공동소유 주택 경매, 임차인 확인이 우선 [이주현의 경매 길라잡이]

아파트 공유지분, 상대적으로 저렴
공유물분할청구로 차익실현 가능
임차인 대항력 있으면 보증금 반환

이주현 지지옥션 전문위원

경기 과천에 위치한 한 아파트가 경매에 나왔다. 단지 내 동일 평형의 시세는 15억 원을 넘어섰으나, 경매 감정가는 8억 원대였다. 2회 유찰로 최저가는 5억 원대까지 떨어져 많은 사람들로부터 관심을 받고 있다. 시세보다 낮은 가격에 진행되는 이유를 알아보니 해당 물건은 아파트 전체 면적이 아닌 공동 소유권 중 2분의 1 지분이었다. 이 같은 경매 물건이 나왔을 때 무엇을 유의해야 할까?

먼저 공동 소유란 하나의 부동산을 여러 사람이 소유하고 있는 형태다. 부부의 공동 명의 소유권 취득이나 상속 등이 주된 원인이다. 이때 각각의 공동 소유자는 자신의 지분을 자유롭게 처분하거나 사용할 수 있다. 다만 그 경계가 정해져 있지 않기 때문에 현실적으로는 나눠서 사용하는 것이 불가능하다. 이렇다 보니 거주를 목적으로 한 실수요자들은 경매에 참여할 수 없고, 해결 과정이 복잡하다 보니 일반적인 매각 물건보다 경쟁률이 낮고, 저렴한 가격에 낙찰된다.

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실제로 지난해 한 해 동안 진행된 전국 아파트 경매 물건 중 지분 경매 아파트의 낙찰가율은 평균 60∼70%대로 낮은 수준이었다. 일반 아파트 경매 물건에 비해 6∼8%포인트 낮다. 평균 응찰자 수도 일반 아파트(7.5명)에 비해 3.6명이 적은 3.9명으로 저조한 것으로 나타났다.

하나의 부동산을 생면부지인 사람들이 나누어 소유한다는 것은 각종 분쟁을 일으킬 수밖에 없다. 따라서 이를 사전에 방지하기 위해 경매 절차에서는 공유자 우선매수권 제도를 시행하고 있다. 공유지분 경매에서 다른 공유자가 우선 매수하겠다는 의사를 밝힐 경우에 낙찰가격과 같은 가격으로 공유자가 매수할 수 있게 한 제도다. 공유자의 우선 매수 신청이 있으면 낙찰자는 차순위 매수 신고인의 지위만 얻을 수 있다. 낙찰자 입장에서 금전적인 손해는 없으므로 무조건 기피해야 할 대상은 아니다.

공유지분 낙찰 후 해결 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 다른 공유자와 합의해 나머지 지분을 낙찰자가 매수하거나 낙찰받은 지분을 다른 공유자에게 매도하는 방법이 있다. 두 번째는 공유물 전체를 매도하고 그 대금을 나누는 방법이다. 다만 이 두 가지 방법은 공유자 각자의 상황이 다르고 금전과 관련해 첨예한 이해관계가 얽히다 보니 합의가 쉽지 않다. 마지막 방법은 공유물분할청구 소송과 공유물 분할을 위한 형식적 경매를 신청하는 것이다. 대부분 이 과정을 통해 문제를 해결한다.

공유물분할청구 소송을 제기할 경우 법원에서는 대금 분할 판결을 내리는 것이 일반적이다. 대금 분할 판결을 받으면 공유물 분할을 위한 형식적 경매를 통해 매각대금을 분할할 수 있다. 즉 아파트 전체를 경매로 매각하고,낙찰대금을 공유자가 지분 비율로 나눠 갖는 것이다. 낙찰자 입장에서는 저가에 지분을 매입하고, 추후 정상 가격에 배당받음으로써 차익을 얻을 수 있다.

여기서 주의할 점은 낙찰받은 주택에 대항력 있는 임차인이 살고 있는 경우다. 지분을 매수한 낙찰자도 다른 공유자와 함께 임차보증금을 반환해야 할 의무가 있기 때문이다. 즉 지분 낙찰대금으로 보증금 일부를 돌려받은 임차인일지라도 낙찰자를 포함한 공유자 전원에게 나머지 보증금의 반환을 청구할 수 있으므로 사전에 면밀한 검토가 이뤄져야 한다.