강남3구 재건축 ‘대어’ 몰려온다…내년 분양시장 주목

서울 서초구 반포동 일대 아파트들.(자료사진) 2023.3.28/뉴스1

내년 분양시장은 올해 미뤄진 강남 3구 재건축 주요 단지 공급으로 큰 기대를 모을 전망이다. 분양가 고공행진으로 ‘옥석 가리기’가 심화된 청약시장에서 분양가 상한제가 적용되는 강남 지역 청약은 미분양·미계약이 속출하는 분양시장 양극화의 반대편 정점에 있다는 분석이다.

19일 부동산R114와 업계에 따르면 강남구 청담동 한강 변 삼익아파트를 재건축한 ‘청담르엘’, 서초구 방배동 방배삼익아파트를 정비한 ‘아크로 리츠카운티’, 송파구 신천동 잠실진주아파트 재건축 ‘잠실래미안아이파트’ 등 알짜 단지가 2024년 분양을 예고하고 있다.

(부동산R114 제공)

송파구 신천동 잠실르엘(미성크로바), 서초구 잠원동 신반포메이플자이(신반포4지구)와 반포더샵OPUS21(신반포21차), 반포주공1단지를 재건축한 반포디에이치클래스트(1·2·4주구)와 래미안트리니원(3주구)도 재건축 10단계 중 9단계인 착공신고까지 마친 뒤 마지막 일반분양승인을 남겨두고 있다.

후분양 단지인 래미안 원펜타스(신반포 15차 재건축)는 내년 6월 입주 예정으로 분양이 임박했다.

이 밖에 대대적인 정비가 예상되는 방배동 래미안원페를라(6구역), 방배포레스트자이(13구역), 방배르엘(14구역)을 비롯해 래미안 레벤투스(도곡삼호재건축), 현대엔지니어링이 시공할 소규모 재건축 신반포22차 등 사업도 관리처분인가(7단계)를 받은 뒤 분양을 준비해 왔다.

강남 3구는 본래 ‘부동산 투자 1번지’로 가격이 높지만, 올해 1·3 규제 완화 이후 서울에 딱 4곳 남은 규제 지역이란 점에서 청약 이점이 남아 있다는 평가다. 현재 강남·서초·송파 3개구와 용산구에만 민간 분양 시 분양가상한제(분상제)가 적용되고 있어서다.

1·3 대책 이후 서울 21개구가 모두 규제지역에서 해제되며 분상제를 피한 탓에, 국민평형(34평)을 넘어 이제 20평 미만 소형 아파트도 분양가가 10억원을 웃돌며 고분양가 논란이 끊이지 않는 것과 대비된다. 이들 지역에선 1000세대 이상 대단지 브랜드 아파트도 미계약이 발생해 ‘줍줍’ 무순위 물량이 풀리는 실정이다.

전문가들도 고분양가 논란에 한동안 주춤했던 청약 시장이 내년 강남 분양으로 활기를 되찾을 것으로 보고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “내년에 대기하고 있는 강남분양으로 분양시장이 달아오를 것”이라고 말했다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “분양가상한제 적용과 추첨제 확대로 청약 수요자들의 이목이 집중될 것으로 예상된다”고 했다.

수요가 몰리는 만큼 가격이 오를 것이란 전망이다. 실제 이들 강남 주요 단지가 올해 분양을 미룬 배경엔 고공행진 추세에 따라 분양가를 최대로 올리기 위해서란 분석도 많다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “내년 분양하는 강남 지역 아파트가 제법 된다”면서 “분양가상한제 지역이긴 하지만 원자잿값 상승 등 여러 요인으로 분양가 상승이 불가피해 보인다”고 했다.

다만 내년에도 올해처럼, 급증하는 공사비와 재건축 사업 불확실성으로 분양일정을 맞추지 못하는 단지가 있을 수 있다는 우려도 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “공사비 증액과 사업주체간 내홍 등으로 분양일정이 표류되는 단지가 발생할 수 있으며, 주변 시세 대비 분양가 수준이 결정됨에 따라 매매시장 가격 추이를 고려해 분양시기를 조율하는 단지들이 늘면서 공급시기는 유동적일 가능성이 높다”고 전했다.

전반적으로 분양가 인상 기조가 이어지고 금융비용 부담이 가중될수록 청약 수요층의 가격 민감도가 커지는 만큼, 2024년 분양시장은 서울 등 일부 선호지역 내에서도 입지와 단지별 분양가 수준에 따라 청약 온도차가 심화되는 한 해가 될 것이란 게 부동산R114 전망이다.

(서울=뉴스1)