[고준석의 실전투자]세입자 보증금이 세금보다 먼저다

임차인이 확정일자 먼저 받으면
세금보다 보증금 먼저 배당 가능
경매 물건 쌓이면 내집마련 유리

고준석 제이에듀투자자문 대표

내 집 마련에 나선 회사원 A 씨는 최근 3차 매각기일을 앞둔 경매 물건을 발견했다. 서울 노원구 월계동 월계센트럴아이파크 아파트로 1차 감정가 11억8000만 원 대비 36% 떨어져 3차 매각금액은 7억5520만 원이었다. 등기부등본을 확인한 결과 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 압류, 4순위 압류, 5순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 여기에 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 5억 원)이 배당요구를 한 상태였다. 해당 물건의 권리분석이 궁금하고, 경매 물건이 쌓인 시기에 내 집 마련이 유리한지 알고 싶었다.

매수인에게는 채권자들의 배당 순위도 중요하다. 임차인의 배당 여부에 따라 보증금을 전부 또는 일부를 인수할 수 있기 때문이다. 배당은 매각 대금에서 경매 비용을 공제한 금액을 법에 정해진 순서에 따라 배당한다. 1순위는 임차인이 지출한 필요비나 유익비에 대한 비용상환청구권이다. 2순위는 최종 3개월의 임금채권, 3년간의 퇴직금과 재해보상금, 임차인의 소액보증금이다. 3순위는 해당 경매 물건에 부과되는 당해세(국세, 지방세)이다. 4순위는 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차인의 우선변제권이다. 5순위는 선순위 임금채권을 제외한 일반 임금채권 등의 순서로 배당이 이루어진다.

그동안 배당 순위에 있어 당해세는 조세채권 우선원칙에 따라 압류 등기 일자나 법정기일에 상관없이 임차인의 우선변제권(확정일자)보다 우선해서 배당받았다. 그런데 전세 사기 사태 이후 주택이 경매에 넘어가면 임차인이 당해세보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있도록 올 4월부터 국세기본법이 개정되어 시행됐다. 즉 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠르면 보증금을 먼저 배당받을 수 있다는 것.

해당 경매 물건의 권리분석을 해보자. 등기부에 공시된 1순위 근저당권이 기준권리로, 경매로 소멸한다. 또 기준권리보다 늦은 2순위 가압류, 3, 4순위 압류, 5순위 경매 개시 결정 등 모든 권리도 경매로 소멸한다. 매매 시세가 9억5000만 원에 형성된 점을 감안하면 최저입찰금액인 7억5520만 원 이상에 매각될 것으로 보인다. 이 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 당해세보다 먼저 보증금(5억 원)을 전액 배당받을 수 있다. 매수인이 인수하는 권리는 없다.

요새 경매 물건이 쌓이고 있다. 신한은행 신한옥션SA에 따르면 1월 말 서울지역 경매 물건은 아파트 188건, 다세대주택 703건, 오피스텔 71건이었다. 그런데 10월 말 기준 아파트 319건, 다세대주택 1394건, 오피스텔 204건으로 경매 물건이 늘어났다. 이렇게 경매 물건 증가는 연체율 증가 영향이 크다. 올해 8월 말 기준 연체율은 기업대출 0.6%, 가계대출 0.4%, 신용카드대출 1.8%로 1월 말 대비 각각 0.2%포인트, 0.1%포인트, 0.4%포인트씩 증가했다. 경매 물건이 많으면 매수자는 물건을 골라 경매에 참여할 수 있어 유리하다.