대항력 있는 임차인, 명도확인서 받아야 배당 [이주현의 경매 길라잡이]

낙찰자, 명도확인서 내줄 땐 신중해야
배당 이의제기 배당기일 7일 내 가능
최우선변제금 노린 허위 계약은 사기

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이주현 지지옥션 전문위원

경매 낙찰자가 기한 내에 잔금을 내면 ‘배당’이 진행된다. 배당은 채권 순위에 따라 낙찰금을 배분하는 절차로 경매 투자자나 임차인들이 반드시 숙지하고 있어야 한다.

배당은 법원에서 직권으로 배당기일을 지정하고, 이해관계인과 배당을 요구한 채권자들에게 배당기일 통지서를 발송하면서 절차가 시작된다. 이후 법원에서는 배당기일 3일 전까지 배당표 원안을 작성한 후 배당 실시 전까지 각 채권자가 열람할 수 있도록 법원 내에 이를 비치한다.

경매 부동산 임차인은 대항요건(전입신고와 점유)과 확정일자를 갖추었을 때는 우선변제권이 인정되므로 배당 절차에 참여할 수 있다. 하지만 일반 채권자와는 다르게 임차인의 지위에 따라 추가로 제출해야 할 서류가 있어 유의해야 한다.

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보증금 중 일부라도 배당받는 후순위 임차인이거나, 보증금 전액을 배당받는 선순위 임차인일 경우에는 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서를 첨부해 제출해야 한다. 명도확인서란, 낙찰자에게 부동산을 인도했다는 사실을 증명하는 서류다. 다시 말해 위 임차인들은 낙찰자에게 부동산을 먼저 인도한 경우에만 배당금을 받을 수 있다는 뜻이다. 따라서 이와 같은 임차인이 점유하고 있는 경우에는 낙찰 후 명도에 관한 합의가 순조롭다.

간혹 임차인이 여러 사정을 들면서 명도확인서를 먼저 발급해 달라고 하거나, 배당금을 받은 후 이사하겠다고 요청하는 경우가 있다. 그 약속이 정상적으로 이행된다면 아무런 문제가 없겠지만, 약속된 날짜를 차일피일 미룰 경우 낙찰자는 시간 또는 금전 피해를 볼 수 있다. 명도확인서를 미리 내어주는 것은 신중해야 한다.

반대로 선순위 임차인이 보증금 중 일부만 배당받을 수 있는 때에는 명도확인서를 제출할 의무가 없다. 선순위 임차인은 보증금 전액을 돌려받을 권리와 부동산을 인도해야 할 의무가 동시이행의 관계에 있기 때문이다. 즉, 배당받지 못한 나머지 보증금을 낙찰자에게 돌려받을 때 비로소 부동산 인도 의무가 생기므로 일부 배당금의 수령은 명도확인서 없이 가능하다. 참고로 모든 채권자에게 배당금을 나눠 주고도 남는 금액이 있을 경우에는 기존 소유자에게 배당하는데, 이 역시 낙찰자의 명도확인서 없이도 가능하다.

만약 채권자가 배당받을 금액이나 순위에 관하여 다른 의견이 있을 경우에는 배당이 종료될 때까지 서면으로 이의신청을 할 수 있다. 이 경우 법원은 이의신청이 있는 부분을 제외하고 나머지 채권자들에게만 배당을 실시하게 된다. 여기서 주의할 점은 이의신청한 채권자는 배당기일로부터 7일 이내에 배당이의 소송을 제기해야 하고, 소송을 제기했다는 사실증명원을 발급받아 법원에 제출해야 한다. 만약 이를 제출하지 않는 때에는 배당이의 신청을 취하한 것으로 간주하기 때문에 원래의 배당표 원안대로 절차가 이뤄진다.

간혹 채권자의 경매신청이 임박해서 소유자와 이해관계인이 허위로 임대차계약서를 작성하고, 소액임차인 지위를 얻어 최우선변제금을 받기 위해 배당을 요구하는 경우도 있다. 물론 진정한 임차인이라면 보호받아야 하는 것이 마땅하지만, 과다한 채무가 있는 부동산에 임대차 계약을 체결했다는 사실을 쉽게 납득하기는 어렵다. 어찌 됐든 이 경우에도 낙찰자의 명도확인서는 필요하다. 하지만 다른 채권자가 임차인 배당에 이의신청할 가능성이 크고, 이와 같은 허위계약서 제출은 경매방해죄와 사기죄 등에 해당하므로 유의해야 한다.