난수표된 청약제도…바뀌는 청약통장 200% 활용하려면?[황재성의 황금알]

1: 청약통장 월 납입금 한도 25만 원으로 대폭 상향
2: 청약 예·부금·저축, 주택청약종합저축 전환 가능
3: 국민 주거 불편 해소 VS 주택도시기금 축소 방지
4: 국토부 지난달 펴낸 ‘주택청약 FAQ’ 활용할 필요

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국토교통부는 이달 13일 청약제도 합리화를 포함한 32개 항목의 ‘민생토론회 후속 규제 개선 조치’를 발표했다. 이 가운데에는 41년 만에 청약통장 월납입금 인정한도를 10만 원에서 25만 원으로 높이는 내용도 담겨 있어 관심을 모은다. 사진은 정부세종청사 전경 모습이다. 동아일보 DB

“41년 만의 시도는 성공할 수 있을까.”
국토교통부는 이달 13일 ‘민생토론회 후속 규제 개선 조치’에서 ‘청약제도 합리화’를 선언했습니다. 핵심은 1983년 이후 유지해 왔던 청약통장 납입액 한도를 10만 원에서 25만 원으로 높이는 것입니다. 민영이나 공공주택 하나만 청약할 수 있었던 기존 청약통장(청약예·부금, 청약저축)을 모든 주택 유형에 청약이 가능한 주택청약종합저축으로 바꾸는 방안도 허용하기로 했습니다.

정부는 이에 대해 “변화된 주거환경에 맞게 제도를 보완해 국민 주거불편을 해소하려는 의도”라고 설명했습니다. 특히 월 납입액 한도 상향과 관련해서는 “1983년부터 41년간 유지됐는데, 그동안 가구소득 상승과 물가상승률 등을 감안한 조치”라며 “통장 가입자가 청약통장 소득공제(300만 원 한도) 혜택을 최대한 누릴 수 있게 지원할 것”이라고 강조했습니다. 또 “무주택 청년들이 빠른 시간에 공공분양주택 당첨에 필요한 납입인정금액(1200만~1500만 원)에 도달할 수 있게 될 것”으로 기대했습니다.

시장의 분석은 조금 다릅니다. 이번 조치가 “확대되는 청약통장 무용론과 이로 인한 청약통장 가입자 감소를 막고, 분위기를 반전시켜 보겠다는 의도가 깔린 것”이라는 해석입니다.

실제로 주택청약종합저축 가입자 감소세는 심각한 수준입니다. 2022년 6월을 정점으로 올해 1월까지 19개월 연속으로 줄었습니다. 이 기간 무려 147만여 명이 빠졌습니다. 올해도 2월에 반등한 뒤 3월에도 상승했지만, 4월에 다시 꺾인 뒤 5월까지 하락세를 이어갔습니다.

청약통장 가입자 감소는 청약통장 가입액을 주요 재원으로 활용하는 주택도시기금 축소로 이어지고 있어 우려를 낳고 있습니다. 주택도시기금은 정부가 추진하는 각종 주택도시 관련 사업에 활용됩니다. 그런데 주택도시기금이 2021년 116조 9141억 원에서 지난해 95조 4377억 원으로 18.4%(21조 4764억 원) 줄었습니다. 같은 기간 청약저축 조성액은 무려 35.3%(8조 1777억 원)가 쪼그라들었습니다.

‘내 집 마련의 필수품’처럼 여겨지는 청약통장의 인기가 시들해진 데에는 낮은 당첨 확률과 치솟는 분양가가 직격탄이 됐습니다. 전 국민이 하나씩은 갖고 있는 셈이나 마찬가지라는 청약통장의 경우 전체 가입자의 70% 정도가 1순위 자격을 갖고 있습니다. 특히 1인 가구 위주인 청년층은 당첨에 필요한 점수 쌓기가 어려워 청약통장의 매력을 느끼기 어렵습니다.

새 아파트 분양가가 치솟고 있는 점도 악재입니다. 청약통장으로 새 아파트를 분양받더라고 감당하기가 어렵기 때문입니다. 또 매매가는 하락세를 보이며 새 아파트에 당첨되더라도 시세차익을 기대하기 어려운 점도 청약통장의 매력을 훼손하고 있습니다.

정부의 바람대로 이번 조치가 청약통장의 인기를 되살릴 수 있을까요. 정부 대책에서 청약통장 관련 주요 내용과 주택도시기금의 상황을 꼼꼼히 따져보며 그 가능성을 짚어보겠습니다. 또 국토부가 최근 발행한 주택 청약 관련 질의회신 자료집, ‘주택청약 FAQ’에서 청약통장 관련 사항도 들여다보겠습니다. 청약통장을 100% 활용할 지혜를 얻을 수 있습니다.

● 청약통장 어떻게 바뀌나

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국토교통부가 발표한 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’의 주요 내용을 요약한 그래픽. 동아일보 DB

국토부가 13일 발표한 ‘민생토론회 후속 규제개선 조치’에는 32개 과제가 담겨 있습니다. 이 가운데 청약통장 관련 내용은 ‘청약제도 합리화’라는 제목과 함께 소개됐습니다.

이에 따르면 우선 청약통장 월납입금 인정한도 상향 조치가 눈에 띕니다. 국토부는 ‘주택공급에 관한 규칙’을 개정해 올해 9월부터 시행할 계획입니다.

청약통장 가입자는 매달 최소 2만 원에서 최대 50만 원을 자유롭게 저축할 수 있지만, 공공분양주택 당첨자 선정 때 인정되는 납입액은 월 10만 원까지입니다. 1년에 120만 원, 10년이면 1200만 원을 인정받는 셈입니다.

공공주택은 청약통장 저축총액 순으로 당첨자를 가립니다. 통상 청약 당첨선은 1200만∼1500만 원 수준으로 알려져 있습니다. 다만 입지조건이 좋은 곳이라면 당첨선은 이를 훌쩍 뛰어넘어 2000만~3000만 원에 달합니다. 현재 기준대로라면 청약통장에 매달 10만 원씩 20~30년을 넣어야만 당첨 자격이 주어진다는 뜻입니다.

그런데 월 납입 인정액을 25만 원으로 높이면, 당첨이 가능한 저축총액 도달 기간을 줄일 수 있습니다. 다만 일각에서는 월 10만 원을 내는 것도 버거운 서민들에게 25만 원 납입은 오히려 부담을 키우고, 청약 기회조차 멀어지게 만들 수 있다는 지적도 나옵니다.

국토부는 매월 25만 원을 청약통장에 저축하면 소득공제(최대 300만 원) 한도를 모두 받을 수 있을 것으로 기대했습니다. 정부는 올해부터 청약저축 소득공제를 받을 수 있는 연간 납입한도를 240만 원에서 300만 원으로 늘렸습니다.

하지만 현재처럼 10만 원만 인정받으면 무주택 가구주이면서 총급여가 7000만 원 이하인 청약통장 가입자는 연말정산 때 연간 납입액의 40%인 최대 120만 원까지만 소득공제를 받을 수 있습니다. 그런데 매월 25만 원으로 인정금액이 높아지면 300만 원 한도를 채워 소득공제를 받을 수 있다는 것입니다.

국토부는 또 청약 예·부금, 청약저축을 주택청약종합저축으로 전환하는 것도 허용하기로 했습니다. 청약예금은 크기에 관계 없이 민영주택을 분양받기 위한 통장이고, 청약부금은 85㎡(전용면적 기준) 이하 민영주택, 청약저축은 공공주택 청약에 사용할 수 있습니다. 그런데 정부가 민간·공공 구분 없이 모든 주택 유형에 청약할 수 있는 주택청약종합저축으로 청약통장을 일원화하면서 2015년 9월 이후 세 통장의 신규 가입은 중단된 상태입니다.

지난 5월 기준으로 청약예금(89만 9983명) 청약부금(14만 6174명) 청약저축(34만 7428명) 가입자는 약 139만 3585명입니다. 즉 이들이 이번 조치의 수혜자가 될 수 있다는 뜻입니다. 이는 전체 청약통장 가입자(2693만 7389명)의 5.2%에 해당합니다.

국토부는 청약 예·부금·저축 가입자가 통장을 해지하고 주택청약저축통장에 재가입하면 기존 납입 실적을 인정하기로 했습니다. 청약 예·부금의 경우 ‘통장가입기간’, 청약저축은 ‘납입횟수’와 ‘월납입 인정금액’을 의미합니다. 다만 청약 기회가 확대되는 유형은 신규 납입분부터 실적을 인정하기로 했습니다. 즉 청약 대상이 달라지면 신규 납입분부터 1회로 인정한다는 것입니다.

● 청약제도 합리화는 기금 늘리는 방편

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정부가 청약통장 월 납입금 인정한도를 높이고, 청약예금이나 청약부금, 청약저축 등과 같은 기존 청약저축을 주택청약종합저축으로 전환할 수 있도록 허용하는 데에는 청약통장 무용론에 따른 청약통장 가입자 감소와 주택도시기금 축소가 영향을 미쳤다는 분석이 많다. 사진은 서울 한강변에 위치한 아파트 전경이다. 동아일보 DB

정부가 청약통장 월 납입 인정액을 높이고 주택청약종합저축으로의 전환을 유도하는 것은 주택도시기금 축소와 무관치 않습니다.

국토부가 발행한 ‘2023년도 주택도시기금 업무편람’에 따르면 주택도시기금은 1972년 ‘주택건설촉진법’에 따라 도입됐습니다. 정부의 주택건설종합계획을 추진하는 데 필요한 자금 확보를 위해 조성한 것으로, 초기에는 국민주택자금계정이라는 이름으로 관리됐습니다. 또 당시까지만 해도 조성금은 대부분 국민주택채권 발행으로 충당했습니다.

이후 아파트 투기가 심각한 사회문제로 대두되자 1977년 국민주택청약부금 제도 도입을 계기로 큰 변화가 생깁니다. 당시 건설부가 가족이 있는 무주택 세대주에게 ‘국민주택청약부금’ 가입자격을 주고, 한 달에 한 번씩 6회 이상 넣어 50만 원 이상이 되면 청약 1순위 자격을 부여하는 게 골자입니다. 이는 이듬해인 1978년 민영주택으로 확대되면서 청약부금과 청약예금도 도입됩니다.

통장 가입자가 늘고 저축액도 증가하자 정부는 1981년 7월 ‘국민주택기금’을 설치하고 국민주택자금계정에 있던 자산 5404억 원까지 넘깁니다. 이후 국민주택기금은 공공주택금융으로서 본격적인 역할을 하게 됩니다. 임대주택과 전용면적 85㎡ 이하 주택을 건설할 때 건설업체에 싼 이자로 대출되거나 전세자금 또는 아파트 중도금 융자 등에 사용된 것입니다.

기금은 설치된 지 33년이 되던 2015년 1월 다시 한번 변신합니다. 국민주택기금을 주택도시기금으로 개편하고, 이를 전담 운용할 기관인 주택도시보증공사를 설립하는 것을 골자로 하는 ‘주택도시기금법’이 제정된 것입니다.

현재 주택도시기금은 국민주택채권과 청약저축, 융자금회수, 복권기금전입금, 이자수입 등으로 조성됩니다. 그동안 청약저축은 다른 항목에 비해 높은 조성액을 보이면서 비중도 높았습니다. 그런데 최근 이런 양상에 변화의 조짐이 나타나고 있습니다.

청약저축 조성액은 2015년 21조 8536억 원으로 출발해 2021년 23조 1384억 원으로 정점을 찍은 뒤 이듬해인 2022년 18조 3139억 원으로 떨어졌고, 지난해에는 14조 9607억 원으로 내려앉았습니다.

전체 주택도시기금에서 차지하는 비중도 2015년 27.3%에서 지난해에 15.7%로 뚝 떨어졌습니다. 이로 인해 주택도시기금 전체 조성액도 2015년 79조 9733억 원에서 2021년 116조 9141억 원까지 늘었다가, 지난해 95조 4377억 원으로 크게 줄었습니다.

문제는 기금에 들어오는 돈은 없는데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실대책이나 부동산 신생아 특례대출, 주택공급 확대를 위한 정책대출 등 쓰일 곳은 빠르게 늘고 있다는 것입니다. 정부의 청약제도 합리화가 문제 해법의 일환으로 나온 것이라는 분석이 제기되는 이유입니다. 월 납입 인정액을 확대하고, 시중은행이 관리하는 청약부금·예금을 주택도시기금이 관리하는 주택청약종합저축으로 전환하면 기금 조성액이 늘어날 가능성이 높기 때문입니다.

● 청약통장 200% 활용법은

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정부의 청약제도 합리화 선언으로 청약통장 활용 전략을 다시 세울 필요가 있다. 이를 위해 국토교통부가 최근 발행한 ‘주택청약 FAQ’는 큰 도움이 될 수 있다. 사진은 서울 남산에서 내려다 본 서울시내 아파트 전경. 동아일보 DB

정부의 새로운 청약통장 제도 도입에 따라 통장 활용 방안도 다시 짜야할 것으로 보입니다. 다만 청약통장 활용법은 개인 상황에 따라 크게 다를 수 있습니다. 여기에는 난수표로 불릴 만큼 복잡해진 청약제도도 큰 몫을 차지합니다.

▶국토부도 헷갈리는 ‘누더기’ 청약제도…1년에 서너번씩 수정 [황재성의 황금알]
(https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20230723/120366309/1)

다만 힌트를 얻을 만한 방법이 있습니다. 국토부가 지난달 29일 발행한 책, ‘주택청약 FAQ’입니다. 이 책은 주택 청약 제도와 관련한 질의회신 내용을 묶은 것입니다. 복잡한 주택 청약제도에 대한 이해를 돕고, 부적격 청약으로 인한 국민 피해를 최소화할 목적으로 제작됐습니다.

여기에는 올해 5월 기준으로 청약 수요자들이 꼭 알아야 할 청약자격부터 일반공급 및 특별공급, 소득산정 등에 대한 주요 내용부터 주택건설 사업자들이 놓치기 쉬운 주택공급 절차와 전매제한, 거주의무 사항 등에 이르기까지 다양한 내용을 고루 담고 있습니다.

청약통장에 대해선 26개에 걸쳐 질문과 답변 형식으로 관련 정보를 정리해 참고할 만합니다. 다만 일부는 정부가 이번에 발표한 ‘청약제도 합리화’ 내용이 반영되지 않아 주의해야 합니다.

예컨대 21번째 항목에서 ‘기존 청약통장을 주택청약종합저축으로 전환할 수 있는가’를 질문으로 제시한 뒤 “불가능하며, 기존 청약통장을 해지한 뒤 신규 가입으로만 가능하다”고 소개했습니다. 하지만 이는 9월 이후부터는 “가능하다”로 수정돼야만 합니다.

이를 제외하고는 눈여겨볼 만한 정보가 많습니다. 특히 올해 2월 출시돼 큰 인기를 누리고 있는 ‘청약주택 드림 청약통장’에 대해선 11개 항목에 걸쳐 상세하게 설명하고 있습니다.

대표적인 예가 주택청약종합저축 또는 청년우대형 주택청약종합저축에 가입한 사람이 청년주택드림청약통장에 가입하는 방법에 대한 설명입니다. 주택청약 FAQ에 따르면 기존 청년우대형 주택청약종합저축 가입자라면 별도 신청 없이도 전환할 수 있습니다.

하지만 청년우대형이 아닌 일반 주택청약종합저축 가입자라면 은행을 방문해 전환 신청을 해야 합니다. 이 때에도 청년주택드림청약통장 가입조건을 갖춰야만 신청이 가능합니다. 또 기존 주택청약종합저축이 당첨계좌인 경우에는 전환은 안되고, 재가입을 해야 합니다.