[우병탁의 절세통통(㪌通)]토지-건물 일괄 매도, 부가가치세 주의해야

건물 매각 때 토지분은 부가세 안 내
매각대금 토지분-건물분 비율 나눌 때
기준시가 대비 30% 이상 차이 나면
세금 회피 목적으로 간주될 가능성 커

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장

부가가치세는 재화 또는 용역의 공급 과정에서 발생하는 ‘부가가치’, 즉 새롭게 발생한 공급에 대해 매기는 세금이다. 세율은 부가가치의 10%다. 어떤 서비스(용역)를 새로 공급하면 그 서비스의 가격에 10%를 부가가치세로 매기는 것이다.

부동산에 대해서도 부가가치세가 적용된다. 부동산 그 자체를 공급하는 경우와 어떤 부동산을 쓸 수 있도록 하는 권리, 즉 임대 용역을 공급하는지에 따라 부가가치세를 매긴다. 부동산 공급의 경우 부가가치세법에서는 토지를 제외한 건물의 공급만 부가가치세 대상으로 본다. 그리고 건물 중에서도 국민주택 규모 이하의 주택을 공급한 경우 국민 주거 안정에 필수인 재화로 봐 부가가치세법상 세금을 면제한다.

또 토지와 건물의 임대는 재화의 공급이 아니라 용역의 공급으로 본다. 이 경우 토지 그 자체의 공급과 달리 토지의 임대 용역은 부가가치세 과세 대상이 된다. 부가가치가 창출된다고 보기 때문이다. 따라서 토지의 임대료에는 10%의 부가가치세가 발생한다. 그리고 건물의 임대 용역도 용역의 공급으로 봐 부가가치세를 매긴다. 다만 이 중에서도 주택의 임대는 부가가치세법상 면세다. 특히 작은 집이든 큰 집이든 주택 건물의 임대 용역은 전부 면세 대상이다.

그런데 상업용 건물을 거래할 때 전체 대금을 토지분과 건물분으로 자의적으로 나누거나 아예 건물을 멸실하기로 하는 조건으로 공급할 때가 종종 문제가 된다. 일반적으로 토지와 건물을 양도하면 원칙적으로 전체 거래대금을 토지분과 건물분으로 나누게 된다. 그리고 건물의 대금에 대해서는 10%의 부가가치세가 발생하게 된다. 즉, 100억 원 대금에 토지 대금이 90억 원, 건물 대금이 10억 원이라면, 건물분 10억 원에 대해 10%인 1억 원을 부가가치세로 하여 건물을 매도하려는 사람이 매수인으로부터 이를 걷어서 신고 납부하는 방식이다.

2018년 세법 개정 이전까지는 토지와 건물을 일괄 공급하는 경우 계약상 가액의 구분이 불분명한 경우에만 이를 인정하지 않았다. 2018년 말 이전까지 국세청은 매매계약서상 건물 가액을 0원으로 하고 매수자에 의해 건물이 철거된 경우 이를 인정했다. 또 종합적으로 당사자 간 계약에 의해 합의된 내용은 그 사실관계가 명확하다면 세법에서도 이를 유연하게 받아들였다.

그러나 2019년 1월 1일 이후 양도하는 것부터는 가액의 구분을 하더라도 계약상의 금액이 기준시가에 따른 안분 금액과 30% 이상 차이가 나면 이를 인정하지 않기로 했다. 토지와 건물 가액의 자의적 구분을 통한 부가가치세 회피를 방지하겠다는 취지에서다. 이후 2021년 개정 세법에서는 30% 기준을 유지하되, 계약상의 실제거래가액이 인정될 만한 대통령령으로 정하는 사유를 추가했다. 다른 법령에서 토지와 건물의 양도가액을 정한 경우, 건물이 있는 토지를 취득해 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우 등이다.

결과적으로 토지와 건물을 양도할 때는 계약 과정에서 합리적인 기준으로 토지분과 건물분을 나눠야 하고, 이를 뒷받침하기 위한 명확한 사실관계가 있어야 한다. 일반 납세자 입장에서는 이 과정이 복잡한 만큼 세무 전문가와 충분한 소통을 할 것을 권장한다.