[고준석의 실전투자]‘처분금지 가처분’ 아파트, 경매 나서도 될까

강제경매-3년간 소 제기 없으면
선순위 가처분도 경매로 소멸
후순위 가처분도 소멸 예외 있어

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수

맞벌이 부부 A 씨는 경매로 나온 물건을 찾던 중 마음에 드는 아파트를 발견했다. 아파트 주변에는 초중고교가 있었다. 백화점을 비롯해 대형마트와 종합병원까지도 주변에 있었다. 동네가 마음에 끌렸다. 입찰에 참여할 결심을 굳히고 권리 분석에 들어갔다. 등기부를 확인해 보니 1순위 처분금지가처분(가처분), 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 가등기, 5순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 아파트는 2차까지 유찰된 상태였고, 선순위 가처분권자와 강제경매를 신청한 사람이 동일인이었다. 가처분은 무엇인지와 선순위 가처분은 경매로 소멸하는지 궁금하다.

가처분은 채권자가 부동산의 현상이 바뀌면(처분, 양도, 은닉 등) 장래의 권리를 실행하지 못하거나, 그 실행이 염려스러울 때 하는 것이다. 또한 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위해서도 할 수 있다. 즉, 다툼이 있는 권리관계(소유권 등)에 대하여, 장래의 집행보전(물건 확보)을 위해 현재의 상태를 고정·유지할 필요가 있을 때 한다.

선순위 가처분은 원칙적으로 매수인이 인수하는 권리다. 하지만 가처분이 기준 권리(근저당권 등)보다 앞에 나와도 매수인이 인수하지 않는 예도 있다. 선순위 가처분이 경매로 소멸하는 경우는 선순위 가처분권자가 소유권을 취득한 경우, 강제경매를 신청한 경우, 근저당권 설정 등기청구권 보전을 위한 경우, 채권자가 가처분 집행 후 일정 기간 동안 본안의 소를 제기하지 않은 경우다. 이때 ‘일정 기간’은 가처분 집행 시점에 따라 다르다. 가처분 집행이 2002년 6월 30일 이전인 경우 10년이 지나야 하고, 2002년 7월 1일∼2005년 7월 27일에 집행됐다면 5년, 2005년 7월 28일 이후로는 3년이다.

동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 또한 소유권 이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 때도 소멸한다. 여기에 가처분이 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때에는 채무자 또는 매수인(이해 관계인)은 그 취소를 신청할 수 있다. 즉, 선순위 가처분도 소멸시효가 완성될 때는 가처분 취소 신청을 통해 소멸시킬 수 있다. 만약 소멸시효 완성 이후에 본안의 소가 제기되어도 가처분 취소를 배제하는 효력은 생기지 않는다. 따라서 선순위 가처분이 있다고 해서 무조건 매수인이 인수하는 권리는 아니다. 본건의 경우처럼 선순위 가처분권자가 강제경매를 신청했을 때는 그 가처분은 경매로 소멸한다는 사실을 알아두자.

한편 기준 권리보다 후순위인 가처분은 원칙적으로 경매로 소멸하는 권리다. 그러나 후순위 가처분도 매수인이 인수해야 하는 경우가 있다. 가처분권자가 건물철거 및 토지인도청구를 위한 경우, 소유권(소유권 이전, 소유권 말소, 진정명의회복, 사해행위취소 등)에 관해 다툼이 있는 경우에는 그 후순위 가처분은 경매로 소멸하지 않으며, 매수인이 인수하는 권리가 된다. 예를 들어 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 토지 사용료를 지급하지 않으면 토지 소유자는 건물철거 및 토지인도청구 소를 제기한다. 그러면 법원은 직권으로 건물철거 및 토지인도청구 가처분 등기를 한다. 이런 경우 후순위 가처분 채권자가 본안 소송에서 승소하게 되면 매수인은 소유권을 상실한다.