[우병탁의 절세통통(㪌通)]빌라 양도세 비과세, 옥탑방 여부가 변수

다가구는 1채, 다세대는 여러 채로 취급
다가구는 거주용 층수 3개 층 이하여야
옥탑방 있으면 다세대로 분류될 수 있어

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장

양도세에서 1가구 1주택 비과세는 매우 중요하다. 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지에 따라 수백만 원에서, 많게는 수억 원의 세금 차이가 날 수 있기 때문이다. 이때 판단을 잘못해 가산세까지 부과될 수 있어 더 꼼꼼하게 고려해야 한다.

주택에 대한 양도세 비과세 요건은 ‘거주자인 1가구가 국내에 1채의 주택을 2년 이상 보유하다가 양도할 것’이다. 다만 2017년 8월 2일 이후에 조정대상지역으로 지정된 지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 거주도 해야 한다. 그런데 문제는 주택의 형태에 따라 양도세 적용 방식이 달라진다는 것이다.

예를 들어 다가구와 다세대의 구분이 종종 세무상 쟁점이 되기도 한다. 건축법을 살펴보면 다가구주택은 주택의 연면적이 660㎡ 이하이면서 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하다. 이때 지하층은 층수를 계산할 때 제외된다. 다세대주택은 주택의 연면적이 660㎡ 이하이면서 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하다.

통상 다가구주택은 단독주택이지만 1채의 건물 안에 여러 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 한 건물을 말한다. 다가구주택은 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보되, 구획된 부분별로 양도하지 않고 하나의 매매 단위로 양도하는 경우에는 전체를 하나의 주택으로 본다. 반면 다세대주택은 구획된 각 호를 각각 1채의 주택으로 본다. 다가구주택으로 보면 1채를 판 것으로 볼 수도 있고, 다세대주택으로 본다면 여러 채를 판 것으로 볼 수 있다는 의미다. 만약 여러 채를 판 것으로 보면 주택 전체를 비과세 받지 못하고, 다주택 중과까지 적용될 수 있다. 단, 다주택 중과의 경우 내년 5월까지 한시적으로 적용되지 않고 있다.

이처럼 다가구주택과 다세대주택 분류는 세법상 중요하다. 그런데 두 주택 형태를 분류하는 변수는 또 있다. 2018년 중반 과세당국은 다가구주택 1가구 1주택 비과세와 관련해 전반적인 점검을 진행한 바 있다. 당시의 주된 쟁점 중 하나는 주택으로 사용하는 층수의 문제, 즉 옥탑방이었다. 다가구주택이든 다세대주택이든 동일하게 연면적 기준은 660㎡ 이하로 같고, 결정적 차이는 바로 층수에서 나기 때문이다. 예를 들어 원래 3층 다가구주택이었는데 옥탑에 방을 설치해 주택으로 사용하면 옥탑 층을 포함할 때 4개 층이 돼 세법상 다가구주택으로 인정되지 않는다는 것이다. 건축법에서는 옥상 부분에 수평투영면적(수직 방향에서 바라봤을 때의 면적)이 건축면적의 8분의 1을 초과할 때 1개 층으로 본다.

다만, 양도세는 실질과세의 원칙이 적용된다. 위와 같이 옥탑방 면적이 기준을 넘어 4개 층이 돼도 옥탑에 전기와 수도시설, 화장실과 난방 등이 설치돼 있지 않아 사실상 주거용으로 사용할 수 없다면 주택 층으로 보지 않는 경우도 있다.