전세금 반환보증 가입 시 ‘감정평가’ 인정한다…“HUG 감정평가액 활용 가능”[일문일답]

3일 오전 서울 여의도 주택도시보증공사 서울서부관리센터에 위치한 악성임대인(속칭 ‘빌라왕’ 등) 보증이행 상담창구에서 전세보증금 사기 피해자들이 상담을 받고 있다. 2023/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

정부가 빌라·오피스텔 등 비아파트에 대한 전세금 반환보증 가입 문턱을 일부 완화한다. 전세금 반환보증 가입을 위한 주택 가격 산정 시 그간 인정하지 않았던 감정평가액을 주택도시보증공사(HUG)가 공신력을 담보하는 전제로 예외적으로 허용하기로 했다.

보다 많은 비아파트가 전세금 반환보증에 가입할 수 있도록 해 집주인들의 보증금 반환 부담을 낮추고, 임차인들의 빌라 기피 현상을 해소해 무너진 빌라시장을 다시 살리겠다는 취지다.

또 신속한 공공택지 조성을 위해 토지 보상 과정에서 대토보상 시 보상권자가 토지뿐만 아니라 주택 분양권으로도 보상을 받을 수 있도록 선택권을 넓힌다.

국토교통부는 13일 진현환 제1차관 주재로 ‘민생토론회 후속조치 점검회의’를 열고, 이런 내용을 포함한 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’를 발표한다.

다음은 지난 12일 진행된 김규철 주택토지실장, 이기봉 주거복지정책관, 김헌정 주택정책관 등과의 일문일답.

-이번 대책으로 늘어나는 예상 주택 규모는.

김규철▶주택 물량으로 산정하기는 쉽지 않지만, 이번 발표에 제시된 여러 규제 개선 내용은 업체, 협회, 단체 등이 국토부에 건의하거나 공식적으로 제의한 내용들이 반영됐다. 이런 부분들이 해소되면 전반적으로 주택 공급 사업 여건은 개선될 수 있을 것으로 보고 있다.

-HUG가 임대인의 이의 제기를 받아들이는 비율은 어느 정도로 예상하는지.

김헌정▶향후 5개 내외로 감정평가 법인 선정을 위한 입찰 공고를 하게 된다. 그렇게 되면 7월 하순경에는 감정평가법인들이 구성되고 이의 신청을 받기 시작할 거다. 그렇게 되면 어느 정도 비율이 나올 텐데, 예단하기는 쉽지 않을 것 같다.

-많은 집주인들이 현 공시가격이 낮다며 감정평가금액을 활용하겠다고 이의 제기를 할 것 같다.

김헌정▶다 그렇지는 않을 거다. HUG에서 선정된 감정평가법인에 요청해 예비 감정을 받게 될 거다. 그걸 토대로 본 감정을 의뢰할지 말지 집주인이 결정할 것으로 보고 있다. 보증 목적의 감정이기 때문에 현행 공시가격의 126%보다 항상 높게나온다 단정할수는 없다. 그간 물건의 가치보다 높게 평가하는 ‘업’ 감정의 문제가 있었는데, 그거에 대해 이제 제대로 된 감정 절차를 거쳐서 나오는 금액이 될 거다. 어떤 물건의 경우는 실제 가치보다 워낙 가격이 낮기 때문에 문제가 되는 부분들에 대한 민원이 있었다. 그렇기 때문에 일률적으로 정하지 않고 신뢰성 있는 감정가로 전세 반환 보증 가입을 시켜드리겠다는 부분이다.

보증 회사는 기본적으로 피보증인에 대해서 보증 심사를 해야 하는 기능이 있다. 사실 전당포에 시계를 가져오면 돈을 빌려주는 전당포 주인이 감정을 하는 게 맞다. 지금까지는 그 절차를 시계를 가져오는 사람(임대인)한테 맡겨놓은 건데 원래대로 정상화하겠다는 거다.

정수호 주택기금과장▶이번 제도 개선을 하는 이유는 보증 가입을 더 확대하거나 더 축소하기 위한 목적이 있는 게 아니다. 감정가라는 게 어떻게 보면 국가에서 인정하는 좋은 제도기는 한데 그동안에는 업 감정 문제가 있어서 그거를 완전 후순위로 놨는데 그런 문제를 좀 없애보고자 한 거고 집주인 입장에서 선택적으로 활용할 수 있게 하는 거다.

-종합부동산세·재건축초과이익환수제·임대차2법(계약갱신 청구권·전월세 상한제) 폐지 등 굵직한 사안들이 선행돼야 이번 규제 개선책들도 효과를 낼 수 있지 않는지.

김규철▶작은 규제 개선책들이라고 볼 수도 있는 사안이지만 전세보증 간담회 등에서 만났던 분들한테는 가장 큰 규제 사안이고 최우선으로 해소돼야 할 규제 사항들이다. 주택 공급과 관련한 규제 역시 정비 사업을 하는 건설업체 입장에서 봤을 때 해소돼야 할 규제들이다.

-법개정 사안들의 경우 여소야대 국면에서 신속하게 제대로 시행될 수 있는지.

김규철▶법률 개정 사항도 물론 들어가 있지만 즉시 할 수 있는 사안들을 기본적으로 많이 담았다. 시행령, 시행규칙 개정 사안들은 최대한 빨리해서 9월 전까지 마무리할 계획이다.

-종부세·재초환·임대차2법 폐지에 대한 향후 계획은.

김규철▶종부세는 지금 정부가 중산층 세부담 완화를 중요한 정책 목표로 삼고 있기 때문에 어쨌든 국회 논의 과정에서 충분히 검토되고 논의돼야 할 부분이다. 기재부와도 같이 협의해 가면서 대안도 모색하고 향후 국회 논의 과정에 적극적으로 대응할 필요가 있지 않은가 생각된다.

임대차2법은 다양한 시각이 있는데 일단 도입된 시점에 전세 가격이 굉장히 크게 오르는데 영향을 미쳤다라고 생각한다. 가격 급등기에는 가격이 더 올라가게 하는 부작용도 있어서 전세사기 등의 빌미를 줄 수 있는 부분이 있기 때문에 이 부분도 문제의식을 갖고 국회 논의 과정에서 충분히 의견 개진이 필요하다고 생각하고 있다.

-청약 예·부금 등 입주자저축 통장은 앞으로 사라지는 건가.

정수호 주택기금과장▶국토부가 어떤 특정 금융상품을 폐지할 수 있는 건 아니다. 다만 청약 예?부금 가입자분들이 자연스럽게 만능 통장(주택청약종합저축)으로 넘어올 수 있게끔 그분들이 그간 넣었던 실적들을 인정해 주겠다는 거지 폐지하는 건 아니다. 종합저축은 소득공제나 비과세 혜택도 있기 때문에 기존보다는 훨씬 더 좋아질 거다.
-법인은 일정 요건 만족 시 임대보증담보인정비율 적용 유예를 연장한다고 했는데, 과거 개인이 1인 법인 형태로 갭투자를 한 사례가 많았는데, 법인은 사고율이 낮아서 그런 건가.

이기봉▶실제 임대보증담보인정비율을 100%에서 90%로 낮출 때 개인에서 사고가 많이 났다. 반면 법인 같은 경우는 이 비율에 따라서 사고가 나는 게 아니라 유동성 부족해서 부도가 나서 사고가 나는 경우가 많았다. 지금 허그를 통해서 본 거로는 임대보증담보인정비율을 100%에서 90%로 낮춰서 특별히 법인이 위험하다는 게 증명이 안 돼 있다. 그런 상황에서 법인에 너무 강하게 보증금 환불을 요구한다면 오히려 법인이 유동성 위기에 빠져서 되레 멀쩡한 회사가 망하면서 사고가 더 날 수 있는 상황이라 그런 차원으로서 유예를 좀 연장을 한다 이렇게 이해해 주면 좋을 것 같다.

-대토보상(토지로 보상) 하는 경우 당해 사업지역으로 제한하지 않고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다는데, 미분양 물량을 받으려 할까.

유삼술 토지정책과장▶대토보상이 가지고 있는 가장 큰 단점이 대토보상을 신청하고 난 다음에 10여 년이 지나야 실제로 물량을 받게 된다. 그러다 보니 너무 오랫동안 자기 자금이 동결되고, 대토보상보다는 현금 보상을 선택하는 경우가 많은데, 현금 보상을 선택하다 보면 LH(한국토지주택공사)의 초기 자금 부담이 너무 크고, 시중에 유동성이 풀리는 문제가 있다.

3기 신도시 같은 경우 이미 보상이 상당히 진행됐고, 땅도 곧 보상 계약 체결할 수 있을 정도로 작업도 진행이 많이 됐다. 내년에 용인 산단에 대해 보상계획 공고를 할 때 3기 신도시에서 대토 물량으로 공급했던 것 중 남아있는 땅들이 상당히 있기 때문에 그것들을 용인 산단에 제공을 해주면 용인 산단에서 대토보상 신청하는 사람 입장에서는 바로 내년에 대토 공급계약을 체결할 수 있는 물량이 있어 시간상으로 4~5년 정도 절약할 수 있어 인기가 있지 않을까 싶다.

(세종=뉴스1)