리츠 매입 수요 3만2000채, 부동산PF ‘구원투수’로

[리츠 활성화 방안]
경매위기 사업장 등 55건 접수
민간임대-기업구조조정형 2가지
세제 혜택에 주택기금 출자 지원

지방 미분양이나 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제 해결을 위해 리츠(REITs)가 ‘구원투수’로 나선다. 사전 조사에서 파악된 수요만 3만2000채 규모다. 정부는 민간에서 리츠를 적극 활용할 수 있도록 세제 혜택을 부여하고, 주택도시기금 출자를 지원한다.

17일 국토교통부에 따르면 본PF로 전환되지 못하고 브리지론 상환에 곤란을 겪고 있는 경매 위기 사업장 토지를 인수하는 ‘공공지원 민간임대 리츠’ 사전 수요조사 결과 55건(2만7000채)이 접수됐다.

공공지원 민간임대 리츠는 주택도시기금과 해당 PF 현장의 지분(equity) 투자자가 함께 출자해 설립한다. 이후 기존 사업자 대신 리츠가 브리지론을 상환한 뒤 공공지원 민간임대주택 사업을 추진한다. 국토부는 최근 건설 경기 부진을 감안해 시공사 참여 요건을 현행 주택건설 실적 ‘3년 300채’에서 ‘5년 300채’로 완화한다. 국토부 관계자는 “본PF 대출 금리도 낮추는 효과가 있어 사업 재개가 기대된다”며 “수요조사 때 수도권 사업장 중 16곳에서 관심을 보였다”고 했다.

10년 만에 부활하는 기업구조조정(CR)리츠의 경우 세제 해택을 부여해 민간 참여를 유도한다. CR리츠는 지방 미분양을 매입하고 임대 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 임대 주택을 매각한다. 시행·시공사와 금융권 등 재무적 투자자(FI)가 출자해 설립한다. 금융위기 직후인 2009년 처음 도입돼 그해 미분양 2200채, 2014년 500채를 각각 매입했다.

세제 혜택 대상은 올해 3월 28일부터 2025년 12월 31일 사이 취득한 지방 미분양 주택이다. 취득세는 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1∼3%)을 적용한다. 취득 후 5년 동안 종합부동산세 합산에서도 배제된다. 다음 달 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 ‘모기지 보증’도 활용할 계획이다. CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출받을 때 HUG 보증을 받으면 대출 금리가 낮아진다. 국토부의 CR리츠 사전 수요조사에서는 미분양 주택 약 5000채가 접수됐다. 국토부 관계자는 “현재 조달 금리가 13∼14%인데 HUG 보증이 있으면 금리가 한 자릿수로 낮아진다”고 설명했다.