시골 단독주택 낙찰받았더니 도로 없는 맹지 [이주현의 경매 길라잡이]

감정가 낮은 주택일수록 하자 확인을
미등기 건물, 토지 사용 제약 가능성
도로 및 농지 포함 여부도 확인 필요

경북 영주시 한 시골마을에 단독주택이 경매로 나왔다. 감정 가격은 1억 원, 수차례 유찰을 거듭해 최저 매각가격은 감정가의 24%(2400만 원)까지 떨어졌다. 매각물건명세서에는 ‘적도상 도로가 연결되지 않는 맹지다. 인접지 소유자가 진입로를 폐쇄해 분쟁의 소지가 있다’라는 내용이 있다. 낙찰받아도 되는 주택일까?

최근 정부가 인구감소지역의 ‘세컨드 홈’ 활성화 대책을 내놓았다. 인구감소지역에서 주택을 추가로 매입할 때는 취득세 등 각종 세금을 감면받을 수 있어 경매 시장에서도 관심이 높아지고 있다. 지방 단독주택을 매입할 때 주의점에 대해 살펴본다.

첫째, 단독주택의 전체 감정평가 금액은 토지와 건물을 각각 평가해 합산한다. 지가(地價)가 비싼 서울 등 도심 근처에 위치한 단독주택은 건물보다 토지 가격이 전체 감정평가금액의 80% 이상을 차지하는 경우가 많다. 반면 지방 농어촌 지역은 토지보다 건물의 감정평가금액이 상대적으로 높은 비중을 차지하는 경우가 많아 주택의 관리 상태나 하자에 대한 꼼꼼한 조사가 필요하다. 즉, 감정평가서에 나온 건물 사진만을 보고 가치를 판단해서는 안 되고, 입찰 참여 전 현장에서 건물의 외관 등을 통해 관리 상태를 직접 확인하길 바란다.

둘째, 토지 위에 미등기 건물이 존재하는지 확인해 봐야 한다. 농어촌 지역은 소유자가 별도의 허가 없이 농기구 보관 창고를 짓거나, 무단으로 또 다른 주택을 건축하는 경우를 종종 볼 수 있다. 이 경우 법원에서는 해당 건물을 매각에서 제외하는 조건으로 경매를 진행하는 경우가 있는데, 이를 입찰외 건물이라고 한다. 이때 낙찰자는 해당 건물의 소유권을 취득하지 못할 뿐만 아니라 경우에 따라서는 건물을 철거할 수도 없어 토지 사용에 커다란 제약을 받을 수 있다. 혹은 별도의 협의를 거쳐 건물을 매입해야 하는 등 예상치 못한 추가 금액이 지출될 수 있다. 다만 미등기 건물이 본채의 부수적 역할에 그치는 종물 또는 부합물이라면 매각 대상에 포함하므로 체크해 보길 바란다.

셋째, 지적도를 떼어 보고 주택의 토지가 ‘맹지’인지 확인해야 한다. 현황상으로는 통행로가 만들어져 있으나 그 통행로가 인접지를 침범해 설치된 경우에는 경매 부동산이 지적도상에는 ‘맹지’일 가능성이 크다. 진입로의 소유자가 계속 사용을 허락해 준다면 특별한 문제는 없겠지만, 진입로 사용에 관한 정당한 권리가 없다면 언제든지 진입로가 차단될 수 있다는 불안감이 있을 수밖에 없다.

넷째, 주택을 포함한 여러 필지의 토지가 일괄 매각되는 경우라면 농지 포함 여부도 반드시 확인해야 한다. 일부 토지가 농지면 낙찰자는 관할 법원에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 한다. 농취증을 제출하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있다. 만약 현황상 농지가 아닌 경우에는 농취증 발급이 반려될 수 있고, 원상복구 의무가 생길 수 있어 유의해야 한다.