장사 안되는 상가, 월세 인하 요구할 수 있다 [부동산 빨간펜]

경기악화-상권변화 등 영업악화 입증땐
임대료 인하 임대인에게 요구 가능
권리금 회수 위한 신규 임차인 계약
임대인은 정당한 사유 없이 거부 못 해

글로벌 경기 불안과 고금리 기조에 따른 소비 침체로 자영업자들의 매출이 좀처럼 살아나지 않고 있습니다. 이런 상황에서 물가가 치솟으며 식자재 가격마저 들썩이자 자영업자들은 ‘임대료라도 깎아줘야 버틸 수 있다’고 요구하고 있지만, 임대인들은 ‘신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 때도 임대료를 올리지 못했다’며 반발하고 있습니다. 이런 이유로 임차인과 임대인 사이의 상가 임대차 계약 관련 분쟁도 이어지고 있죠. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 서울시의 상가 임대차 상담센터 등의 상담 내용을 토대로 상가 임대차 계약에서 흔히 발생할 수 있는 분쟁을 어떻게 바라보고 해결해야 하는지 소개해 드리겠습니다.

Q. 서울 종로구 명륜동에서 작은 분식점을 운영하고 있습니다. 2021년 12월에 임대차계약을 맺고, 곧 재계약을 앞두고 있습니다. 임대인은 월세를 5% 올리겠다는 입장인데, 현재 가게 매출은 1∼2년 전보다 오히려 더 줄었습니다. 어떻게 하면 좋을까요?

“임차인이 내야 하는 월세나 보증금이 공과금이나 조세, 혹은 경제 사정의 변동으로 감당할 수 없는 지경에 이르렀을 경우 임차인은 임대인에게 월세나 보증금의 감액을 요청할 수 있습니다. 대표적인 것이 매출 감소입니다. 임대차 계약을 맺은 시기에만 해도 일정 매출을 일으켰지만, 추후 경기 하락 등의 이유로 유동인구가 줄고 영업 부진이 이어질 수 있습니다. 주변으로 상가 공실이 늘면서 상권이 형성되지 않거나 인근에 대형 상업지역이 들어서는 경우도 마찬가지입니다. 이런 사실이 객관적으로 증명돼 재계약 시 임대료 인상은커녕 기존 임대료를 지급하는 것도 현저히 부당해진 경우 임대료 인하 요구가 가능하다고 판단됩니다.”

Q. 건물주가 임대료 인하 요구를 들어주지 않고 오히려 계약 기간도 끝나지 않았는데 가게를 비워 달라고 합니다. 저 혼자 대처하려니 쉽지 않은데 도움을 받을 수 있는 방법이 없나요?

“일반적으로 상가 임대차 계약 관련 분쟁이 발생하면 복잡한 소송 절차를 거쳐야 한다고 여기는 분들이 많습니다. 상대적으로 자산 규모가 크지 않은 임차인이라면 소송 비용이 부담돼 분쟁 해결을 포기하는 사례도 많습니다. 하지만 복잡한 소송 없이 이런 분쟁을 해결할 수 있는 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회’를 이용할 수도 있습니다. 조정위원이 당사자들과의 면담부터 현장 조사 등을 진행하고 분쟁 당사자 간의 협의를 주선합니다.”

Q. 영업 부진으로 월 임대료를 내지 못하는 기간이 길어지면서 연체액이 보증금을 초과할 위기입니다. 영업을 포기하고 가게를 비우고 싶은데, 이런 경우 월세 지급을 중단할 수 있을까요?

“특별한 사례(임차인이 임대차계약 해지 권리를 유보하고 있을 경우 등)가 아니라면, 임차인이 임대인 동의 없이 일방적으로 임대차 계약을 해지하고 월세 지급을 중단할 수는 없습니다. 지금까지 밀린 월 임대료가 보증금 규모를 넘어선다고 해도 임대차 기간까지 월 임대료를 부담해야 합니다. 위 사례에서는 임차인이 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하거나 임대차 계약 종료를 앞당길 방안을 협의하는 것이 최선이라고 해석됩니다.”

Q. 서울 강남역 인근에서 요리주점을 운영 중입니다. 임대차 계약이 만료되기까지는 1년이 남았지만, 재계약을 하고 싶습니다. 그런데 최근 임대인이 임대차 계약 종료 시 본인이 직접 가게를 영업하겠다며 재계약이 불가능하다는 통보를 일방적으로 해왔습니다. 최소한 권리금이라도 회수해야 하는데, 방법이 없을까요?

“임차인은 임대차 계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인을 찾아 임대인과의 계약을 요구할 수 있습니다. 이 과정에서 신규 임차인에게 권리금을 회수할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 요구를 거절할 수 없습니다. 본인이 직접 가게를 운영한다는 것도 임차인의 요구를 거절할 사유가 되지 않습니다. 정당하지 못한 사유로 임차인이 권리금을 회수하지 못해 피해를 본다면 임대인은 임차인의 손해를 배상할 책임이 있습니다.”

Q. 서울 강동구 천호동에서 23m²(약 7평) 남짓한 카페를 운영 중입니다. 내년 1월 임대차 계약이 종료되는데, 최근 임대인에게 재계약하지 않겠다고 알렸습니다. 최초 계약 시점에도 카페로 운영되던 곳이었기 때문에 따로 시설물을 설치하진 않았습니다. 그럼에도 임대인은 카페 시설을 모두 철거하라고 요구하고 있습니다. 사실상 전 임차인이 설치한 시설인데 저에게 원상회복의 의무가 있나요?

“임차인은 임대차 계약이 종료될 때 목적물(상가 등)을 원상회복할 의무가 있습니다. 임대차 계약 시 별다른 특약이 없었다면 임차인은 본인이 임대차 계약을 맺은 시점의 상태로 목적물을 반환하면 됩니다. 위 사례에서 임차인이 임대인과 별도의 특약을 체결한 것이 아니라면, 처음 카페 시설물이 설치된 상태가 원상복구의 기준이 될 것으로 보입니다.”

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