부천 초역세권-청담동 개발도 난항… 부동산PF 다시 부실위기

부천 주상복합사업, 잔금 못내 무산
청담 아파트 신축도 만기 연장 삐걱
고금리에 비용 늘며 자금 조달 애로
“저축銀-캐피털 건전성 우려” 지적

경기 부천시 초역세권 부지, 서울 강남구 청담동 고급 주택 등 우량 사업지의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개발이 잇따라 난관을 겪고 있다. 고금리 장기화로 사업비가 늘어난 상황에서 수도권 알짜 부지 사업까지 칼바람이 몰아치면서 부동산 PF 시장의 부실 위기가 다시 고조되고 있다.

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16일 금융투자업계에 따르면 경기 부천시 이마트 중동점 부지를 초고층 주상복합으로 개발하는 부동산 PF 프로젝트가 지난달 무산됐다. 해당 사업이 진행될 예정이었던 곳은 지하철 7호선 부천시청역과 출구가 연결되는 초역세권 입지다. 시행사인 ‘알비디케이콘스(RBDK)’는 부동산 시장 경색 등의 이유로 지난해 9월 1차 잔금을 납입하지 못했다. 시행사와 이마트는 협의를 통해 잔금 지급일을 연기했지만 올해도 잔금 지급이 이루어지지 않았다. 이마트 측은 RBDK에 잔금 미납 등을 이유로 계약 해지를 통보한 뒤 재매각 계획을 세우지 않고 있다.

‘불패 신화’로 꼽혔던 서울 강남구도 상황은 비슷하다. 청담동 프리마호텔 부지에 지어질 신축 아파트 ‘르피에드 청담’의 브리지론(토지 매입 등을 위한 단기 대출) 기한이익상실(EOD) 기한인 14일 즈음 선순위 채권자 새마을금고중앙회는 만기 연장에 대한 검토에 돌입했다. 4640억 원 규모의 브리지론 중 39%(1800억 원)를 지원한 새마을금고는 사업성 리스크 등을 이유로 만기 연장에 반대해 왔다. 새마을금고 관계자는 “시행사 측에서 연체 이자 상환, 사업성 개선 등 새로운 조건을 제시하며 9개월 만기 연장을 요청했다”며 “2주가량 검토할 예정”이라고 밝혔다.

부동산 PF 사업이 자금 조달에 어려움을 겪는 이유는 고금리로 금융비용이 높아진 데다 원자재 값까지 오르면서 사업성이 크게 떨어진 탓이다. 금융권에서는 비수도권이 아닌 수도권 주요 지역에서도 이 같은 상황이 펼쳐지자 우려가 커지고 있다. 강남구 청담동에서도 사업성에 대한 이견으로 진행에 난항을 겪는 것 자체가 투자 심리를 위축시킬 수 있기 때문이다. 시행사가 사업 초기 토지 구입을 위해 받는 고금리 단기 대출인 ‘브리지론’ 만기가 올해 말에 본격적으로 도래하는 탓에 제2금융권을 중심으로 ‘12월 위기설’이 나돌고 있다.

일각에서는 정부가 2009년 글로벌 금융위기 이후 14년 만에 재가동한 ‘PF 대주단 협약’의 효력이 떨어진다는 지적도 나온다. 금융기관마다 연체 상황과 판단 기준이 다르다 보니 의견을 하나로 모으기 어렵다는 것이다. 증권사의 경우 올해 6월 말 기준 부동산 PF 위험노출액은 28조4000억 원으로, 연체율은 금융권에서 가장 높은 17.28%에 달한다.

전문가들 사이에서는 내년에도 부동산 PF와 관련된 불확실성이 지속된다는 전망이 나온다. 하나금융경영연구소는 ‘2024년 금융산업 전망’ 보고서를 통해 “금융당국의 안정 조치에도 불구하고 전반적인 부동산 경기 회복이 지연되고 있으며 부동산 PF 업황도 다소 제한적”이라며 “특히 브리지론과 비아파트 등 비우량 부동산 PF 물건이 많은 저축은행, 캐피털 업권의 건전성이 우려된다”고 내다봤다.