상가여도 실거주 임차인은 임대차법 보호 받아 [이주현의 경매 길라잡이]

건물 일부만 주거용으로 사용해도
주택임대차보호법 적용될 수 있어
법 위반 여부-세입자 대항력 따져야

이주현 지지옥션 선임연구원

경기 고양시에 있는 한 상가가 경매에 나왔다. 5층 건물 중 1층에 위치해 있으며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설이다. 나머지 2층부터 5층까지는 다세대주택으로 사용하고 있다. 법원 현황조사서상 사업자등록은 없었지만, 1순위 근저당권(말소기준권리)보다 빠른 날에 전입신고를 한 임차인이 있어 낙찰받은 뒤 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는지 궁금하다.

경매 물건을 보다 보면 건물 용도가 근린시설임에도 전입신고를 마치고 전체를 주택으로 사용하거나, 일부는 영업장으로, 나머지 일부는 주거용으로 사용하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이 경우 입찰자는 비주거용 부동산에 거주하는 사람이 주택 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있는지 판단해야 한다.

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법의 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 하고 있다. 여기서 주거용 건물이란 아파트, 빌라 등 건물 용도상의 주택을 포함해 실제 주거용으로 사용하는 건물 그리고 무허가, 미등기 건물도 포함된다는 점을 잊어서는 안 된다. 또 건물의 일부가 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우 또한 같다.

법원은 이때 주거 외의 부분이 주거 부분보다 넓다고 하더라도 그곳에서 실제 주거 생활을 하고 있다면 주택임대차보호법 보호 대상으로 본다. 법은 주거 부분을 일시적으로 사용하기 위한 것이 명백한 경우에는 적용하지 않는다고 규정하고 있을 뿐이다.

즉, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 왜 임대차를 했는지, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태, 임차인이 임대차 목적물을 어떻게 이용하는지, 또 그곳에서 일상적인 주거생활을 하고 있는지 등을 고려해 법 적용 여부를 결정해야 한다는 것이다.

또 다른 판례를 보면 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 그 건물이 주거용 건물로 용도 변경되어 이를 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 최우선변제권이 인정된다고 판시했다. 즉, 현황상 주거용으로 이용하기 위해 근린생활시설을 불법 개조한 다음 임대차 계약을 체결했다면 주택 임차인으로서 법의 보호를 받을 수 있다.

앞서 소개한 사례의 건물 용도는 근린생활시설이지만, 건축주가 건축 허가를 받은 후 주택으로 용도를 무단 변경하고, 임차인과 주택 임대차 계약을 한 것으로 추정된다. 일명 ‘근생빌라’로 불리는 위반건축물이다.

이런 위반건축물을 매입한 낙찰자는 건축물대장상의 용도인 근린생활시설로 원상 복구해야 할 의무가 있으며, 제때 복구하지 않을 경우에는 이행강제금이 부과된다. 취득세율은 주택이 아닌 비주거용 부동산의 취득세율이 적용된다는 점도 간과해서는 안 된다. 또 거주하고 있던 임차인의 전입일자가 다른 권리보다 빠른 경우에는 주택 임차인으로서 대항력을 주장할 수 있기 때문에 추가 인수 비용이 발생할 수 있다.