[머니 컨설팅]해외 이주 시 양도세 비과세 요건 확인해야

세법이 정한 특정 사유로 출국 시
비거주자도 비과세 혜택 받을 수 있어
출국일·영주권 취득일 고려 필요
비거주자는 장기보유 공제 혜택 적어

김도훈 KB국민은행 WM투자솔루션부 세무전문위원

Q. 50대 중반인 A 씨는 은퇴 후 자녀가 거주하는 해외로 이주할 계획이다. 관련 이주 절차를 이미 마쳤지만 보유 중인 주택이 아직 팔리지 않아 고민이 많다. 비거주자에게는 1가구 1주택 비과세 혜택을 주지 않는다고 하는데 이를 해결할 방안이 있는지 궁금하다.


A. 국내에 주택을 1채만 소유하고, 거주 및 보유 기간을 충족한 경우 ‘1가구 1주택자’로서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 원론적으로 이 혜택은 국내 거주자에게만 해당되며 해외에 거주하는 비거주자에겐 해당되지 않는다. 비거주자도 국내에 소재한 부동산을 양도하는 경우 한국에 납세해야 할 의무가 있다.

A 씨의 경우 해외 이주를 앞두고 있기 때문에 출국과 동시에 비거주자 신분이 될 수 있다. 현재 주택시장이 숨고르기에 들어간 점을 고려하면, 출국하기 전에 주택을 처분하지 못할 수도 있다. 그렇다면 비거주자에겐 양도소득세 비과세 혜택이 없으니, A 씨는 출국 직전 급매로 주택을 처분하거나 출국 이후 세금을 내면서 양도를 해야만 할까.

반드시 그렇게 해야 한다고 볼 수는 없다. 세법에서는 ‘특정 사유’로 인해 해외로 출국하는 경우, 출국일로부터 2년 동안은 거주자와 마찬가지로 양도소득세 비과세 혜택을 유지시켜 주고 있다. 그리고 보유 기간, 거주 기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 준다.

세법에서 언급한 특정 사유란 다음과 같다. △‘해외이주법’에 의한 해외 이주 △1년 이상 계속해서 국외 거주를 필요로 하는 취업 △근무상의 형편으로 가구 전원이 출국하는 경우 중 하나에 해당해야 한다. 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우에만 해당되는 점은 유의해야 한다.

위에서 언급한 ‘출국일’이라는 개념도 제각각이기 때문에 정확히 따져봐야 한다. 해외이주법에 따르면 해외 이주는 연고 이주, 무연고 이주, 현지 이주로 나눌 수 있다. 연고·무연고 이주의 경우 해외로 전원이 출국한 날, 현지 이주는 영주권 또는 그에 준하는 장기 체류 자격을 취득한 날을 각각 뜻한다.

또 해외 이주가 아닌 유학, 취업 목적으로 출국한 뒤 영주권을 추후 취득한 경우도 별도로 따져봐야 한다. 이럴 경우 영주권 취득일로부터 2년 이내 양도하면 비거주자라도 1가구 1주택 비과세의 적용을 받는다.

다만 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세를 받더라도 실거래가 12억 원이 초과되는 부분에 대해서는 과세 대상이 된다는 점은 유의해야 한다. 거주자라면 거주 기간에 따라 연 4%, 보유 기간에 따라 연 4% 등 장기 보유 특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있다. 오랫동안 거주한다면 차익의 대부분을 공제받을 수 있기 때문에 1가구 1주택자로서 상당한 혜택을 받는다고 볼 수 있다. 하지만 비거주자는 보유 기간에 따라 연 2%씩 최대 30%의 장기 보유 특별공제만 적용된다.

예를 들어 A 씨가 출국 후 2년 이내 주택을 양도하게 된다고 가정해 보자. 이럴 경우 1가구 1주택 비과세의 적용을 받을 수는 있지만, 비거주자이기 때문에 장기 보유 특별공제에 대해선 거주자와는 다른 기준을 적용받는다. 이 지점도 주의가 필요한 부분이다.

만약 A 씨가 향후 다시 입국할 것에 대비해 주택을 처분하지 않고 놔뒀다가 한국에 돌아와 거주자 신분으로 주택을 양도한다면 어떻게 될까. 이런 경우 보유 기간을 산정할 때 거주자로서 보유했던 기간을 통산한다. 출국 전 보유 기간과 입국 후 보유 기간을 합하는 것이다.

마지막으로 A 씨가 주택 양도 대금을 해외로 송금하려면 어떤 것들을 확인해야 할까. 이럴 경우 주택 양도 대금을 해외로 반출해도 괜찮다는 서류인 ‘부동산 매각자금 확인서’가 필요하다. 관할 세무서에 신청을 하면 통상 열흘 안팎이면 발급받을 수 있다. 송금 가능한 한도는 양도가액에서 부동산 담보 채무액, 제세공과금 등을 차감한 수준이다.