부동산 경매의 기본 ‘물권 분석’[이주현의 경매 길라잡이]

1순위 지상권은 낙찰자가 인수해야
‘지역권 설정’ 맹지는 도로 이용 가능
유치권 경매 땐 점유여부 따져봐야

이주현 지지옥션 전문위원

부동산 경매 입찰 시 1차적으로 이뤄져야 하는 것은 등기부등본 권리분석이다. 등기된 각종 권리를 이해하고 해석할 수 있어야 예측하지 못한 위험을 피할 수 있다. 등기부등본 권리분석에서 기본적으로 숙지하고 있어야 할 부동산 물권에 대해 살펴보도록 한다.

물권이란 특정 물건을 사용·수익 또는 처분할 수 있는 권리를 말한다. 이 세가지를 모두 행사할 수 있는 권리가 소유권이다. 사용·수익권만 행사할 수 있는 권리를 용익물권, 처분권만을 행사할 수 있는 권리를 담보물권이라고 한다.

물권은 계약 당사자뿐만 아니라 제3자에게도 주장할 수 있는 대세적 효력이 있다. 어느 누구도 법률에서 규정하는 것 외에 다른 내용으로 권리를 설정할 수 없다. 이를 물권 법정주의라고 한다. 당사자 간의 계약에 의해 성립하고, 그 채무자에게만 이행을 청구할 수 있는 채권과 다르다.

용익물권에는 전세권, 지상권, 지역권이 있다. 용익물권 중 전세권이란 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익할 수 있는 권리다. 반드시 보증금과 존속기간을 등기해야 한다는 점에서 전세계약 후 전입신고만 하는 채권적 전세와 차이가 있다. 또 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권자는 다른 사람과 전대차 계약을 할 수 있다. 전세권은 양도 또는 담보로 제공할 수 있을 뿐만 아니라 계약 기간 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 별도의 소송 없이 임의경매를 신청할 수 있다.

지상권은 타인의 토지에 건물이나 수목, 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리다. 이 역시 등기를 해야만 효력이 있다. 경매 부동산에 1순위로 설정된 경우에는 매각으로 소멸하지 않고 낙찰자가 인수해야 한다. 또 등기부등본에 지(地)료에 관한 약정이 없다면 낙찰자가 별도로 지료를 청구할 수 없다.

지역권은 자신의 토지 편익을 위해 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리다. 이는 타인 토지 일부를 통행로로 사용하고자 할 경우에 많이 쓰인다. 이때 통행로가 설치된 토지를 승역지라 하고, 통행로를 이용해 진입한 토지를 요역지라고 한다. 지역권은 소유권과 분리해 처분할 수 없기 때문에 요역지가 경매로 나오면 낙찰자는 통행로를 사용할 권리인 지역권을 승계받을 수 있다. 지도에 도로가 연결되지 않은 맹지처럼 보여도 해당 토지에 지역권이 설정돼 있다면 도로 이용이 가능하다.

담보물권은 두 가지가 있다. (근)저당권은 부동산의 점유를 이전 받지 않고 담보가치만을 지배하는 권리다. 따라서 채무 변제가 지체되면 (근)저당권자는 임의경매를 신청할 수 있다. 후순위의 다른 채권자보다 우선해 변제도 받는다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권의 변제 시기가 다가왔을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권은 등기가 필요하지 않은 데다 말소기준권리와 관계없이 매수인이 인수하는 권리이므로 점유 여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.