국토硏 “집값 상승기에 양도세 올리면 가격 더 올라”

  • 동아일보
  • 입력 2024년 5월 14일 03시 00분


2018년부터 5년간 수도권 분석
“매물 잠김현상으로 집값 자극
취득세율 인상이 억제 효과적”

집값 상승기에 양도소득세를 강화하면 ‘매물 잠김’이 발생해 아파트값이 오히려 오른다는 국책 연구기관 분석이 나왔다. 또 통화량, 주택담보대출비율(LTV) 등이 양도세율보다 집값에 영향을 크게 미치는 것으로 나타났다.

13일 국토연구원이 발표한 ‘부동산시장 정책에 대한 시장참여자 정책대응 행태 분석 및 평가방안 연구’ 보고서에는 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트값 변동률을 분석한 결과가 담겼다.

연구진에 따르면 이 기간 다주택자의 양도소득세율이 1% 증가하면 아파트값 변동률이 0.206% 증가했다. 그간 정부는 매도 시 수익의 일정 부분을 세금으로 걷는 만큼 미래 기대수익을 낮춘다는 분석에서 양도세 강화를 수요 억제 수단으로 활용했다. 문재인 정부는 2020년 7·10대책에서 주택시장 안정을 목표로 다주택자 양도소득세율은 최고 70%, 취득세와 종합부동산세는 각각 12%, 6%로 올렸다.

하지만 다주택자들이 매물을 내놓지 않거나 자녀 주소지 분리 후 증여 등으로 매도를 회피하며 집값이 오히려 오르는 현상이 나타났다. 연구진은 “주택 수요자에게 추가 비용으로 인식되는 부분보다 매도자의 매도 유인을 줄이는 효과를 야기했다”며 “매도 가격을 더 높이기도 하는 등 정책 목표 달성을 어렵게 만들었다”고 분석했다.

반면 취득세율 인상은 집값 억제에 효과적인 것으로 나타났다. 연구진에 따르면 취득세율 1%가 오르면 아파트값 변동률은 0.341% 줄어들었다. 다주택자에 대한 취득세율 인상이 주택 매수를 어렵게 해 아파트값 상승 속도를 줄이는 데 기여한 것으로 풀이된다.

LTV 규제가 강화되면 집값이 오르는 것으로 분석됐다. 담보 대출 한도를 줄여 매수 수요를 줄이려고 했으나 실제 결과는 반대로 나타난 것이다. 또 전세가율이 오르면 집값도 같이 올랐다. 연구진은 “상대적으로 주택 가격이 높은 수도권 지역을 대상으로 분석이 이뤄져 LTV 규제 강화에 따른 가격 영향을 식별하기에는 어려움이 있다”고 덧붙였다.

한편 아파트값에 가장 큰 영향을 주는 요소는 통화량이었다. 이어 LTV, 전세가율, 소비자물가상승률 순이었다. 양도소득세율과 취득세율의 영향력은 각각 6위, 7위에 그쳤다.

#국토연구원#집값 상승기#양도세
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