주택보급률 떨어지는데 픽픽 쓰러지는 건설업체… 부동산 시계 ‘제로’[황재성의 황금알]

1: 가시권 제로 부동산시장…정확한 실태 파악 중요
2: 국토교통 통계누리 적극 활용한 전략 수립 필요
3: 주택 공급 증가했지만 주택보급률은 뒷걸음질 중
4: 지난해 아파트 분양, 전년 대비 10만 채 이상 감소

황금알: 황재성 기자가 선정한 금주에 알아두면 좋을 부동산정보

매주 수십 건에 달하는 부동산 관련 정보가 쏟아지는 시대입니다. 돈이 되는 정보를 찾아내는 옥석 가리기가 결코 쉽지 않습니다. 동아일보가 독자 여러분의 수고를 덜어드리겠습니다. 매주 알짜 부동산 정보를 찾아내 그 의미를 정리해드리겠습니다.

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태영건설의 워크아웃 신청으로 촉발된 부동산 PF 발 부동산시장 경색에 부동산업계가 신음하고 있다. 사진은 3일 서울 여의도 산업은행에서 열린 태영건설 채권자설명회 모습이다. 전영한 기자

“앞이 보이질 않습니다.”

최근 만난 부동산업계 관계자의 하소연입니다. 그에 따르면 정부가 ‘시장 연착륙’을 부동산정책 목표로 세울 만큼 심각했던 지난해 초보다 갑진년 새해 현재 부동산업계가 느끼는 압박감은 훨씬 크다고 합니다.

여기에는 여러 요인이 있습니다. 우선 지난해 6월부터 11월까지 반등하던 아파트값이 다시 하향세로 돌아서기 시작한 데다 각종 지표가 부동산 경기 침체를 보여주고 있습니다. 올해 부동산시장에 대한 대다수의 민간연구소의 전망도 “상반기에 침체됐다가 하반기에 안정세를 찾을 것”이라는 뜻에서 ‘상저하고(上低下高)’로 요약되는데, 그다지 밝지 않습니다.

지난해 말 말 터진 태영건설의 기업구조개선(워크아웃) 신청으로 본격화한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 발(發) 부동산시장 경색은 업계 관계자들의 숨통을 조이고 있습니다. 시장에서는 이미 제2, 제3의 태영건설로 거론되는 곳들이 적잖습니다.

그나마 다행인 점은 정부도 이런 문제점을 인식하고 다양한 해법을 준비 중이라는 것입니다. 정부는 4일 발표한 ‘2024년 경제정책방향’에서 부동산시장과 관련해 “고금리 장기화 등으로 취약부문 잠재 리스크의 관리 필요성이 확대되고 있다”며 부동산업계의 위기감에 공감을 표했습니다. 이어 올해 경제정책방향의 목표를 ‘활력 있는 민생 경제’로 정하고, ▲민생경제 회복 ▲잠재위험 관리 ▲역동경제 구현 ▲미래세대 동행 등 4가지 실천 전략을 공개했습니다.

실천 전략에는 부동산시장과 건설업계 안정화 방안이 고루 포함돼 있습니다. 예컨대 민생경제 회복에서는 ‘역전세·전세사기 등 피해 방지 및 서민·취약계층 주거지원 강화’나 ‘해외건설 400억 달러 수주 달성 지원 통한 제2중동 붐 확산’, ‘지역경제·건설투자 활성화’ 등이 대표적입니다. 잠재위험 관리에서는 첫 실천과제로 ‘부동산 PF 연착륙’이 제시됐습니다.

이런 세부과제들의 구체적인 실행방안은 앞으로 진행될 정부 부처별 대통령 업무보고를 통해 제시될 것입니다. 또 제도적인 보완 절차 등을 거쳐 실제 시장에 반영됩니다. 즉 시간 여유를 갖고 정부 계획을 살펴보면서 대응전략을 수립해나갈 필요가 있다는 뜻입니다.

다만 이런 일련의 과정에 부동산시장 현실에 대해 정확한 이해는 필수적입니다. 즉 부동산시장의 수급상황을 보여주는 공동주택 현황이나 인구1000명당 주택 수, 주택보급률 등에 대한 최신 정보를 바탕으로 냉철하게 시장을 판단해야 한다는 뜻입니다.

국토교통부가 운영하는 ‘국토교통 통계누리’에 5일 기준으로 최근 1주일 새 새로 올려놓은 60여 가지의 주택 관련 통계에 주목하는 이유가 여기에 있습니다. 관련 통계로서는 가장 최신 정보가 담겨 있어 보다 정확한 시장 상황을 알 수 있습니다.

● 국토 교통 정책 438개 통계 정보 수록

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국토교통부는 2008년부터 국토교통 통계누리라는 이름으로 각종 행정 관련 정보 통계를 제공하고 있다. 사진은 세종시 정부세종청사 전경이다. 동아일보 DB

국토교통 통계누리는 국토부가 2008년부터 운영하고 있는 정보 포털로 ▲국토/도시 ▲주택 ▲토지 ▲건설 ▲교통/물류 ▲항공 ▲도로/철도 등 7개 분야의 국토교통 관련 주요 통계를 소개하고 있습니다.

국토/도시 부문에서는 건축물부터 건축허가 및 착공, 국토지리정보, 도시정비사업 등에 이르는 94종의 다양한 통계정보가 수록돼 있습니다. 여기에는 국토부 산하기관이 만드는 건물에너지 사용량이나 도시계획현황 등도 포함됩니다.

주택 부문에서는 무려 438종에 달하는 통계정보가 제공됩니다. 미분양주택 현황부터 아파트 주거환경, 임대주택, 주거실태조사, 주택건설실적(분양-인허가-준공-착공), 주택보급률 등에 이르기까지 다양한 주택 관련 정보가 망라돼 있습니다. 한국부동산원 등 산하기관이 작성하는 부동산 가격조사나 외국인 주택소유현황 등도 공개됩니다.

토지 부문 통계는 공간정보산업조사부터 외국인토지 현황, 지적통계, 택지예정지구지정 및 공급현황, 토지소유 현황 등 118종에 달합니다.

이밖에 ▲건설 부문에 건설공사계약부터 기계설비산업실태, 건설업경영분석, 임금실태 등 234종 ▲교통/물류 부문에 대중교통현황, 자동차등록현황 등 141종 ▲항공 부문에 17종 ▲도로/철도 부문에 79종의 각종 통계정보가 정기적으로 제공됩니다.

인구/가구, 물가/가계, 환경, 건설/주택/토지 등 18개 분야의 국제 통계도 있습니다. 이 가운데 건설/주택/토지 부문의 경우 전세계 국가의 국토면적부터 주택건설 실적, 주택가격 변화율, 도시주택상태 등과 관련한 통계정보를 비교해서 볼 수 있습니다.

이러한 통계별 작성주기와 공표시기는 제각각입니다. 미분양주택 현황처럼 매월 작성되고, 다음달 말에 공개되는 경우도 있고, 매년 작성돼 연말이나 연중에 발표되는 경우도 있습니다. 주택 이외의 거처 주거실태조사는 무려 5년 단위로 작성됩니다.

이 가운데 이용자의 편의를 위해 최신·인기 통계가 별도 묶음으로 정리돼 있습니다. 최신 통계는 말 그대로 새로 만들어져 공급되는 통계를 소개한 것인데, ▲1주전 ▲2주전 ▲3주전 ▲4주전 ▲1달전과 같이 5개 시간대별로 묶여 있습니다. 인기 통계는 이용 빈도가 높은 28개를 별도로 선정한 것인데, 자동차 관련 3종(자동차등록대수현황-연도별/시도별, 이륜차신고현황)을 빼면 모두 주택과 관련된 내용입니다.

● 지난해 공동주택 5.9% 상승…주택보급률은 0.1%P 하락

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국토교통 통계누리에 따르면 공동주택 등 주택공급이 꾸준히 늘었지만 주택보급률은 뒷걸음질 치고 있었다. 1인 가구의 가파른 증가에 공급이 따라가질 못하고 있기 때문이다. 사진은 2일 서울 남산에서 본 시내 아파트의 모습.뉴스1

이 가운데 최근 1주일 이내에 새로 공개된 통계 72건 가운데 66건이 주택 및 건설 및 국토정보 관련 기업들에 관한 내용입니다. 부동산시장의 최근 상황을 알려주는 최신 정보여서 주목할 필요가 있습니다.

제일 먼저 눈에 띄는 것은 연간 단위로 작성되는 공동주택 현황입니다. 지난해 말 기준 전국 공동주택은 모두 1127만4298채로 1년 새 5.9%(62만9419채) 늘었습니다. 단지 수 기준으로 1만8536개 단지, 동수는 13만2402개 동입니다. 지난해 단지 수(1만7645개, 증감율·5.0%)나 동수(12만5980동,5.1%)보다 주택 수 증가 폭이 컸습니다. 아파트 단지 규모가 커지고, 고층 아파트가 늘어난 결과로 풀이됩니다.

지역별로는 대규모 신도시가 포진해 있는 경기도가 328만1145채로 1위를 차지했습니다. 전체의 29.1%에 해당하는 물량입니다. 서울(161만2634채)도 100만 채 이상의 공동주택이 밀집한 것으로 집계됐습니다.

이어 부산(99만405채) 경남(70만4428채) 인천(68만9992채) 대구(60만3838채) 등도 공동주택이 60만 채 이상 들어선 것으로 나타났습니다. 나머지 지역은 세종(12만9503채)과 울산(25만2861채)을 제외한 대부분이 30만~40만 채 수준에 머물렀습니다. 제주특별자치도는 4만6707채에 불과했습니다.

연 단위로 작성되는 주택보급률은 2022년 말 기준으로 102.1%로 전년(102.2%)보다 0.1%포인트(p) 줄었습니다. 2010년(100.5%) 이후 2019년(104.8%)까지 꾸준한 오름세를 보였던 주택보급률은 2020년(103.6%)부터 꺾이기 시작해 2021년(102.2%)에 이어 2022년까지 3년 연속 줄었습니다.

눈길을 끄는 것은 2019년 이후 2022년까지 수도권과 비수도권을 가리지 않고 주택보급률이 내리막길을 걸었다는 점이다. 폭발적인 1인 가구 증가에 따른 가구 수 증가를 주택공급이 따라가지 못하고 있음을 보여줍니다.

그 결과 2019년까지만 해도 전국에서 주택보급률이 100%를 밑도는 지역은 서울(99.2%) 한 곳에 불과했지만 2020년에 서울 인천 대전 등 3곳으로, 2021년과 2022년에는 경기가 추가되면서 4곳으로 각각 늘어났습니다.

2022년 기준 주택보급률이 가장 높은 곳은 경북(113.2%)이었습니다. 이어 전남(112.4%) 충북(111.6%) 충남(110.3%) 경남(109.3%) 전북(109.2%) 울산(108.4%) 순으로 뒤를 따랐습니다. 전국 집값 상승세를 선도하는 서울은 93.7%로 전국에서 가장 낮았습니다.

반면 연간 단위 통계인 인구 1000명당 주택 수는 2022년 말 현재 430.18채로 전년(423.6채)보다 1.6%(6.6채) 증가했습니다. 주택보급률이 100%를 밑도는 것으로 나타났던 서울(2021년·203.4채→2022년·407.7채) 인천(390.3채→397.4채) 대전(419.7채→426.24채) 경기(382.2채→388.56채) 등도 마찬가지로 주택 수는 늘었습니다.

● 아파트 신규 분양 10만 채 이상 감소

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지난해 공동주택 분양실적이 전년보다 크게 줄어든 것으로 나타나 2~3년 뒤 심각한 수급불균형에 따른 부동산시장 불안이 우려되고 있다. 사진은 서울 시내에 공급하는 아파트 견본주택에서 오프라인 추첨이 진행되는 모습이다. 동아일보 DB

국토부는 매월 말경 ‘주택통계발표’를 발표합니다. 여기에는 건설-거래량-미분양 등 3개 부문에 대한 월 단위 통계 내용이 담겨 있습니다. 특히 건설 부문에는 인허가와 착공, 분양(승인물량 기준) 관련 통계가 제공됩니다. 다만 발표자료는 요약된 것이어서 종합적인 조망이 쉽지 않습니다.

반면 국토교통 통계누리에 보다 상세한 내용이 담겨 있습니다. 공개된 공동주택 분양실적은 지난해 11월 말까지 기준으로 16만3509채로 집계됐습니다. 지난해 같은 기간(26만641채)보다 37.3%(9만7132채) 줄어든 물량입니다.

특히 유형별로 보면 일반분양 물량의 감소가 두드러집니다. 지난해 11만8100채로 전년(20만2217채)보다 무려 41.6%(8만4117채) 줄었습니다. 지역별로는 수도권(2022년·8만3990채→2023년·6만650채, 감소폭·27.9%)보다 비수도권(11만8227채→6만9890, 40.9%)의 감소 폭이 컸습니다.

정부가 지난달 말 발표한 보도자료에 따르면 상황은 더욱 심각합니다. 지난달까지 전체 분양물량이 같은 기간 10년 평균 물량의 절반 수준에 불과합니다. 전문가들이 2~3년 뒤 심각한 수급불균형에 따른 부동산시장 불안이 재연될 수 있다고 경고하는 이유입니다. 일부 전문가들은 “2027년에 예정된 대선이 또다시 ‘부동산 선거전’이 될 수도 있다”고 우려할 정도입니다.

정부도 이를 의식하고, ‘2024년 경제정책방향’에서 주택공급 활성화를 주요 실천과제의 하나로 제시하고 있습니다. 주요 내용은 공공부문 공급 가속화와 민간의 애로 해소에 초점이 맞춰져 있습니다.

한편 연간 통계인 주택멸실수는 2022년 말 기준으로 9만6157채로 집계됐습니다. 2016년(13만2108채) 이후 꾸준하게 10만 채를 웃돌았던 멸실주택수가 다시 10만 채 이하로 떨어져 눈길을 끕니다. 고금리 기조의 여파로 주택경기가 빠르게 식으면서 재개발재건축 시장이 얼어붙었기 때문으로 풀이됩니다.

2022년 멸실주택의 절반가량(47.4%)은 단독주택(4만5609채)이었고, 다가구(2만1044실, 점유율·21.9%) 아파트(1만3071채, 13.6%) 다세대(1만2130채, 12.6%) 연립(4314채, 4.5%)의 순으로 뒤를 이었습니다.

지역별로는 경기도가 2만1655채로 압도적으로 많았고, 서울(1만7168채)도 1만 채를 훌쩍 넘었습니다. 그나마 주택 실수요층이 두터운 수도권 지역에서 주택 재정비 사업이 상대적으로 활발하게 이뤄진 결과로 보입니다.