“주택시장 급변에 탄력적 금융정책 필요… 서울 공급 늘려야”

[2023 동아 건설·부동산 정책포럼]
지속 가능한 부동산 정책
거래 줄고 금리 높아 시장 안갯속… 정부, 실거주 폐지 등 정상화 노력
주담대 금리 내년에도 높을 전망… 상품 적용때 지역별 차등화 필요
서울 공급물량 40만채 축소 추산… 일본의 도쿄 도심 개발 참고해야

김오진 국토교통부 제1차관이 14일 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 ‘지속 가능한 부동산 정책을 위한 도전과 과제’를 주제로 열린 ‘2023 동아 건설·부동산 정책포럼’에서 기조 강연을 하고 있다. 김동주 기자 zoo@donga.com

“부동산 정보의 유통 속도가 빨라지며 매매가격이 반등하는 주기가 짧아지고 있습니다. 부동산 정책도 이에 맞춰 변화해야 합니다.”(김경민 서울대 환경대학원 도시계획전공 교수)

“해외와 달리 한국은 가격 상승기에 규제 강화로 주택 공급이 늘지 못했습니다. 서울 도심 주택 공급이 사회적 비용을 줄일 수 있다는 점을 고려해 공급 정책을 짜야 합니다.”(이창무 한양대 도시공학과 교수)

동아일보와 채널A가 14일 서울 중구 웨스틴조선호텔에서 ‘지속 가능한 부동산 정책을 위한 도전과 과제’를 주제로 개최한 ‘2023 동아 건설·부동산 정책포럼’에서는 최근 급변하고 있는 부동산 시장을 전망하고 중장기 시장 변화에 대응하기 위한 정책 대안이 쏟아졌다. 이날 참석한 정부와 국회, 건설업계 관계자들은 “주택 수요를 면밀히 파악하고 안정적인 공급 기반을 만들어가는 한편, 인구구조 변화에 대응할 중장기 전략이 필요하다”고 강조했다.

● “부동산 시장 변동 빨라져… 탄력적 금융정책 필요”

이날 기조강연에 나선 김오진 국토교통부 1차관은 “규제 정상화를 통해 시장이 연착륙했다는 평가가 나오지만, 아직 거래량이 적고 금리가 높아 시장 향방을 예단하기 어려운 상황”이라며 “시장 상황과 가계대출 현황 등을 면밀히 모니터링하고 있다”고 밝혔다.

최근 청약시장은 회복세를 보이고 있지만 공급 여건이 악화하며 인허가 물량은 올해 1∼9월 전년 동기 대비 33%, 착공 물량은 전년 동기 대비 57% 각각 감소한 상황이다. 김 차관은 “분양 주택 실거주 의무 폐지, 재건축부담금 완화, 취득세 중과 완화, 1기 신도시 특별법 등이 연내 국회를 통과해 규제 정상화를 마무리할 수 있도록 최대한 노력하고 있다”고 덧붙였다.

‘부동산 시장 다이내믹스, 그 변화와 미래’를 발표한 김 교수는 올해 들어 서울을 중심으로 나타난 가격 반등세에 대해 “특례보금자리론 시행, 주택담보대출 금리 하락 등에 따른 기술적 반등”이라며 “통상 국고채 10년물 금리와 주담대 금리가 연동되는데, 최근 국고채 금리가 높은 편이기 때문에 주담대 금리도 내년까지 높게 유지될 것으로 보인다”고 전망했다. 또 “최근 가격 흐름을 보면 지역별로 시장이 분화되는 모습을 보인다”며 “특례보금자리론 기준이 9억 원이었는데, 주택 시장이 세분되면서 서울과 지방의 9억 원짜리 주택은 다른 상품이 됐기 때문에 금융상품을 적용할 때 차등을 둬야 할 필요가 있다”고 말했다.

김 교수는 “전세사기 등으로 인한 ‘빌라포비아’의 여진이 내년에도 계속되며 아파트 이주 수요가 늘고 있는데, 토지 가격이 높아 아파트 개발도 위축돼 있다”며 “향후 전세가격이 매매가격에 영향을 미칠 가능성이 있다”고 했다. 이어 “서울은 늘 잠재적 초과수요가 있다는 점을 고려해 정책을 짜야 한다”며 “변동금리와 고정금리를 오갈 수 있는 탄력적 모기지 금융, 대규모 리츠를 통해 가격 하락기에는 주택을 매입하고, 가격 상승기에는 개발에 이용하는 식의 정책이 필요하다”고 제언했다.

● “2010년대 정비사업 억제로 서울서 26만 채 공급 안 돼”

‘부동산 시장 정상화를 통한 주택 공급 확대 방안’을 발표한 이 교수는 “2020∼2022년 경제협력개발기구(OECD) 회원국의 주택가격 상승률과 비교하면 한국은 이 기간 다른 나라에 비해 덜 올랐는데, 더 많이 내린 시장”이라고 분석했다. 공급 측면에서는 “2000년대 초반 연간 6만∼8만 채였던 입주 물량이 2010년대 들어 2만∼4만 채로 급감했고, 서울은 장기적으로 공급 부족이 누적된 상태”라며 “뉴타운 구역 해제 등으로 적게는 26만 채, 용적률 상향 등을 감안하면 최대 40만 채의 아파트 공급 물량이 축소됐다”고 진단했다. 또 “인구구조 변화가 단순히 주택 수요를 변화시킨다고 보기는 어렵다”며 “베이비붐 이후 세대는 자산 형성을 못 해 노인 임차가구로 살아갈 가능성이 높은데, 이에 대해서도 대비해야 한다”고 덧붙였다.

이 교수는 이어 “서울 도심 정비사업 억제로 줄어든 26만 채 물량이 서울 외곽 신도시에 공급되며 발생한 통근 비용, 교통혼잡 비용 등을 계산하면 2020년 기준 최대 1조3840억 원의 비용이 발생했다”며 “일본은 도쿄 도심을 적극 개발하고 있는데 한국도 이를 참고해야 한다”고 지적했다. 안정적인 공급 기반 마련 방안과 관련해서는 “재건축·재개발 활성화와 함께 개발 밀도를 올리고 다주택자가 민간 임대사업자로서 합리적으로 기능할 수 있도록 다주택자 세제, 전월세 상한제 등을 조정해야 한다”고 제안했다.

이날 포럼에 참석한 국회 국토교통위원회 간사 김정재 국민의힘 의원은 “저출생이 국가적 난제인데, 주택 문제를 안정적으로 해결할 수 있다면 이 문제도 해결할 수 있다”며 “포럼 내용을 적극 참고하겠다”고 밝혔다. 이날 포럼에는 김재식 한국주택협회 부회장과 박성희 대한주택건설협회 상무, 삼성물산, 현대건설, 대우건설, 현대엔지니어링, GS건설, DL이앤씨, 포스코이앤씨, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 부영그룹 등 기업 관계자들도 참석했다.