[김종율의 토지투자]지방 토지투자, 인구 증가 여부 따져야

도시개발사업 활발한 충남 아산
시가지 옆 녹지지역 개발 가능성 커
공장-도로 등 설비 투자 많으면
6m이상 도로 접한 땅 눈여겨봐야

김종율 보보스부동산연구소 대표

대한민국의 인구가 줄고 있다. ‘지방 소멸’이라는 말이 나올 정도다. 인구가 줄고 있는 지방 소도시의 속을 들여다보면 내용은 더욱 좋지 않다. 줄어드는 인구 대부분이 젊은층이기 때문이다. 소비와 경제활동의 주축인 젊은층이 얇아지는 것이다.

그래서 대부분 토지 투자에서는 지방 도시를 중요하게 언급하지 않는다. 인구가 늘지 않는 곳에서는 규제가 완화되거나 도로나 철도 같은 기반 시설이 빠르게 확충되지 않는다. 그러니 땅값이 오르기를 기대하기 어렵다. 되팔 수 있는지를 따지기도 어렵다.

그러나 인구가 늘고 있는 지방이라면 이야기가 다르다. 특히 젊은층의 인구가 두꺼워지며 소비와 경제활동이 살아나는 곳이 있다. 그러면서도 수도권이 아니라는 이유로 땅값은 그리 높지 않은 지역이 더러 있다.

대표적인 곳이 충남 아산시다. 아산시는 10년 전 인구가 30만 명이 되지 않는 소도시였다. 그러나 올해 3월 기준 34만9538명으로 성장했다. 평균 연령은 40.3세로 충남(44.6세), 전국(44.0세)보다 젊은 도시다. 최근에도 대기업이 신규 공장 건설 계획을 내놓고 있는 지역이기도 하다.

이 지역의 향후 성장 가능성에 초점을 맞춰 보면 녹지지역에 투자하는 것이 가장 바람직하다. 아산시 탕정면에는 2000년도 중반부터 삼성전자 계열사들이 연이어 입주해 대규모 산업단지가 조성됐다. 지난해에는 삼성디스플레이가 4조 원 규모 유기발광다이오드(OLED) 설비 투자 계획을 발표했다.

정주인구가 늘어나며 △배방휴대지구 △배방공수 공공지원민간임대주택지구 △배방북수지구 △아산 모종샛들지구 △탕정2지구 등 도시개발사업이 활발하게 이뤄지고 있다. 이를 비춰 보면 기존 시가지 옆 녹지지역으로 도시개발사업이 이어질 가능성이 크다고 전망할 수 있다. 아산탕정2지구의 경우 2만2000채가 공급되는 대형 지구인 만큼 이곳에서 경기 평택으로 가는 길목의 토지들도 눈여겨볼 만한 투자처라 하겠다.

충남 당진시도 인구가 회복되는 곳 중 하나다. 2022년 말 16만8253명에서 올해 3월 17만266명으로 17만 명대에 올라섰다. 당진시 북쪽에 있는 송악읍에는 대규모 철강 단지가 있는데 최근 이 지역에서는 북쪽 산업단지를 잇는 대산∼당진 고속도로 착공이 있었다. SK렌터카가 사업 시행 의사를 밝히고 당진 모빌리티 혁신파크도 추진해 올해 말 도시계획 심의를 거쳐 도면 등이 고시될 예정이라고 한다. 또 HDC현대산업개발 컨소시엄의 제안으로 당진∼광명 고속도로가 2033년 개통을 목표로 사업을 추진하고 있다.

다만, 당진시는 아산시와 다르게 접근해야 한다. 당진시는 산업단지, 도로 등 설비 투자가 많아 투자 규모 대비 인구 증가량이 적기 때문이다. 따라서 도시개발사업은 활발하게 이뤄지지 않을 가능성이 많다. 그 대신 공장 수요가 크게 늘어나는 것을 고려해 6m 이상의 넓은 도로에 접해 공장을 짓기 수월한 계획관리지역 토지에 관심을 기울이는 것이 바람직하다.