전세사기 특별법 “논의 더 필요” 정상 시행 불가…“피해 구제도 한계”

23일 서울 서초구 한국부동산원 강남지사에서 열린 전세사기 특별법 개정안에 대한 종합 토론회 모습. 2024.5.23/뉴스1

야당이 ‘선구제 후회수’를 골자로 한 전세사기특별법 개정안을 이달 중 국회에서 처리를 추진하는 가운데, 이대로라면 시행이 되더라도 피해자에게 적절한 보상이 이뤄질 수 없고, 절차상 문제점도 발생할 가능성이 크다는 지적이 제기됐다.

◇“논의 더 필요하다” 이대로라면 정상 시행 ‘불가’

국토교통부는 23일 서울 서초구 한국부동산원 강남지사에서 ‘전세사기 특별법 개정안에 대한 종합 토론회’를 열고, 문제점 등을 논의했다.

이 자리에서 이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 “본회의까지 개정안이 가 있는 상황이라면 토론회에서 나온 절차나 디테일한 부분이 당연히 논의되고 조율이 돼서 반영된 안이 본회의에 가 있는게 정상인데 그렇지 못한 상황이 안타깝다”고 말했다.

‘선구제 후회수’를 골자로 한 전세사기특별법 개정안은 지난 2일 국회 본회의에 부의됐다. 야당은 오는 28일 본회의를 열고 개정안을 통과시킬 계획이다.

토론회 참석자들은 지금 개장안대로라면 채권액 산출 등 기준이 모호해 정상적인 시행은 불가능하다고 입을 모았다.

최우석 HUG 경공매지원센터 팀장은 “임대인이 다주택자일 경우 조세채권 안분을 해야 하는데 선순위 조세채권금액 산정이 곤란하고, 예상 낙찰가를 파악하는 것도 사실상 불가능에 가깝다”고 했다.

정경국 법무사는 “개정안 채권매입 가격의 하한선이 혼란스럽다”며 “우선변제금 등인지 명확하게 규정을 둬야 한다. 실무상 명확한 근거없이 혼란이 있는 부분이 많다”고 지적했다.

선순위 채권 할인을 매입하도록 한 규정도 재산권 침해의 문제가 발생할 수 있다고 봤다. 최 팀장은 “선순위 채권 할인 매입 시 전세사기와 무관한 제삼자 재산권 침해 우려가 있다”고 강조했다.

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◇보이스피싱 문제는 어쩌라고?…“형평성 어긋나”

형평성에 대한 문제도 언급됐다. 다른 범죄 피해와는 달리 지금처럼 전세사기에만 한정해 정부가 피해 보전을 하는 것은 부적절할 수 있다는 것이다.

최형규 법무부 법무심의관실 검사는 “보이스피싱 범죄 피해는 모두 범죄집단에 의해서 악의적으로 진행된 것이고, 가해자가 누구인지 어디에 소재하는지 확인할 수 없는 경우가 대부분”이라며 “피해자가 민사상 청구조차 할 수 없는 경우가 대부분이라 피해 회복의 필요성이 결코 작다고 할 수 없다. 이런 여러 범죄 유형의 피해에 대해 어떻게 보호할 것인지 사회적 논의가 필요하다”고 강조했다.

안형준 법무법인 감동 변호사는 “선구제 후회수가 모든 전세계약에 적용되는게 아니라 임대인이 두명 이상의 피해자를 발생하는 경우에 한한다”며 “만약 임대인이 파산한 경우라면 적용을 받지 못한다. 또 한명의 임대인이 두명의 임차인 중 한명에게만 보증금을 돌려주지 않는다면 그 한명은 특별법 적용 대상이 아니다. 이런 우연적인 요인으로 인해서 적용대상이 결정되는 건 문제가 있다”고 했다.

특히 특별법인 만큼 한계가 뚜렷하다는 지적도 나왔다. 변웅재 한국소비자원 분쟁조정위원장(변호사)은 “선구제후회수 명칭과는 달리 선구제도 어렵고 후회수도 어렵다”며 “법에 공정한 가치 평가에 대한 기준이 없어 소송하게 된다면 이 법의 유효기간이 1년 정도 남았기 때문에 1심 판결이 나오기도 전에 실효될 것”이라고 했다.

◇주택도시기금 13.9조, 활용 부적절…“가용재원 부족”

재원인 주택도시기금의 활용에 대해서도 부정적인 의견이 쏟아졌다. 주택도시기금은 국민들이 납입한 청약저축 금액과 부동산 취득 시 의무적으로 매입하는 국민주택채권 비용으로 조성된다.

이 기금은 서민들의 주택 구입 시 출·융자와 임대주택 공급에 활용된다.

김규철 주택토지실장은 “소요되는 재원이 무주택 서민들이 청약을 위해서 잠시 맡겨둔 돈인데, 이를 가지고 지원을 해주겠다는 구조다. 자금 목적하고도 맞지 않고 회수가 되지 않는 구조로 인해서 다른 국민이 피해를 볼수있다는 문제가 있다”고 말했다.

변웅재 분쟁조정위원장은 “주택도시기금을 활용한다고 돼 있는데, 주택도시기금은 별도의 법이 고, 재원과 사용용도는 엄격하게 관리된다”며 “투자하고 출자할 경우에도 총액 한도가 법률하고 시행령에 규정돼 있다”고 설명했다.

그러면서 “보증금 반환 채권 매수도 주택도시기금 측면에서 일종의 채권 투자인데, 아무런 투자 한도도 없고, 절차적 규제도 없고 또 공정한 가치 평가 같은 불확실한 기준 등이 있어 기금법과 충돌하는 문제가 있다”며 “그런데 특별법에 조항 하나 넣어서 그 틀을 흔드는게 적절한가에 대한 고민이 있다”고 덧붙였다.

특히 현재 주택도시기금의 여유자금은 지난 2021년 49조 원이던 것이 올해 3월 기준 13조 9000억 원까지 줄었다.

최우석 팀장은 “여유자금이 올해는 20조 원 미만으로 떨어지는 등 감소 추세로 채권 매입비용 및 운용비용 등을 지급할 가용재원이 부족하다”고 말했다.

한편 정부는 야당이 발의한 전세사기 특별법 개정안을 보완한 정부 대안을 곧 발표한다는 계획이다.

김규철 실장은 “논의결과를 감안해서 조속한 시일 내에 정부 대안도 발표하겠다”며 “향후에 전세사기 피해가 반복되지 않도록 제도적 보완책과 지원책을 조속한 시일 내에 정부안으로 현행보다 강화된 거주지원 방안책들을 발표할 계획이 있다”고 했다.

(서울=뉴스1)