주죠. 공인중개사 경력도 조회할 수 있고, 해당 주택이 HUG 보증보험 가입이 되는지도 확인할 수 있습니다.”

‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!

부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.