[우병탁의 절세통통(㪌通)]1주택 양도세 비과세 거주요건, 계약 시점이 기준

8·2대책서 2년 거주요건 생겨
대책 전 계약한 경우엔 적용 안 돼
계약 당시 무주택이면 비과세 가능

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장(법학박사)

“현재 조정대상지역은 아닌데 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 거주해야 하는 거지요?” 인터넷에 올라온 질문이다. 이 질문에 대하여 한 전문가가 “취득 시점에 조정대상지역인 경우에는 거주요건이 필요합니다”라고 답변을 달았다. 검색 포털사이트를 보면 이 같은 질문과 답변이 정말 다양하게 있다. 그러면 이러한 질문과 답에는 문제가 없을까?

해당 납세자는 2017년 7월에 동탄2신도시에서 아파트 청약에 당첨됐다. 이후 해당 아파트는 2020년에 준공 및 입주가 되었고 소유자는 거주 없이 바로 임대를 주었다. 즉, 소유자는 아파트 소유권을 취득하고 현재까지 2년 이상 보유를 했으나 거주는 하지 않았다.

1주택 양도세 비과세의 요건은 ‘국내에 주택 한 채를 2년 이상 보유하다가 양도할 것’이다. 다만, 이때 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 비과세를 받을 수 있다. 그리고 취득 시점에 조정대상지역이었던 경우 그 후에 해제돼도 ‘거주’ 요건은 그대로 유지된다.

동탄2신도시는 2016년 11월 3일 조정대상지역으로 지정됐다. 이후 2022년 11월 14일에 지정에서 해제되었다. 질문자 주택의 경우 준공 후 잔금 시점에 조정대상지역에 포함됐던 셈이다. 따라서 답변자는 취득 시점에 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주가 필요하다고 안내한 것이다.

그런데 여기서 질문자의 세부 상황에 따라 비과세 요건이 달라진다. 첫째는 납세자가 동탄에 있는 해당 아파트를 청약하여 당첨된 시점에 납세자와 납세자의 가족들은 모두 무주택이었는지 여부다. 둘째는 납세자가 청약에 당첨된 시점이 ‘2년 거주’ 요건이 생긴 2018년 8월 한 달 전이라는 점이다.

이 두 가지 상황이 중요한 건 양도세 비과세 요건에 숨겨져 있는 중요한 점이 있기 때문이다. 정부는 조정대상지역에서의 비과세 요건 중 2년 거주 요건이 담긴 2017년 8·2부동산대책 당시 8월 2일 이전에 이미 조정대상지역이었던 곳은 일괄적으로 그해 8월 3일에 조정대상지역으로 새롭게 지정된 것으로 했다. 결국 동탄2신도시는 2017년 8월 3일에 조정대상지역이 된 셈이다. 또 조정대상지역으로 지정되기 전 무주택자가 주택에 대한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 조정대상지역 지정 후에 주택을 ‘취득’했더라도 거주요건이 필요하지 않다는 점이다. 결과적으로 질문자가 만약 해당 주택이 당첨됐던 2017년 7월 계약금을 지급했고 가구원 전원이 무주택이었다면 2년 이상의 거주요건 없이도 비과세를 받을 수 있는 것이다.

납세자가 궁금해하는 사항에 대해 정확한 답변을 얻기 위해서는 표면적으로 보이는 것 외에 아주 세밀한 상황까지 정확히 파악할 필요가 있다. 그런 의미에서 답변 자체가 틀리지 않았다고 하더라도 애초에 이를 확인하려는 납세자는 아주 세부적인 본인의 사정까지 같이 정리해서 질문해야 한다. 세법에서 정말 중요한 내용은 ‘디테일’ 속에 있기 때문이다.