부동산 경기 침체가 휩쓴 2023… 부동산 10대뉴스[황재성의 황금알]

1: 집값·전세금 IMF 이후 최대폭 하락
2: PF발 한파에 건설사들 연쇄 부도 공포
3: 1기 신도시 재건축·GTX 사업 본격 시동
4: 해외건설 4년 연속 300억 달러 수주

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

IMF 이후 최대폭 집값 급락, PF발 건설업계 부도 공포 등이 잇따르면서 건설부동산업계에 2023년도는 예년과 다름없이 다사다난했던 한 해로 기록될 것으로 보인다. 사진은 서울 시내 아파트 전경이다. 뉴시스

‘다사다난(多事多難)’

매년 이맘때면 식상하지만 이 말을 되뇔 수밖에 없습니다. 언론사들이 선정하는 10대 뉴스에 각기 다른 내용들이 담길 정도로 많은 일들이 펼쳐졌습니다.

건설부동산시장도 예외는 아닙니다. 특히 세밑에 터진 시공능력평가순위(이하 ‘도급순위’) 16위 대형 건설사 태영건설의 기업개선작업(워크아웃) 신청은 관련 업계에 적잖은 충격을 주었습니다.

여기에는 건설업계가 처한 시장환경이 크게 작용했습니다. 무엇보다 세계적인 경기 침체에 고금리 기조의 장기화 등이 계속되고 있는 게 문제입니다. 그 결과 정부가 지난해 말 발표한 ‘2023년 경제정책방향’을 통해 정책 목표를 ‘시장 연착륙’으로 삼았을 정도로 좋지 않은 환경에서 출발했던 건설부동산 시장은 여전히 시계(視界)가 불투명합니다.

이로 인해 지난해 나타났던 집값 하락세는 잠시 반등 기미를 보이기도 했지만 연중 지속되고 있습니다. 전세금 하락은 ‘역전세난’과 ‘빌라왕’ 속출과 같은 문제를 가져왔습니다. 부동산 개발 사업에 투입됐던 프로젝트파이낸스(PF) 시장 경색은 태영건설 사례에서 확인된 건설사 연쇄 부도 우려로 이어졌습니다.

올해보다는 내년 이후 부동산시장에 큰 영향을 미칠 만한 일들도 적잖았습니다. 우선 윤석열 대통령의 대선 공약으로 시작된 ‘1기 신도시 재건축’은 법적 근거를 마련하면서 내년부터 본격화할 것으로 예상됩니다. 수도권 교통망에 큰 변화를 가져올 것으로 기대되는 수도권 광역급행 철도(GTX)도 일부 노선이 착공하는 등 잇따라 가시화하고 있습니다. 반면 건설자재 가격 급등에 따른 새 아파트 분양가의 고공행진은 집값 불안 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.

이런 와중에 국민들의 기대를 저버리는 사건사고도 잇따랐습니다. 우선 인천 검단신도시의 아파트 지하주차장 붕괴사건으로 드러난 ‘순살 아파트’는 큰 충격을 줬습니다. 또 국내 건설업계에 뿌리 깊게 자리한 부실공사 문제의 심각성을 다시 한번 각인시키는 계기가 됐습니다.

사업경제타당성이 부족한 것으로 평가됐던 비수도권 지역 신공항 사업들에 수백억~수천억 원의 정부 재정을 투입하기로 한 결정은 두고두고 논란이 될 가능성이 큽니다.

희망 섞인 변화를 기대할 만한 일들도 있었습니다. 갈수록 심해졌던 건설노조의 횡포에 맞서 정부가 쏟아낸 대응책들이 현장에서 눈에 띄는 성과를 나타내고 있는 것입니다. 정부가 경제 위기의 돌파구로 기대했던 ‘제2 중동 붐’도 4년 연속 수주액 300억 달러 돌파라는 대기록을 썼습니다.

온고이지신(溫故而知新)의 자세로 이런 사건·사고들의 의미를 다시 짚어 보겠습니다. 이런 사안 대부분이 올해는 물론 내년 이후 국내 건설부동산시장에 적잖은 후폭풍을 예고하고 있기 때문입니다.

⓵ 올해 집값 6% 이상 급락…내년에는 낙폭 줄어

올해 집값과 전세금이 모두 외환위기 이후 최대 수준으로 떨어졌다. 사진은 2022년 10월 한국은행이 기준금리를 0.5% 인상해 3%가 된 직후 서울 시내 한 중개업소 앞에 걸려있는 부동산 급매 공고가 붙여져 있는 모습. 동아일보 DB

2021년 시작한 금리 인상 기조에 무너지기 시작한 아파트값은 지난해에 이어 올해에도 추락을 면하지 못했습니다. 특히 수도권이나 비수도권과 관계없이 모두 외환위기 이후 최대 하락폭을 기록해 눈길을 끌었습니다.

KB국민은행이 28일 공개한 12월 월간시계열 자료에 따르면 전국 아파트값은 0.11% 하락해 9월부터 11월까지 3개월 연속 상승을 마감했습니다. 서울 아파트값 역시 0.11% 떨어지며 3개월 상승을 마감하고 하락세로 돌아섰습니다.

연간으로 보면 전국 아파트값은 6.72% 떨어졌습니다. 이는 외환위기가 터진 이듬해인 1998년(-13.56%) 이후 가장 많이 하락한 것입니다. 서울 아파트값도 6.28% 떨어지며 역시 1998년 이래 가장 큰 낙폭을 보였습니다. 이밖에 경기(-8.57%) 인천(-9.68%) 등도 10% 가까운 하락폭을 보였습니다.

이러한 기조는 내년에도 이어질 가능성이 높습니다. 다만 하락폭은 올해보다 줄어들 것으로 기대됩니다. 부동산 관련 민관연구소들이 대부분 내년 집값 하락폭이 1~3% 수준에 머물 것으로 예상하고 있습니다.

서울은 상승세 반전에 성공할 수도 있다는 분석이 나옵니다. 고금리 기조가 하반기 이후 완화되고, 시장 침체로 줄어든 신규 공급에 따른 수급 문제가 영향을 미칠 수 있다는 것입니다.

⓶ 전세가 급락에 전국으로 확산된 전세사기

올해 전세시장 분위기는 매매시장과 조금 달랐습니다. 대부분의 지역에서 7월까지 하향세를 지속하다 8, 9월 이후 상승세로 반전한 것입니다.

다만 수치상 기록은 큰 차이가 없습니다. 연간 기준으로 아파트 전세금의 하락폭이 역시 크게 나타났습니다. 서울(-8.36%)을 포함한 수도권은 9.28% 하락했고, 전국 기준으로도 7.76% 떨어졌다. 역시 모두 1998년 이후 가장 크게 떨어졌습니다.

그 결과 2022년 하반기 이후 떨어진 전세 시세로 인해 보증금을 돌려주지 못하면서 시작된 전세 사기가 전국적으로 확산됐고, 피해자도 속출했습니다. 대전에서는 공공주택 건설을 전담하는 공기업인 한국토지주택공사(LH)까지 속이는 전세사기 사건이 발생하기도 했습니다.

이에 정부와 여야는 지난 5월 전세사기 특별법을 통과시켰고 6개월마다 보완 입법을 하기로 했습니다. 하지만 여야의 대립이 계속되면서 추가 개정안을 만드는 데에는 실패했습니다. 또 특별법도 실효성 논란에 시달리고 있습니다.

내년 전셋값은 다시 오를 것으로 예상됩니다. 주택산업연구원은 22일 발표한 ‘2024년 주택시장 전망과 정책방향’을 통해 전국 전세금이 올해보다 2.7% 상승할 것으로 전망했습니다. 주택 신규 공급이 크게 줄어드는 데다, 매매가 하락에 따라 매매수요가 전세수요로 이어질 가능성이 높다는 게 근거입니다.

⓷ PF 경색에 도급순위 16위 건설사도 기우뚱

부동산 경기 침체에 따른 PF시장 경색에 자금난에 몰린 태영건설이 28일 기업개선작업을 신청했다. 사진은 서울 영등포구에 위치한 태영건설 1층 사옥의 모습이다. 이한결 기자 always@donga.com

“우려가 현실이 됐다.”

28일 도급순위 16위 태영건설이 기업개선작업을 신청한 데 대한 업계의 반응입니다.

태영건설은 이날 보도자료를 통해 “부동산 경기 침체 속에서 개발사업 PF 우발채무(미래에 발생할 채무)에서 비롯된 유동성 위기로 주채권은행인 KDB산업은행으로부터 기업구조조정촉진법상 부실징후기업으로 선정됐다”며 “이에 태영건설은 금융채권자협의회에 공동관리절차를 신청했다”고 밝혔습니다.

PF 발(發) 자금 경색에 따른 건설사 부도 우려는 지난해 말부터 제기됐고, 정부도 지속적으로 대책을 내놨습니다. 하지만 부동산 경기 침체가 계속되면서 효과를 기대하기에 한계가 있다는 지적이 이어졌습니다.

실제로 5대 시중은행의 건설업 대출 연체액은 올해 11월 말 기준으로 1051억 원에 달해 지난해 말(524억 원) 대비 약 2배로 증가했습니다. 제2금융권의 상황은 더 심각합니다. 올 3분기(7~9월) 말 기준 국내 금융권 전체의 부동산 PF 연체율은 2.42%에 달합니다. 3개월 만에 0.24%포인트 높아진 수치입니다.

문제는 현재 상황이 당분간 계속될 수 있다는 것입니다. 업계에서는 태영건설 수준의 시공능력 상위 건설사에서 또다시 기업개선작업 신청 등이 제기된다면 PF 발 위기가 건설업 전체로 번질 수 있다는 위기감마저 나돌고 있습니다.

⓸ 특별법 제정에 1기 신도시 재건축 본궤도

윤석열 대통령의 대선 공약으로 추진돼온 ‘1기 수도권 신도시 재건축’은 부동산 시장에 어마어마한 파장을 불러올 초대형 개발사업입니다. 이를 위한 제도적 토대인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(이하 ‘특별법’)이 지난 26일 공포됐습니다.

특별법은 내년 4월 27일부터 시행되며, 국토교통부는 시행령 제정과 마스터플랜 수립, 선도지구 지정 등을 내년 주요 추진사업으로 시행하겠다는 계획입니다.

특별법 적용 대상은 택지조성사업 완료 후 20년 넘게 경과한 100만㎡ 이상 택지 내 특별정비구역입니다. 특별정비구역 지정 절차를 거쳐 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀도 개발 등이 진행됩니다. 이와 병행해 광역교통시설 및 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업도 추진됩니다.

이처럼 규모가 큰 대형사업을 원활한 추진을 위해 다양한 인센티브 장치도 도입됩니다. ▲재건축 안전진단 완화 ▲토지 용도지역 및 용적률 상향 ▲입지규제최소구역 지정 ▲리모델링 가구 수 증가 ▲각종 인허가 통합심의 등입니다.

1기 신도시별 선도지구는 여러 가지 일정 등을 고려할 때 내년 하반기에 지정될 가능성이 큽니다. 국토부는 선도지구를 정주 여건의 개선 정도나 도시기능 향상에 대한 기여도 등을 감안하고, 주민 의견수렴 등을 거쳐 결정한다는 방침을 세웠습니다.

⓹ 시험운행, 계획 승인 등 속도 높이는 GTX

수도권 대중교통시장에 큰 변화를 가져올 것으로 기대되는 GTX 사업이 속속 가시화하고 있다. 지난 9월 서울 강남구 수서역에서 진행된 GTX-A 시승행사에서 선보인 GTX 열차 모습이다. 동아일보 DB

수도권 부동산 시장에 대형 변수로 여겨지는 수도권광역급행철도(GTX) 사업도 속도를 내고 있습니다.

국토부는 27일 GTX-C 노선의 실시계획승인을 승인했습니다. 2011년 국가철도망 계획 반영 이후 12년 만입니다. 실시계획승인은 실제 착공을 위한 모든 제반 사항을 허가받았다는 뜻으로 이후에 착공이 바로 가능합니다. 이에 따라 2028년 개통을 목표로 내년 1월 중 공사가 시작될 것으로 예상됩니다.

GTX-C 노선은 수원에서 양주시 덕정역까지 약 74.8㎞를 잇는 민간 투자 방식의 수도권 광역급행열차입니다. 지하 40~60m 깊이를 파 철로를 내는 대심도 방식으로 건설되며, 총사업비는 추가역 공사비를 포함해 4조 6084억 원 수준입니다.

국토부는 이에 앞서 이달 4일 GTX-A 수서~동탄 구간에서 종합시험 운행에 돌입했다고 발표했습니다. 종합시험 운행은 내년 3월 개통을 위한 마지막 단계입니다. 철도안전법에 따라 철도 노선을 새로 건설할 때 철도시설 설치상태 및 열차운행체계의 점검과 철도 종사자의 업무 숙달 점검을 위해 시행하는 제도입니다.

GTX-A 수서~동탄 구간은 지난달 열차 운행과 관련된 노반·건축·궤도·전기·통신 등 주요 공사를 모두 마쳤으며, 현재 수서역 등 역사와 환기구 일부 시설물에 대한 실내 마감 등의 막바지 공사를 진행 중입니다.

⓺ 고공행진 분양가, 집값 시한폭탄 우려

올해 아파트 분양가가 고공행진을 거듭했습니다. 부동산정보업체 리얼투데이에 따르면 올해 1월부터 이달 19일까지 서울에서 분양한 아파트의 평균 분양가는 10억 3481만 원으로 지난해 같은 기간보다 28.4% 상승했습니다.

서울 비강남권 지역에서 분양된 소형 아파트의 분양가가 10억 원을 넘어섰습니다. 지난 19일 입주자 모집공고를 낸 서울 양천구 신정동 ‘어반클라쎄목동’로, 59㎡형 C타입과 59㎡형 D타입 최고 분양가가 11억 원대였습니다. 이 아파트는 전체 45채에 불과한 한 동짜리 나 홀로 단지인데도 평균 분양가(3.3㎡)가 4000만 원을 넘어서며 주변 시세(3000만~4000만 원)를 웃돌았습니다.

고분양가는 시멘트 철근 등 주요 원자재가 상승이 주원인입니다. 한국시멘트협회에 따르면 시멘트 평균가격(1t 기준)은 2021년 7만8800원에서 올해 11만2000원으로 3년 새 42.1%가 급등했습니다.

인건비도 거들었습니다. 대한건설협회가 발표한 ‘2023년 건설업 임금실태 조사’에 따르면 하반기 건설업 임금은 26만5516원으로 상반기보다 3.95%, 작년 동기와 비교해선 6.71% 상승했습니다.

원자재나 인건비 상승 추세를 볼 때 분양가는 앞으로도 더 오를 것이라는 관측이 우세합니다. 이는 기존 집값 상승을 부추길 수 있어 주의 깊게 지켜봐야 합니다.

⓻ 순살 아파트로 드러난 건설업계의 민낯

올해 4월 인천 검단 LH 아파트 지하주차장 붕괴 사고가 발생하면서 건설업계의 부실공사라는 민낯이 또다시 드러났다. 사진은 지하주차장 붕괴사고가 났던 아파트 공사 현장 모습이다. 동아일보 DB

올해 4월 인천 검단 LH아파트에서 발생한 지하주차장 붕괴 사고는 삼풍백화점 붕괴 사고를 소환하며 국내 건설업계의 부끄러운 민낯을 고스란히 드러냈습니다.

이후 진행된 전국 LH 아파트 단지 가운데 무량판 구조(대들보가 없이 기둥과 슬래브로 건물 하중을 지탱하는 방식)가 적용된 지하주차장에 대한 조사에서 102개 단지 중 20개 단지에서 철근이 누락된 사실이 적발됐기 때문입니다.

국토부는 이를 방지하기 위해 LH가 독점해온 공공주택 사업을 민간에 개방하고 설계·시공·감리업체 선정 권한을 외부 기관으로 옮기기로 하는 등 대책을 내놨습니다. 이른바 ‘LH 혁신과 건설 카르텔 혁파안’입니다.

부실공사 근절을 위한 건설 카르텔 혁파대책은 설계와 시공, 감리 간 상호 견제 시스템 구축에 초점이 맞춰져 있습니다. 우선 감리가 건축주와 건설사에 예속되지 않도록 허가권자인 지방자치단체가 감리업체를 더 많이 선정할 수 있도록 규정이 바뀝니다. 건축사와 구조기술사의 ‘분리 발주’와 공공공사에만 적용되던 건설사의 설계 검토 의무 조치 대상에 민간 공사도 포함됩니다.

철근 배근이나 콘크리트 타설 등은 국토안전원 등 공공의 현장 점검 후 진행되며, 불량 골재 유통 차단을 위해 채취원부터 현장 납품까지 골재 이력 관리 시스템이 도입됩니다. 불법을 저지른 건설사에 최대 5배의 징벌적 손해 배상도 추진됩니다.

⓼ 또다시 사업타당성 논란에 오른 신공항

신공항 신설 논란은 어제오늘의 얘기가 아닙니다. 하지만 올해 8월 새만금 잼버리 세계대회의 파행은 새만금국제공항(이하 ‘새만금 신공항’)을 포함한 비수도권 지역 신공항 사업을 다시 도마 위에 오르게 만들었습니다.

시작은 정부가 8월 말경 공개한 ‘2024년도 예산안’에서 새만금 관련 주요 사회간접자본(SOC) 사업 예산을 대거 삭감한 것이었습니다. 특히 새만금 신공항 관련 예산은 당초 요구액(580억 원)의 11.4% 수준인 66억 원으로 쪼그라들었습니다.

이후 건설이 추진되는 10개 신공항의 사업타당성을 다시 짚어봐야 한다는 목소리도 높아졌습니다. 10곳은 새만금신공항을 비롯해 가덕도신공항, 대구경북통합신공항(TK신공항), 제주 2공항, 서산공항, 백령공항, 울릉공항, 흑산공항, 경기국제공항, 포천공항 등입니다.

하지만 정치적인 논리에 밀리며 이들 공항 사업은 대부분 당초 일정대로 추진될 가능성이 높습니다. 특히 새만금 신공항의 경우 지난 21일 열린 본회의에서 예산이 261억 원 증액한 327억 원으로 다시 늘어났습니다.

또 사업이 본격화되는 가덕도 신공항에는 무려 5363억 원이 책정됐고, 대구경북 신공항(100억 원), 백령도 소형공항(40억 원), 서산공항(10억 원) 등도 설계비 명목으로 예산이 처음 반영됐습니다.

⓽ 급제동 걸린 건설노조 불법행위

정부가 건설노조의 불법행위에 대한 근절을 선언하며 대대적인 단속에 나선 뒤 건설현장 분위기가 크게 달라진 것으로 전해진다. 사진은 민주노총 산하 건설노조가 2019년 광화문 광장에서 임금단체협상을 앞두고 상경 투쟁을 벌이는 모습이다. 동아일보 DB

“경제에 기생하는 독이 되고 있다.”

원희룡 전 국토부 장관은 지난해 12월 세종시의 한 건설 현장을 방문한 자리에서 “(건설노조의 불법행위가) 국민의 분양가, 입주비용, 건설업체의 생산원가로 반영된다”며 불법을 일삼는 건설노조에 대해 이같이 쏘아붙였습니다.

이후 정부는 대책 마련에 나섰고, 올해 2월 범정부 차원의 ‘건설현장 불법‧부당행위 근절대책’(·이하 ‘근절대책’)을 내놨습니다. 이에 따라 경찰청 국가수사본부는 특별단속을 진행했고, 총 4829명을 송치하고, 이 가운데 148명을 구속했습니다.

송치된 인원을 불법행위 유형별로 보면 전임비, 복지비 등으로 금품을 갈취한 경우가 3416명(70.7%)으로 가장 많았고, 건설 현장 출입방해 등 업무 방해(701명·14.5%) 소속 단체원 채용 및 장비사용 강요(573명·11.9%) 등이 뒤를 이었습니다.

또 구속된 피의자 148명은 금품 갈취가 124명(83.8%)으로 압도적이었고, 채용 및 장비사용 강요(20명·13.5%) 업무방해(3명·2.0%) 폭력행위(1명·0.7%) 등의 순이었습니다.

대책은 효과를 거두고 있는 것으로 전해집니다. 경찰청이 최근 전국 주요 건설 업체 80여 곳 관계자들을 상대로 조사한 결과, 응답자의 90%가 “(현장의 분위기가) 긍정적으로 바뀌었다”고 답변한 것으로 알려졌습니다.

⓾ 4년 연속 300억 달러 수주 성공

“1970년대 오일쇼크와 세계 경제침체 시기에 중동특수를 통해 경제도약의 돌파구를 찾았던 것처럼 ‘제2의 중동 붐’으로 새로운 도약의 기회를 모색해야 한다.”

현 정부는 출범 이후 계속되는 경제 침체 극복을 위한 핵심적인 수단 가운데 하나로 ‘제2 중동 붐’을 꼽았습니다. 이후 국토부를 중심으로 사우디아라비아, 아랍에미리트(UAE), 카타르 등을 대상으로 하는 다양한 수주 노력이 펼쳐졌습니다.

그리고 일부 그 성과가 드러나고 있습니다. 무엇보다 해외건설 수주가 4년 연속 300억 달러를 넘어설 것이 확실시되고 있습니다.

국토부에 따르면 이달 15일 현재 해외건설 수주액은 292억 5000만 달러(약 38조 1400억 원)로 집계됐습니다. 작년 같은 기간(272억 9000만 달러)보다 7.2% 늘어난 규모입니다.

2019년 223억 달러였던 해외건설 수주액은 2020년 351억 달러로 증가한 뒤 2021년 306억 달러, 2022년 310억 달러를 각각 기록했습니다. 연말에 수주가 몰리는 점을 감안할 때 올해에도 300억 달러는 무난하고, 올해 목표치 달성(350억 달러) 가능성도 높습니다.

정부는 이에 내년 수주 목표치를 올해보다 높이는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다. 또 2027년까지 수주액을 500억 달러로 끌어올리고, 세계 건설 4대 강국에 진입한다는 목표를 세웠습니다.