[김종율의 토지투자]역세권 투자, 배후수요까지 살펴야 성공한다

역세권 근린생활시설 투자 때
인근 주거단지 입주 규모 살펴야
역 착공 후에도 가격상승 가능성
아파트 입주 3년 전이 투자 적기

김종율 보보스부동산연구소 대표

경기 광주시에 있는 경강선 초월역은 서쪽으로는 판교신도시, 동쪽으로는 경기 여주시와 연결되는 지점이다. 판교로 출퇴근하는 직장인 수요가 늘면서 이 지역의 주택 개발이 이뤄졌고 집값도 올랐다. 이 과정에서 초월역 건너편에 있던 철강업소와 계절이 지난 옷을 파는 가게 자리에는 어엿한 근린생활시설이 들어섰다. 입점 점포는 은행, 제과점, 유명 화장품 편집매장 등으로 건물주가 유치하고 싶은 업종들로 채워졌다.

이처럼 개발된 역세권 토지를 보면 역 개통 전에 주변 토지를 사모아야 한다고 생각하기 쉽다. 하지만 이는 미래의 토지 가치가 아닌 호재만 보고 토지를 매입하는 것으로 매우 위험한 행동이다. 호재가 있다면 땅 주인도 토지 가격을 높여서 매물로 내놓는다. 이전보다 오른 가격에 토지를 산 후 토지 가격이 오른다면 다행이지만 그렇지 않은 경우도 많다.

역 개통만 고려하는 것은 투자자로서는 중요한 연결 고리 하나를 놓친 접근법이다. 초월역 역세권 개발 동력은 광주시의 ‘주거개발진흥지구’ 지정에 있었다. 주거개발진흥지구는 주거 기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 곳에 지정한다. 건폐율, 용적률 등을 완화하며 건축물 허용 범위를 넓혀 아파트 등 공동주택 건립을 유도할 때 활용한다. 민간에서는 이에 맞춰 주택 단지를 지어 분양에 나섰고 그 결과 초월역 북측 배후수요는 기존 3300여 채에서 1만 채 이상으로 늘었다.

이런 땅이라면 언제 사는 것이 가장 효율적일까? 정답은 늦어도 아파트 입주 3년 전이다. 초월역 사례로 돌아가 보자. 초월역이 공사 중일 때 대로변 토지가 3.3㎡당 500만 원 내외였다. 철강업소 자리도 2014년 3.3㎡당 350만 원에 매물로 나왔지만 매수인이 선뜻 나서지 않았던 곳이다. 주요 아파트가 입주한 현재 지역 중개사들은 해당 땅값이 3.3㎡당 1500만 원은 넘을 것이라고 보고 있다. 가격은 역이 착공했을 때가 아니라 아파트가 입주하고 난 뒤 급등했다.

통상 2000채 이상 배후수요를 갖춘 계획관리지역이라면 사람들이 주로 오가는 동선에 있는 땅값은 3.3㎡당 700만 원 이상이다. 건물이 있다면 1층 임대료는 3.3㎡당 15만 원 내외, 2∼3층은 3.3㎡당 6만∼7만 원 수준이다. 이런 정보는 땅을 사고파는 데 적절한 판단 근거가 된다.

토지 투자를 계획하고 있다면 이 땅이 향후 계획대로 개발됐을 때 얼마나 가격이 오를지 계산하는 습관을 들이자. 예를 들어 고속도로 나들목(IC) 개통이 임박한 시점이라면 개통 후 들어설 산업단지 개수를 세어보는 것이다. 여기에 해당 지역의 지리적 이점 등을 고려해 목표 토지 가격을 매겨보면 된다. 땅 투자는 과거의 가격을 알고 그보다 싸게 사려는 것이 아니라 미래의 가격을 점치고 그보다 싸게 사는 것이란 점을 잊어선 안 된다.