[머니 컨설팅]1가구 1주택자라면 주택 재산세 특례 기준 살펴야

매년 6월 1일, 보유세 과세기준일
1주택자는 공정시장가액비율 특례 적용
특례 세율은 9억 원 이하 주택만 해당
올해부터 개정 과세표준상한제도 시행

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Q. 재산세 때문에 6월 1일 이전에 주택을 매도하고자 했던 K 씨는 부동산 경기가 아직 살아나지 못해 매도에 실패했다. 하는 수 없이 올해 재산세를 부담해야 하는데 언제 어떻게 부과되는지 궁금하다.

김도훈 KB국민은행 WM고객분석부(자문) 세무전문위원

A. 매년 6월 1일은 보유세의 과세기준일로 이날 하루 보유하는 사람이 그해의 보유세를 모두 부담하게 된다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 말하는데 6월 1일 이후 주택을 이미 팔았다고 하더라도 과세기준일인 6월 1일 당일 보유자에게 고지서가 발급된다.

상속이 발생했는데 상속 등기를 하지 않아 명의가 돌아가신 분 그대로 유지되고 있다면 어떻게 될까. 특별히 사실상의 소유자를 신고하지 않은 경우에는 주된 상속인이 납세의무자가 된다. 주된 상속인이란 민법상 상속지분이 가장 높은 사람이며 지분이 같다면 그중 나이가 가장 많은 사람을 말한다.

주택의 재산세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 재산세가 부과되는 기준금액은 시가표준액이다. 주택의 시가표준액은 곧 공동주택가격, 개별주택가격인데 쉽게 공시가격으로 이해하면 된다.

하지만 공시가격에 그대로 세율을 적용하지는 않고 먼저 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산정한다. 공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려해 결정하게 되는데 주택의 경우 60%이다. 즉, 공시가격에 60%를 곱한 금액이 재산세 과세표준이 된다.

지난해 1주택자에 대한 재산세 부담을 완화하기 위해 한시적으로 시행한 공정시장가액비율 특례를 올해에도 동일하게 적용해 1주택자는 주택가액에 따라 낮은 비율을 적용한다. 공시가격 3억 원 이하는 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 44%, 6억 원 초과는 45%의 공정시장가액비율이 적용된다.

추가적으로 올해부터 개정된 내용으로 과세표준상한제가 시행된다. 과세표준상한제는 ‘당해연도 과세표준’과 ‘직전연도 과세표준 상당액에서 5%가량 인상한 금액’을 비교해 낮은 금액을 과세표준으로 적용한다. 가격이 급등하더라도 일정 비율 이상 세 부담이 과도하게 오르는 것을 방지하기 위해서다. 참고로 과세표준상한제를 새롭게 시행함에 따라 기존의 주택에 대한 ‘세부담상한제’는 폐지됐다.

세율은 과세표준 구간에 따라 0.1∼0.4%가 표준세율인데 역시나 1가구 1주택자에게는 특례세율을 적용해 0.5%포인트를 차감한 0.05∼0.35%를 적용한다. 공정시장가액비율 특례와 다른 점은 세율은 공시가격이 9억 원 이하인 주택만 해당한다는 것이다.

납부는 주택의 경우 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 절반은 9월 16일부터 9월 30일까지 하게 되며 20만 원 이하인 때에는 7월에 한꺼번에 부과될 수도 있다. 이 시기에 납세자가 직접 신고할 필요는 없고 지방자치단체에서 알아서 계산된 고지서를 발급하기 때문에 특별히 이의가 없다면 기다렸다가 내면 된다. 그리고 재산세가 250만 원을 초과하는 경우 3개월 이내에 분납까지 가능하다. 다만 재산세와 같이 부과되는 지역자원시설세, 지방교육세는 분납이 불가하다.

마지막으로 재산세는 지방세에 해당하므로 국세를 담당하는 세무서와 다르게 재산 소재지의 관할자치단체에서 부과한다. 따라서 문의사항은 시·군·구청의 세무과를 통해야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.