[김종율의 토지투자]신도시 택지 투자, 지자체 개발계획 잘 살펴야

개발행위허가제한 3년 내 개발 가능성
정부·지자체 협의 보며 투자처 파악

김종율 보보스부동산연구소 대표

이달 15일 정부에서 8만 채 규모의 신도시를 추가로 지정했다. 경기 구리토평2(1만8500채), 오산세교3(3만1000채), 용인이동(1만6000채), 충북 청주분평2(9000채), 제주 제주화북2 (5500채) 등 전국 5개 지역이 해당된다. 광역교통망이 갖춰졌거나 예정된 교통 요충지에 첨단 산업의 배후 주거지가 될 수 있는 ‘반도체 신도시’를 조성하고, 서울 인접 신도시로 주택 수요를 분산하는 것이 핵심이다.

많은 사람들이 이런 신도시 택지에 본인이 보유한 땅이 포함돼 막대한 보상금을 받는 일을 꿈꾼다. 그런데 사실 신규 택지 지정은 어느 정도 예측이 가능하다.

2018년 4월 용인시의 ‘마북경제신도시’ 계획을 보자. 당시 용인시는 해당 계획을 발표하며 기흥구 보정동 마북동 일대 275만여 ㎡를 ‘개발행위허가제한 지역’으로 지정했다. 개발행위허가제한 기간은 3년이라 이 기간 내 개발구역 지정이 이뤄질 가능성이 높다.

지자체에서 개발 계획을 알렸지만 정작 이 지역 지가는 변동이 거의 없었다. 그런데 개발행위허가제한 지역으로 지정된 뒤 약 1년 만인 2019년 5월 이 일대는 3기 신도시 사업에 포함됐다. A 씨는 이 지역의 종교 용지를 2019년 1월 14억2000만 원에 매입한 뒤 올해 1월 보상금으로 72억2000만 원을 받았다. 차액이 58억 원인 수익성 높은 투자였다. 당시 투자금 중 7억 원은 다른 사람으로부터 지분으로 투자받았다. 수용 보상을 목적으로 하는 지분 투자는 자기 지분만큼 보상받을 수 있어 다툼이 발생하는 경우가 낮다.

이번 윤석열 정부의 신도시 발표에 포함된 구리토평2지구도 지자체에서 개발계획을 미리 알려준 곳에 속한다. 구리시는 이 지역을 2007년부터 ‘구리월드 디자인시티’라는 산업단지형 신도시로 개발하고자 했다. 그러나 ‘주거형’ 개발이 아닌 탓에 사업시행자 모집 단계에서 번번이 고배를 마셨다. 아파트를 짓는 땅이 가장 비싸게 팔리는데 이보다 훨씬 저렴하게 매각되는 물류창고, 공장 용지를 더 많이 지어야 하기 때문이다. 구리시는 2020년 공모를 통해 대우건설 컨소시엄을 사업시행자로 선정했지만 신임 구리시장이 이를 철회하는 일까지 벌어지기도 했다.

그러나 개발 흐름 자체는 꺾이지 않았다. 신임 구리시장은 지난해 8월 국토교통부 장관을 만나 구리토평2지구를 공공개발해 달라고 정식으로 제안하기도 했다. 외부적으로는 시행자 선정에 난항을 겪는 것으로 보이지만 내부적으로는 그렇지 않았던 것이다. 8호선 연장역인 구리토평역의 개통이 가까운 만큼 사업을 마냥 미뤄 놓기도 어려웠을 것으로 보인다.

이런 상황을 고려해서 이 지역에서 예상 보상가보다 현저히 싸게 나온 급매물을 만나 계약을 치른 사람들도 적지 않다. 이후 이번 신도시 발표 소식을 접했고 보상 관련 우편물도 배송받았다. 이처럼 지자체의 개발 계획이 있는 토지와 관련 언론 보도를 유심히 살펴보면 내부 정보 없이도 유망한 투자처를 찾을 수 있다.