[김종율의 토지투자]토지 투자 전 ‘성장관리계획’ 따져봐야

난개발 방지-계획적 개발 유도
주거-산업-상업형 등 유형 따라
지을 수 있는 건물 종류 달라져

김종율 보보스부동산연구소 대표

수도권 대부분 지역에는 성장관리계획이 수립돼 있다. 비(非)시가지인 곳 중 개발 압력이 높아 난개발이 예상되는 지역을 계획적으로 개발하도록 권장하고 유도하는 제도다. 여기에 맞게 토지의 가치가 달라지는 만큼 내용에 주목할 필요가 있다.

성장관리계획은 도시를 효율적으로 개발하는 데 필요하다. 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려해 제한적으로만 개발해야 하는 지역(계획관리지역)을 생각해 보자. 토지주라면 공장을 지을 수도 있고 주택을 지을 수도 있다. 그사이에 식당 같은 상가를 세울 수도 있다.

하지만 입지상 특정 방향으로만 개발이 쏠리는 일이 벌어지기 쉽다. 경기 광주시에 있는 한 계획관리지역에는 산골짜기였던 곳에도 빌라가 있다. 분당 생활권이라는 이유에서다. 주택 수요가 있어 지은 것이지만, 도로 학교 등 기반시설 측면에서 늘어난 거주자를 받아내지 못해 지역이 몸살을 앓기도 한다. 실제로 경기 광주시 오포읍에 있는 광주광명초는 재학생이 1000명이 넘는데 학교 앞까지 빌라가 들어서 있다. 상가가 부족해 학원, 태권도장, 피아노학원 등이 빌라 안에서 교습소 형태로 운영되기도 한다.

다른 사례도 있다. 경기 화성시는 빌라 대신 공장으로 가득하다. 고속도로 나들목(IC)만 들어서면 인근에 건축허가를 받아 공장을 지었기 때문이다. 항공사진으로 보면 동탄, 병점 등 택지지구를 제외하면 공장을 상징하는 파란 지붕으로 가득한 것을 볼 수 있다. 이 모든 일이 성장관리계획이 없어서 벌어진 일이다.

성장관리계획은 크게 △주거형 △상업형 △산업형 등으로 나뉜다. 유형이 나뉘면 용도지역이 같더라도 성장관리계획의 세부 내용에 따라 지을 수 있는 건축물과 지을 수 없는 건축물로 구분된다.

앞서 들여다본 화성시를 다시 살펴보자. 이제는 성장관리계획 구역상 산업관리구역으로 지정된 곳에서만 신규 공장 허가를 받을 수 있다. 공장이 많은 곳, 그리고 이미 공장이 들어선 곳들이 산업관리구역으로 분류됐다. 허가 기준이 같더라도 일반관리구역이나 중점관리구역으로 분류되면 공장을 지을 수 없게 된다. 고속도로 개통과 같은 호재가 벌어지더라도 산업관리구역이 아닌 곳에서는 크게 영향을 받지 못할 가능성이 크다.

도로가 뚫리면 주된 개발 방향이 바뀌기도 한다. 경기 남양주시 수동면을 보자. 도로 사정이 좋지 않아 공장, 창고가 수도권 다른 지역에 비해 덜 들어서 전원주택지로 인기를 끌던 곳이다. 그런데 2월 중 포천∼남양주 조안 구간을 잇는 제2외곽순환고속도로(33.6㎞)와 오남∼수동 간 도로(8.1㎞)가 개통됐다. 남북, 동서로 교통이 편리해질 것을 내다본 대형 시행사는 이미 오남읍으로 향하는 수동면의 터널 앞에 있는 산업관리구역에 대규모 물류단지를 조성하고 있다. 반면 과거에 전원주택지로 주목받던 지역은 환경이 훼손될 가능성이 높은 데다 공장을 지을 수 없는 일반관리구역이라 과거처럼 개발 압력이 높지 않다. 성장관리계획은 수도권 전역에 해당하는 이야기다. 토지 투자자라면 관심을 둬야 하는 이유다.