[김종율의 토지투자]올해 땅 투자 PF 영향 개발사업 피해야

표준지 공시지가 1.1% 올라 보합권
신도시-역세권 개발도 전망 어두워
“반도체 산단-도로 등 확실한 곳 투자”

김종율 보보스부동산연구소 대표

2023년이 지났다. 부동산 시장은 상승과 조정 사이에서 팽팽하게 맞섰지만 조정 쪽으로 기울었다. 금리 인상 폭은 오른 채로 유지돼 상가를 매수하느라 대출을 받은 사람은 이자가 늘어 수익을 내기 어려웠다. 자기 집을 전세로 내준 사람은 역전세를 메우느라 허리가 휘어질 지경이었다.

토지 시장도 예외는 아니었다. 국토교통부에서 발표한 올해 적용되는 표준지 공시가격은 전년 대비 1.1% 오른다. 지난해 5.91% 하락했던 것에 견주면 사실상 하락이라고 봐야 한다. 표준지는 개별 토지 공시가격 산정에 활용하는데 각종 조세, 부담금 부과 및 건강보험료 산정 기준으로 활용된다.

올해 토지 투자도 쉽지 않을 것으로 보인다. 부동산 개발사업 자금 조달 수단인 프로젝트 파이낸싱(PF)은 사실상 거의 막혀 있으며 진행하던 재개발구역마저도 시공사에서 공사비 증액을 요구하며 멈춰 서고 있는 곳이 생겨나고 있다. 정부는 정부대로 세수가 부족하여 정부 재정이 투입되는 도로나 철도 부지 매입은 속도 조절이 예상된다.

따라서 올해 토지를 매입한다면 사업시행자가 든든한 개발지역을 매입하는 것이 바람직하다. 대표적인 곳이 경기 용인시 남사읍 일대 반도체 단지 조성 지역이다. 최근 이 지역에 이주자 택지를 조성하기 위해 개발행위허가제한지역이 추가 지정됐다. 반도체 단지를 조성하기로 한 지역에서 거주하던 사람들에게 택지를 조성해 이 지역에 재정착할 수 있게 한 것이다. 점포주택을 지을 수 있는 땅을 저렴하게 매입해 건축한다면 경제적 이득이 있을 것으로 예상된다. 아직 이 지역은 개발구역으로 지정되지 않아 보상가, 이주대책 등이 수립되지 않았지만 이주자 택지 확보 작업은 활발하게 이뤄지고 있다. 인허가 절차 간소화를 위한 특별법을 적용받은 점도 주목할 만하다.

재정을 투입해 짓는 도로 중 사업이 막바지에 접어든 곳도 좋다. 세종포천고속도로 128.1km 중 하남∼안성 구간은 공사비 증액 문제로 개통 시기가 2022년 말에서 올해로 미뤄졌다. 마무리에 접어든 사업이라 예산 집행이 더 늦어지지 않을 가능성이 높다. 개통을 2년 남짓 앞둔 지역으로는 수도권 제2외곽순환고속도로 인근인 경기 파주시 탄현면·월롱면·법원읍 또는 양주시 광적면 등도 있다. 이런 지역으로는 경기 김포시 하성면·통진읍도 있다.

반면 부동산 시장 침체와 PF 경색으로 도시개발사업 토지 투자는 자제할 것을 권한다. 아파트를 분양해 수익을 내야 하는데 집값 침체기인 만큼 사업을 추진하기 어렵기 때문이다. 역세권 개발사업도 마찬가지다. 한국토지주택공사(LH)에서 신도시로 조성하는 광명시흥 공공주택지구도 사업이 순조롭지 않다고 할 수 있다. 2021년 2월 24일 주민공람을 했지만 현재까지도 보상계획이 발표되지 않았다. 이런 흐름이라면 3, 4년 안에 보상이 이뤄질 가능성이 현저히 낮다. 경기 화성시의 봉담3지구와 진안신도시도 보상이 늦어질 가능성이 크다.