7월부터 내부공사 끝내야 사전점검 가능[부동산 빨간펜]

통상 아파트 입주 두달 전 진행
중대하자 입주 90일 내 처리 의무
도배-타일 등 꼼꼼히 살펴야 해
전문업체 의뢰도 늘어나는 추세

새 아파트를 분양 받은 후 가장 설레는 순간은 사전점검을 갈 때 아닐까요? 사전점검은 새로 지어진 아파트에 입주하기 전에 입주자가 아파트 상태를 확인하고, 문제가 없는지 점검하는 절차입니다. 사실상 처음으로 ‘내 집’을 마주하는 순간이기도 하죠. 다만 “새 아파트에 무슨 문제가 있겠냐”며 사전점검 절차를 단순한 요식 행위로 생각하는 것은 금물입니다. 새 아파트에서 중대한 하자가 나온다면 사전점검 때 이를 발견하지 못한 걸 두고두고 후회할 수 있죠.

특히 최근에는 공사비가 오르고 건설 자재와 인력 수급이 부족해지며 신축 아파트 하자가 점점 더 많이 발생하고 있다는 우려가 나오고 있습니다. 이 때문에 국토교통부가 지방자치단체 등과 함께 전국 신축 아파트에 대해 특별점검에 나설 정도죠. 이번 부동산 빨간펜은 사전점검은 언제 진행되며, 무엇을 확인해야 하는지 등에 대해 알아보도록 하겠습니다.

Q. 아파트 사전점검은 언제 이뤄지나요?

“아파트 사전점검은 법적으로 반드시 진행하도록 의무화돼 있습니다. 주택법 시행규칙에 따르면 시공사는 입주 45일 전까지 입주예정자들이 2일 이상 아파트 사전점검을 할 수 있게 해야 합니다. 대개 입주일 두 달 전 시행됩니다. 사전점검 특성상 공사가 마무리돼야 제대로 된 점검이 가능하겠지만, 최근 원자재 수급 불안, 주 52시간제 등으로 공기가 길어지면서 공사를 마무리하지 못한 채 사전점검이 이뤄지는 경우도 많아지고 있습니다. 이에 정부는 7월부터 사전점검 전까지 내부마감 공사를 마치고 감리자 확인을 받도록 의무화했습니다. 또 사전점검에서 하자가 발견되면 중대 하자는 입주 후 90일 이내, 일반 하자는 입주 후 180일 이내에 조치해야 합니다. 입주예정자들에게 조치 계획을 서면 등으로 통보해야 합니다.”

Q. 사전점검에서는 어떤 점을 살펴봐야 하나요?

“아파트에 하자가 있다면 최대한 빨리 찾아내서 하자 보수를 요청해야 합니다. 중대한 하자를 뒤늦게 발견해 입주 후까지 보수 공사가 이어진다면 분진이나 소음 등으로 일상생활에 어려움을 겪을 수도 있습니다.

우선 사전점검에서 가장 많이 발견되는 하자 항목으로는 도배 하자를 꼽을 수 있습니다. 벽지나 장판이 들뜨고 마감이 불량하거나, 흠집이 있거나 오염된 경우가 많다고 합니다. 또 창호도 꼼꼼히 확인해야 하는 부분인데요, 우선 플라스틱 창호는 열고 닫으면서 소리가 나는지 확인해야 합니다. 흔들림은 없는지부터 외관상 흠집 여부도 잘 점검해야 합니다. 주방가구를 비롯해 일반가구도 하나씩 살피며 외관상 흠집이 있는지, 열고 닫는 데에 문제가 없는지, 수직과 수평이 잘 맞는지 등을 확인해야 합니다.

타일 공사의 경우 하자 보수 때 시간이 오래 걸리는 데다 분진이 많이 날리기 때문에 꼼꼼하게 살펴야 하는 항목입니다. 현관·욕실 등의 바닥 타일에 깨짐은 없는지, 곰팡이가 생긴 곳은 없는지 주로 확인하면 된다고 합니다.”

Q. 입주자가 직접 확인하는 것 외에는 다른 절차가 없나요? 전문가가 아니다 보니 모든 하자를 잡아내기가 어려울 것 같습니다.

“입주예정자들뿐만 아니라 정부에서도 신축 아파트의 품질을 점검합니다. 지자체는 준공 승인을 내주기 전에 품질점검단을 투입해 이상이 없는지 확인합니다. 하자가 발견된다면 준공 승인이 거절되기도 합니다. 다만 지자체 품질점검단은 주로 기반시설이나 공용 부분의 하자를 살펴본다는 점을 기억하시는 게 좋을 듯합니다.”

Q. 실제로 사전점검에서 심각한 하자가 발견되기도 하나요?

“전남 무안의 ‘힐스테이트 오룡’(830채)에서는 사전점검 기간에 심각한 하자가 발견돼 논란이 된 바 있습니다. 이달 말 입주를 앞두고 지난달 26일부터 3일간 사전점검이 진행됐는데요. 아파트 외벽이 휘거나, 벽과 바닥에 균열이 발생하는 등의 하자가 발견됐죠. 화장실과 공용 공간 등 곳곳에서 타일이 깨지거나 누락된 사례도 있었다고 하네요. 게다가 공용 공간인 지하주차장에서 누수 현상이 발견되고, 엘리베이터 패널 기울어짐 현상 등이 발견돼 책임을 놓고 논란이 일었죠. 이런 식으로 단순히 미관상 좋지 않은 것을 떠나 안전 우려가 큰 하자가 발견되기도 하니 주의 깊게 살펴야 합니다.”

Q. 사전점검은 꼭 직접 진행해야 하나요?

“사전점검은 입주예정자가 직접 진행하는 것이 일반적입니다. 입주예정자 본인이라는 것을 확인하기 위해 사전점검일에는 신분증을 지참해야 하죠. 간혹 해당 건설사 모바일앱 등을 통해 신분 확인을 진행하기도 합니다. 다만 입주예정자들이 전문가들이 아니다 보니 큰 하자는 발견하더라도 작은 하자나 흠집은 꼼꼼하고 섬세하게 찾지 않으면 잘 발견하지 못하는 경우도 많다고 하네요. 이 때문에 최근에는 놓치고 넘어갈 수 있는 하자까지 찾기 위해 대행업체를 이용하는 경우도 많다고 합니다. 대행업체의 사전점검 비용은 3.3㎡당 가격으로 산정되는데요. 전용면적 84㎡ 기준으로 약 20만∼30만 원이 든다고 합니다.”

‘부동산 빨간펜’에 무엇이든 물어보세요!

부동산에 대해 궁금증을 넘어 답답함이 느껴질 때, 이제는 ‘부동산 빨간펜’에 물어보세요. 언제든 e메일(dongaland@donga.com)로 질문을 보내 주세요. QR코드를 스캔하면 ‘부동산 빨간펜’ 코너 온라인 페이지로 연결됩니다.