중개사, 세입자에 집주인 세금체납 등 설명해야

국토부, 전세사기 피해 예방조치
전월세 계약때 중개물 확인 강화
대출여부-최우선 변제금도 포함

서울시내 공인중개업소 앞에서 시민들이 이동히고 있다. 2022.10.25. 뉴시스

앞으로 전월세 계약을 할 때 공인중개사가 세입자에게 집주인이 체납한 세금은 없는지, 해당 집이 이미 대출을 끼고 있지 않은지 등을 반드시 설명하게 된다. 전세사기 피해를 줄이기 위한 조치다.

22일 국토교통부에 따르면 이런 내용을 담은 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안이 입법 예고됐다. 전세사기 피해를 줄이기 위해 주택 임대차 계약을 할 때 사용하는 ‘중개대상물 확인·설명서’ 서식을 개편하기로 한 것이다. 새로운 서식은 입법 예고 후 절차를 거쳐 올해 안에 도입될 전망이다.

기존에는 공인중개사가 전월세 계약을 중개할 때 해당 부동산의 등기사항증명서와 건축물대장 등을 세입자에게 제시하고 설명한 뒤 서류에 체크 표시를 해왔다. 개정되는 서식에는 △확정일자 부여 현황 △전입세대 확인서 △국세 체납증명서 △지방세 체납증명서가 포함됐다. 중개사가 해당 서류가 필요하다고 임대인에게 알려 제출받고, 또 세입자에게 확인시킬 의무가 생긴 셈이다.

이때 확정일자 부여 현황과 전입세대 확인서는 세입자보다 앞서 전입한 세입자가 없는지 확인하는 등 선순위 권리관계를 확인하기 위해 필요하다. 국세 및 지방세 체납 증명서로는 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있다. 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매에 넘어가면 체납세금을 매각대금에서 제한 뒤 보증금을 변제하는데, 세입자가 이 때문에 보증금을 날리는 일을 막기 위한 조치다.

공인중개사는 해당 지역에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 기준이 무엇이며, 최우선 변제금은 얼마인지도 세입자에게 설명해야 한다. 최우선 변제금은 세입자가 거주하는 집이 경매나 공매 등 매각 절차에 들어갔을 때 다른 선순위 채권에 앞서 세입자가 배당받을 수 있는 금액을 말한다. 지역마다 기준이 되는 보증금 규모와 변제금 액수가 다르다.

계약을 맺는 주택 현장을 안내한 사람이 중개보조원인지, 개업 공인중개사인지, 소속 공인중개사인지를 확인하는 항목도 새로 추가된다. 만약 공인중개사가 이런 내용의 설명을 부실하게 하거나 누락할 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과된다.