[우병탁의 절세통통(㪌通)]양도세 비과세, 땅만 양도하면 못 받는다

1주택자 양도세 혜택 요건 까다로워
주택 없애고 땅 양도하면 과세 가능성
계약 전 미리 양도세 납부 검토해야

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장

양도소득세는 다른 어떤 종류의 세금보다 복잡하고 규모도 큰 편이다. 하지만 양도세와 관련해 제대로 알고 있는 사람은 드물다. 취득세나 재산세보다 훨씬 큰 거액을 한 번에 내야 하는 세금인데도 관련 상담이나 결정을 미루는 경우가 많은 이유다. 양도세 신고기한이 잔금 납부 후 2∼3개월 뒤라는 점도 영향을 준다.

부동산 양도는 통상 계약부터 잔금 납부까지 몇 달이 걸린다. 한번 계약을 맺으면 추후 계약 내용을 변경하는 것도 어렵다. 따라서 양도세 관련 검토는 최소 잔금 납부 전, 가능하면 계약 전에 진행하는 것이 좋다. 그래야만 실질적인 절세 방안 마련이 가능하다.

양도세, 특히 1주택 비과세 혜택과 관련해서는 이미 계약이나 양도가 이뤄졌을 경우 절세 방안을 찾기 힘들다. 이런 이유로 세금을 아끼지 못한 사례도 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 경우는 대부분 납세자와 과세관청의 비과세 판단 차이에서 발생한다. 납세자는 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이라고 생각했는데, 정작 과세관청으로부터 비과세 혜택이 불가능하다는 처분을 받는 일이 많다.

사안에 따라 절세에 실패하거나 비과세 혜택을 받지 못하는 이유는 다양하지만 몇 가지 대표적인 사례가 있다. 먼저, 1가구 1주택 비과세 요건을 충족했지만 개인 사정으로 주택 멸실 후 대지만 양도하는 경우다. 해당 납세자는 최근 20년간 거주한 3층 다가구주택을 양도하는 과정에서 낡은 주택을 철거한 뒤 토지 상태로 처분했다.

과거에는 계약일에 주택이 있었고, 잔금일 전에 주택을 철거했다면 계약일을 기준으로 양도 시점을 잡아 비과세 혜택을 받는 것이 가능했다. 하지만 지난해 12월 20일 양도세의 경우 양도일을 기준으로 판단하도록 변경됐다. 따라서 위 사례에서는 1주택 비과세 혜택을 받는 것이 불가능하다.

도시 개발 등으로 부동산이 수용되는 과정에서 주택의 토지와 건물 중 건물(주택 및 이축권)을 먼저 양도하고 그 부수 토지를 따로 양도할 때도 비과세 혜택을 받지 못한다. 이축권이란 개발제한구역 내의 주택 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축 허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 소득세법 시행규칙 제72조 제2항은 주택 부수 토지를 분할해서 양도하는 경우 비과세 혜택을 배제하도록 하고 있다.

예외도 있다. 주택 및 부수 토지의 일부만 수용될 때는 그 잔존 토지에 대해 비과세 혜택을 받는 것이 가능하다. 이런 사례에 해당하는 납세자는 주택 건물과 이축권을 먼저 양도하고 이후 부수 토지가 수용된 만큼 예외 규정을 준용해 비과세 혜택을 받을 수 있다고 주장했다. 하지만 과세관청은 임의로 주택을 먼저 양도한 사안에서는 예외 사항을 정의한 소득세법 시행규칙 제72조 제2항 후단을 적용할 수 없다고 판단했다. 납세자는 행정심인 조세심판까지 청구했지만, 결국 패소했다.

양도세, 그중에서도 1주택 비과세와 관련된 사안은 이것이 국민인 납세자의 주거 안정을 도모하기 위한 것인 만큼 혜택이 매우 크다. 비과세 여부에 따라 세금 납부액에 큰 차이가 나는 탓에 납세자와 과세 당국 사이의 다툼도 자주 발생한다.

과세관청은 정확히 요건을 갖춘 경우에만 비과세 혜택이 돌아가게끔 관련 자료나 사례 등을 철저히 확인한다. 납세자가 1주택 비과세와 관련해 어떤 경우에도 안일하게 생각하지 않고, 양도 계약을 맺기 전 충분히 따지고 검토해야 하는 이유다. 재산(세금)을 지켜주는 것은 다른 누구도 아닌 납세자 본인이다.