경매 초보라면 말소 기준 권리 파악부터 [이주현의 경매 길라잡이]

근저당·가압류 1순위면 후순위 말소
전세권은 전세권자 배당 여부 따져야
다가구주택 전세권 있으면 유의

이주현 지지옥션 선임연구원

부동산을 경매로 낙찰받은 매수인은 정해진 기한까지 법원에 잔금을 내고 소유권을 취득한다. 이때 잔금 외에 별도로 인수하는 권리나 금액이 있을 수 있다. 반대로 추가 부담 없이 모든 권리 등이 말소될 때도 있다. 경매 절차에서 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 ‘말소기준 권리’라고 한다. 이 권리보다 나중에 등기된 권리들은 말소되기 때문에 낙찰자가 인수할 필요가 없다. 이번 주는 경매 권리분석의 첫걸음인 말소기준 권리가 무엇인지 살펴보고 그 원리를 이해해 보자.

첫 번째 대표적인 말소기준 권리는 근저당권이다. 통상적으로 은행 등 금융권이 대출 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정하는 권리다. 만약 채무자가 원금이나 이자 지급을 연체할 경우 근저당권자는 임의경매 신청을 통해 신속한 채권 회수가 가능하다. 경매 때 후순위에 있는 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권이 있다.

따라서 근저당권이 1순위로 설정돼 있고, 주택과 상가 임차인의 전입 신고나 사업자등록 신청 일자보다 빠르면 매각으로 근저당권 뒤에 있는 후순위 권리는 모두 말소된다. 임차인 역시 낙찰자에게 대항력을 행사하지 못한다. 담보가등기 역시 근저당권과 유사한 성격을 갖는 권리로서 말소기준 권리 역할을 하고 있다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 그 채권을 담보하기 위해 가등기를 하는 것을 의미한다.

두 번째 권리는 가압류다. 가압류는 채권자가 금전 또는 이를 환산할 수 있는 채권을 확보할 목적으로 하는 보전처분이다. 채무자가 마음대로 재산 등을 처분하는 행위가 금지된다. 1순위로 가압류가 등기돼 있다면 다른 권리자나 임차인은 가압류권자에게 대항할 수 없으므로 매각 시 모든 권리가 소멸한다. 처분행위 금지 효력을 갖는 압류 또는 경매개시결정등기 역시 같은 맥락이다.

세 번째 말소기준 권리는 전세권이다. 전세권이란 전세금을 지급하고 토지나 건물을 사용·수익할 수 있는 권리다. 민사집행법에 따르면 1순위 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하는 것을 원칙으로 한다. 다만 1순위 전세권자가 경매 절차에서 배당 요구를 했거나, 경매를 신청한 채권자라면 더 이상 부동산을 사용하는 권리가 아니기 때문에 그 존속기간과 관계없이 매각으로 소멸한다. 주의할 점은 건물 일부에 대한 전세권은 말소기준 권리가 될 수 없다는 것이다. 예를 들어 다가구주택의 세입자가 일부 호수에만 전세권을 설정했다면, 그 부분에 한해서만 전세권의 효력이 미친다. 다른 호수의 임차인은 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있다는 의미다.

지금까지 등기부등본에 자주 등장하고 경매에서 말소기준이 되는 권리들을 알아봤다. 공통점을 짚어보면 모두가 금전 반환을 목적으로 한 권리라는 점이다. 따라서 토지를 사용하는 지상권, 지역권, 소유권 이전 등기 청구권을 목적으로 한 가등기, 가처분 등 금전 반환과 관련없는 권리가 1순위일 경우에는 매각으로 소멸하지 않는 것이 원칙이다. 낙찰자가 인수해야 하기 때문에 유의해야 한다.