“집주인이 연락 두절…전세 분쟁 조정, 어떻게?” [부동산 빨간펜]

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지난달 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값이 2300만 원을 넘어섰다. 올해 8월 이후 서울 아파트 전셋값이 29주 연속 상승한 영향이다. 전셋값이 연일 오르면서 주택 임대차 계약 관련 분쟁도 계속되고 있다. 사진은 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 도심 아파트 단지 모습. 뉴스1

정순구 산업2부 기자

겨울 한파가 매섭습니다. 부동산 매매시장은 날씨만큼이나 차갑게 식었는데, 전세시장은 전혀 다른 모습입니다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 3.3㎡당 평균 전셋값은 2308만5000원으로 전월 대비 0.9% 상승했습니다. 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 전셋값이 2300만 원을 넘긴 것은 올해 2월 이후 처음입니다. 8월부터 29주 연속 전셋값이 상승한 영향이죠.

전셋값이 연일 오르면서 주택 임대차 계약 관련 분쟁도 좀처럼 줄어들지 않고 있습니다. 국토교통부가 최근 주택토지실 산하에 ‘주택임대차기획팀’을 새롭게 구성하는 것도 이런 분쟁을 줄이기 위한 움직임입니다. 2020년 임대차3법 개정 이후 임대차 계약 관련 분쟁이 오히려 증가하는 등 사회적 갈등과 비용이 커지자 근본적인 해결 방안을 마련하기 위한 부처 내 전담팀을 신설한 것입니다.

주택 임대차 계약 관련 분쟁이 벌어졌을 때 이를 소송 절차에 따라 해결하는 것은 오랜 시간과 비용이 투입됩니다. 부동산 업계에서는 임대차 분쟁을 가장 신속하고 효율적으로 해결할 수 있는 방법으로 ‘주택임대차분쟁조정위원회(조정위)’를 꼽습니다. 이번 주 부동산 빨간펜에서는 대한법률구조공단이 최근 발간한 ‘주택임대차분쟁 조정사례집’을 토대로 임대차분쟁조정제도와 관련한 여러 궁금증을 풀어보겠습니다.

Q. 임대차 분쟁 조정을 신청하려고 합니다. 신청은 어떻게 해야 하나요?

“대한법률구조공단의 임대차분쟁조정위원회에 서면 또는 구두로 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 온라인 홈페이지는 물론이고, 직접 방문하거나 우편 혹은 팩스로도 신청이 가능합니다. 조정신청은 해당 주택이 위치한 곳의 조정위원회가 아닌 다른 지역에서도 가능합니다. 다만, 피신청인이 관할과 관련한 이의를 제기할 경우 사건이 다시 관할 조정위원회로 이송될 수 있습니다.

분쟁조정 대상에는 △차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁 △임대차 기간에 관한 분쟁 △보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁 △임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁 △임대차 계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁 등이 있습니다.”

임대차분쟁조정절차도. 대한법률구조공단 제공

Q. 조정 신청 이후의 절차는 어떤 식으로 진행되고, 비용이나 기간은 얼마나 소요되는지 궁금합니다.

“신청인이 조정 신청서 작성과 필수 서류 제출, 수수료 납부 등을 완료하면 사건이 접수됩니다. 필수 서류에는 주민등록등(초)본, 분쟁 대상 부동산의 등기사항전부증명서, 임대차계약서, 건축물대장 등이 있습니다. 수수료는 분쟁조정신청 금액에 따라 최소 1만 원에서 최대 10만 원까지로 정해집니다. 주택임대차보호법 제8조에 따라 우선변제 받을 수 있는 임차인(소액임차인)과 기초생활수급자, 독립유공자, 국가유공자 등은 수수료가 면제될 수 있습니다.

사건번호가 부여됐다면, 담당자가 배정되고 피신청인에게 신청서 부본(원본과 동일한 문서)을 송달합니다. 피신청인은 이때 조정 참여 여부에 대한 답변서를 제출하는데, 피신청인이 조정을 거부할 경우 각하로 종결됩니다. 각하가 된 경우에는 소송을 진행하는 수 밖에 없겠죠. 피신청인이 조정에 응한다면 신청인과 피신청인이 조정위원회의 도움을 받으며 화해 합의에 이를 수 있습니다. 분쟁 조정 절차에는 통상 30일에서 60일 정도가 걸립니다.”

임대차 분징 조정 수수료. 대한법률구조공단 제공

Q. 지인이 분쟁조정을 신청하려다 사망했습니다. 이런 경우 다른 사람이 임대인을 대상으로 조정 신청을 할 수 있나요?

“분쟁 조정을 신청하려는 당사자가 사망한 경우 상속인들이 공동으로 분쟁 조정을 신청해야 합니다. 이때 상속 관계를 증명할 수 있는 신분증 사본(상속인 전원), 가족관계증명서(상세), 기본증명서(상세), 제적등본(상세), 임대차계약서 사본, 부동산등기사항전부증명서를 제출해야 합니다. 반대로 분쟁 조정 피신청인이 사망한 경우도 발생할 수 있습니다. 이런 경우 그 사람의 법률관계를 승계한 상속인 모두를 피신청인으로 두고 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다.

원칙적으로 분쟁 조정 신청은 계약의 당사자인 임대인 또는 임차인이 해야 합니다. 다만, 특별한 사정으로 분쟁 조정 절차에 참여하지 못할 경우 대리인을 선임할 수 있습니다.

변호사는 아무런 제한 없이 대리가 가능합니다. 이 밖에도 당사자의 배우자 또는 4촌 이내 친족으로서 밀접한 생활 관계에 있는 자, 당사자와 고용 등의 계약관계를 맺고 그 사건에 관한 사무를 담당하는 자는 해당 조정위원회 위원장의 허가를 받아 대리인이 될 수 있습니다. 만약 조정 목적의 값이 3000만 원 이하라면 당사자의 배우자, 직계혈족, 형제자매는 위원장의 허가가 없어도 대리할 수 있습니다.”

Q. 임대차 계약을 맺은 상대방과 연락이 되질 않습니다. 이런 경우에도 분쟁조정 신청이 가능한가요?

“상대방과 연락이 끊겼다고 해도 분쟁 조정 신청은 가능합니다. 다만, 상대방에게 신청서 부본이 송달돼야 합니다. 또 상대방의 명백한 조정 거부의 의사표시가 없는 경우에만 조정 절차를 계속 진행할 수 있습니다.

상대방의 주소를 알지 못해도 분쟁 조정을 신청할 수 있습니다. 단, 피신청인에게 조정신청서가 송달돼야 하는 만큼 조정위원회는 신청인에게 피신청인의 정확한 주소를 다시 알려달라고 요구할 수 있습니다. 만약 이 요구에 응할 수 없는 경우 조정 신청은 각하로 종결됩니다.”

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