[단독]친환경 재건축땐 임대주택 없어도 ‘4층 상향’ 추진

서울시 ‘기후동행 용적률 혜택’ 검토
건축비 비싼 친환경 건물에 당근책
분양수익 늘며 재건축 속도 낼듯
“도심 임대주택 공급 감소” 우려도

2019년 6월 입주한 인천 연수구 송도동 ‘힐스테이트 레이크 송도’는 에너지 자립률이 23.4%로 국내 첫 고층(36층) 제로에너지건축 아파트다. 서울시는 이런 탄소중립 건물로 재건축할 경우 임대주택을 짓지 않고도 용적률 상향 인센티브를 주는 방안을 추진한다. 현대건설 제공

서울시가 재개발이나 재건축 시 ‘친환경 아파트’를 만들면 임대주택을 짓거나 토지 기부채납을 하지 않아도 인센티브로 용적률 상향을 허용하는 방안을 추진한다. 공사비 급등으로 사업을 주저하던 재정비 현장에선 분양수익을 추가로 확보할 수 있어 사업에 속도를 낼 유인책이 될 전망이다. 다만 서울 내 임대주택 공급이 더 줄어들 것이란 우려도 나온다.

17일 서울시와 부동산업계 등에 따르면 서울시는 현재 ‘2030 도시주거환경정비 기본계획(기본계획)’을 재정비하고 있다. 개정 계획에는 ‘기후동행 용적률 인센티브’(가칭) 항목을 포함시키기로 하고, 이에 대한 구체적인 방안을 논의 중이다. 제로에너지건축물(ZEB), 지능형 건축물 등 친환경 건물 인증을 받을 경우 별도의 혜택을 준다는 게 핵심이다. 임대주택 또는 토지를 공공에 낼 때만 받을 수 있는 용적률(상한 용적률)을 인센티브로 주는 방안이 유력하게 거론된다.

일례로 아파트가 주로 들어서는 3종 주거지역에서 용적률 300%로 30층 높이 아파트를 계획한 재건축 단지가 이 인증을 받으면 최대 4개 층을 추가한 단지(용적률 345%)를 지을 수 있게 되는 것이다.

ZEB 인증은 에너지 자립률에 따라 최고 1등급(100% 이상)에서 5등급(20∼40%)까지 구분된다. ZEB 인증은 2017년 처음 시행됐지만 현재까지 전국에서 9개 단지만 인증을 받았다. 공동주택에서는 공사비가 표준건축비 상한가격 대비 4∼8% 비싸지고, 최근 들어서는 일반 공사비마저 크게 올라 도입 단지가 적을 수밖에 없었다.

친환경 건물을 지을 때 공사비가 더 들더라도 임대주택을 짓지 않는 만큼 분양 주택이 늘어나면 결과적으로 분양 수익이 증가한다. ZEB 인증을 확산시키기 위한 ‘당근책’인 셈이다. 원래 민간이 짓는 30채 규모 이상 아파트는 올해부터 최소 5등급 인증을 받는 게 의무화됐는데, 일단 내년으로 1년 유예된 상황이다. 업계에서는 지금처럼 공사비가 오른 시점에선 내년 시행도 무리가 될 수 있다는 시각도 있다.

현장에서는 일단 사업성을 확보할 수 있는 수단이라며 긍정적이란 평가가 나온다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “임대주택과 토지 기부채납은 조합원들의 오래된 애로사항이었는데 서울시가 이를 해소하기 위해 제도를 손질하려는 것으로 보인다”고 평가했다.

제도가 확정되면 실제 공공기여 문제로 사업이 정체된 단지들부터 속도가 날 전망이다. 공공 재건축을 추진하는 서울 서초구 잠원동 신반포7차는 공공기여 비율이 너무 높다며 지난해 12월 예정됐던 서울시와 자문회의를 취소하고 사업 철회를 검토하고 있다. 재건축 단지인 용산구 이촌동 한강맨션은 공공 총괄기획가(MP)와 함께 계획을 수립했으나 서울시가 이보다 높은 공공기여를 요구하면서 예정했던 9월 이주가 늦어질 가능성이 커졌다.

일각에선 우려 섞인 목소리도 나온다. 제도 시행 시 서울 내 알짜 입지에서 임대주택을 확보하기 어려워지기 때문이다. 친환경 건물을 지을 때 조합원들의 재산권 제한이 임대주택과 토지 기부 시보다는 훨씬 적을 수 있다는 의견도 있다. ‘이중 혜택’ 지적도 나온다. 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “온실가스 감축으로 공공이 혜택을 보겠지만 에너지 절감 효과는 결국 입주민이 누리는 것”이라며 “여기에 추가적인 분양 수익 혜택까지 주는 것은 과도하다고 생각한다”고 평가했다.

서울시 관계자는 “제도 개편을 검토하는 것은 맞으나 구체적으로 결정된 것은 없다”면서 “특정 제도를 더하고 빼고가 아니라 아예 계획을 전반적으로 손볼 수도 있다”고 말했다.

제로에너지건축물(ZEB·Zero Energy Building)

단열 성능을 높이고 신재생에너지를 활용하는 등 에너지 비용을 줄인 건축물로, 에너지 자립률에 따라 5등급으로 나뉜다. 현재 일정 규모 이상 공공 건물만 인증을 받아야 하지만, 내년부터는 민간이 짓는 30채 이상 아파트도 최소 5등급을 받아야 한다.