[고준석의 실전투자]근저당권 설정 뒤 전세 증액 계약… 증액분 보호 안 돼

근저당권 전 대항력-변제권 갖추면
경매 진행 때 우선배당 받을 수 있어
증액 보증금은 시점 언제인지 따져야

제이에듀투자자문 대표

회사원 A 씨는 처갓집 주변에서 내 집 마련을 위해 매물을 살펴보던 중 경기 고양시 일산서구 문촌마을 아파트를 소개받았다. 최저 입찰금액은 2억9190만 원으로 1차 감정가(4억1700만 원) 대비 1억2510만 원이 떨어진 물건이었다. 등기부를 확인해 보니 1순위 근저당권(설정일 2022년 1월 14일), 2순위 가압류(2022년 12월 1일), 3순위 강제경매(2023년 1월 19일) 순이었다.

또 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인(보증금 2억5200만 원)이 보증금에 대해 배당을 신청한 상태였다. 그런데 매각물건명세서를 살펴보니 보증금 2억5200만 원 중 1200만 원은 2022년 7월 20일 증액됐고, 증액된 보증금의 확정일자는 2022년 7월 21일 취득한 것이었다. 즉, 근저당권이 설정된 뒤에 증액 계약이 된 것이다.

판례에 따르면 임차인은 저당권이 설정되기 전 취득한 임차권으로 저당권자에게 대항력을 행사할 수 있다. 하지만 저당권 설정 등기 뒤 건물주와 보증금을 증액하기로 한 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자에게는 효력이 없다. 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없기 때문이다. 따라서 임차인은 저당권을 근거로 해서 아파트를 낙찰받은 매수자(소유자)의 건물 명도 청구에 대해 증액 전 임차보증금을 상환받을 때까지 그 아파트를 명도할 수 없다고 주장할 수 있다. 저당권설정등기 이후에 증액한 보증금에 대해서는 매수자에게 대항할 수 없다.

즉, 보증금 증액 시점에서의 기준권리(근저당권, 가압류 등) 유무가 중요하다. 만약 보증금 증액 시점에 기준 권리가 없다면 당연히 증액된 보증금도 대항력을 인정받아 제삼자에게 대항력을 행사할 수 있다. 여기에 증액과 동시에 확정일자까지 받아 두었다면 그 증액된 보증금도 배당 절차에서 우선변제권을 갖는다. 하지만 기준 권리가 생긴 이후에 보증금 증액이 이루어졌다면 그 증액된 보증금은 보호받지 못한다는 뜻이다.

본건의 경우 등기부에 공시된 기준 권리는 1순위 근저당권이다. 기준 권리는 경매로 소멸하며, 기준 권리보다 후순위인 모든 권리는 경매로 소멸한다. 주택임대차보호법상 대항력(주택의 인도와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을 갖춘 임차인이 있다. 임차인은 배당요구종기일 전에 보증금 2억5200만 원에 대해 배당 신청을 했다. 그런데 전체 보증금 중에서 2억4000만 원만 우선 배당받을 수 있지만, 나머지 1200만 원에 대해서는 배당받을 수 없다. 1200만 원은 증액된 보증금으로서 보증금 증액 시점(2022년 7월 20일) 이전에 이미 기준 권리인 근저당권(2022년 1월 14일)이 설정되어 있었기 때문이다.

해당 아파트 예상 매각금액이 3억 원이라면, 배당순위는 1순위 임차인 보증금 2억4000만 원, 2순위 근저당권(1억6800만 원)의 채권금액 중 일부인 6000만 원 순으로 배당받게 된다. 임차인의 보증금 1200만 원은 매수인이 인수하는 보증금도 아니기 때문에 매수인에게 대항할 수도 없다. 다만 근저당권자가 전액 배당을 받고, 배당 자원이 남았을 때는 3순위로 1200만 원을 배당받을 수는 있다. 해당 물건의 모든 권리는 경매로 소멸하고, 매수인이 인수하는 권리는 없으므로 안심하고 경매에 참여할 수 있다.