[머니 컨설팅]부모와 자녀 사이 전세계약, 명확한 절차가 중요

부모-자녀 특수관계자 간 전세 계약 시
전세계약서 반드시 작성해야
같은 주소지 거주해서는 안 돼
계약 종료 시 보증금 정확히 반환해야

김도훈 KB국민은행 WM투자솔루션부 세무사

Q. 아파트를 구입할 예정인 A 씨는 자금 사정이 넉넉하지 못해 부모님의 도움을 받고자 한다. 매수한 주택에 부모님이 세입자로 들어오는 전세 계약을 맺고 그 보증금으로 잔금을 치를 계획인데 세금 관계에서 문제가 없는지 궁금하다.

A. 올해 9월 국토교통부는 아파트 불법 의심 직거래 2차 조사 결과를 발표했다. 공인중개사를 통하지 않는 직거래 방식이 최근 가파르게 증가하면서 고저가 거래에 의한 시세 왜곡 및 불법 의심거래 정황이 포착됐기 때문이다. 국토부는 국세청과 별도로 실거래가 조사를 할 수 있으며 조사 결과 불법 및 탈세가 의심되는 경우 국세청, 경찰청, 금융위원회, 지자체 등 관계기관에 통보하고 있다.

주요 위법 의심행위 적발 사례 중 눈에 띄는 항목이 부모와의 전세 계약이다. 사례의 정확한 사실관계를 알 수는 없지만 자녀에게 아파트를 매도한 후 동시에 임대차 계약을 체결하여 임대보증금을 잔금으로 대신한 경우로 보인다. 매도인이 곧 세입자인 경우다. A 씨와 동일한 상황은 아니지만 일반적으로 부모와의 전세계약이 가능한 것인지, 가능하다면 무엇을 주의해야 하는지 살펴보자.

부모와 자녀 간에 매매가 가능하듯 전세 계약도 불가능한 것은 아니다. 하지만 특수관계자 간의 거래이므로 국세청의 의심을 받을 수 있다. 따라서 타인과 거래하듯이 정확한 절차를 밟고 서류를 명확하게 작성할 필요가 있다. 편의상 절차 등을 생략하거나 절차가 자녀에게 일방적으로 유리하게 진행된다면 증여세 과세 등 문제가 발생할 수 있다.

먼저 전세계약서를 반드시 작성해야 한다. 부동산 중개인에게 의뢰하는 것이 필수는 아니지만 거래의 신뢰성을 높이는 효과가 있다. 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 형식을 갖추었다고 할 수 있다.

그리고 전세보증금을 계약서의 일정에 맞게 지급해야 한다. 자녀의 중도금, 잔금 일정에 맞춰 부모가 분할해 전세보증금을 선지급한 경우 국세청이 일반적인 거래 형태가 아니라고 판단해 과세를 한 사례가 있다.

특히 임대차 계약이 정당하다면 임대인과 임차인의 관계가 되므로 같은 주소지에 함께 거주하면 안 된다. 형식상 주민등록만 다른 주소지에 옮겨놓고 실제로 같이 거주한다면 세무조사에서 사실관계가 드러날 수 있다. 기본적으로는 주민등록등본으로 거주지를 판단하지만 실거주 관계가 의심되는 경우 국세청은 신용카드 사용 내역, 우편물 주소지, 통신 기록 등을 추가로 확인할 수 있다. 자녀가 독립적으로 생활할 수 있는 경제적인 상황이 뒷받침돼야 하는 것도 당연한 사항이다.

마지막으로 임대차 계약이 종료되는 경우 전세보증금을 정확하게 반환해야 한다. 부모와의 전세 계약을 인정받았다고 하더라도 국세청의 확인이 끝난 것은 아니다. 사후관리 차원에서 매년 점검해 전세보증금이 상환된 경우 금융 자료를 입증해야 하는 상황이 발생할 수 있다.

그 밖에 시세에 맞는 전세 계약을 해야 하며 시세보다 높은 전세 계약으로 자녀가 경제적인 이득을 볼 경우 증여세가 부과될 수 있다. 또 전세 계약 자체를 인정받지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.

실제 사례에서는 국토부의 의심 적발 사례처럼 매도자가 곧 세입자가 되는 경우도 있을 것이고 전세보증금만으로도 매수 자금이 부족하여 일부를 가족 간에 빌리거나 또는 증여받을 수도 있을 것이다.

국세청은 부모와 자녀 간의 거래라면 일단 의심할 수밖에 없다. 작은 꼬투리라도 잡혀서 과세가 된다면 불복을 통해 차후 구제를 받더라도 심적, 물적으로 타격이 클 수밖에 없다. 따라서 처음부터 복잡한 계약 관계를 만들지 말고 일반적인 거래 관행을 따르면서 최대한 간단하고 명확하게 거래하는 것이 중요하다.