[김종율의 토지투자]무턱대고 도로변 땅 샀다간 낭패 볼 수 있어

도로 접한 토지만 건축 허가 가능
통행 흐름 우선구역 연결허가 금지
교량·교차로 인근 투자 유의해야

김종율 보보스부동산연구소 대표

도로를 내는 목적은 크게 ‘개발’과 ‘통행’으로 나뉜다. 먼저 개발을 가능하게 한다는 의미부터 살펴보자. 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m의 도로에 2m 이상 대지가 접해 있어야 건축 인허가를 받을 수 있다. 이때 주로 쓰는 용어는 ‘건축법상 도로’다. 도로에 상·하수관 등 건물에 필요한 시설을 매설해 끌어들이려면 건축법상 도로에 포함되어야 한다.

또 다른 도로 개설 목적은 지역 간 신속한 이동이다. 이런 도로에 접한 땅은 개발은커녕 건축법상 맹지로 분류될 수 있다. 이처럼 도로에 접한 땅은 목적에 따라 토지 가치가 전혀 다르다.

신도시로 향하는 주된 도로변의 토지에 투자하는 상황을 생각해보자. 이럴 때에는 도로 인접지역을 뜻하는 ‘도로구역’이라는 개념을 이해해야 한다. 도로구역으로 지정된 땅은 인접 필지와의 개발보다는 지역 간 신속한 이동을 우선한다. 따라서 도로구역에서는 국도와 해당 필지 간 연결허가가 선행되어야 건축허가를 받을 수 있다.

대표적인 예시가 고속도로 휴게소다. 휴게소로 진입할 때 속도를 줄이고 본선에 오를 땐 충분히 가속해야 한다. 이 구간을 가·감속 차로라고 부르고 이런 도로를 짓도록 하는 것을 ‘연결허가’라고 한다. 보통 도로구역의 갓길 부분에 가·감속 차로를 설치하며 국도라면 국토관리청에서 허가를 받는다.

유념해야 할 것은 연결허가를 받지 못해 개발하기 어려운 토지가 있다는 것이다. 먼저 차량 흐름에 방해가 되거나 가·감속 차로를 만들 공간이 없는 경우 연결허가가 금지된다. 가·감속차로 길이는 대략 100m 이내에서 결정된다고 보면 된다. 건축물, 규모, 주차대수, 도로 차량 설계속도 등에 따라 달라지기 때문이다.

교량과 터널 앞뒤 토지도 연결허가가 금지된다. 교량은 갓길 부분이 없고 터널은 내부와 외부 간 명암 차가 있어서 그렇다. 국도변 버스 정류소 인근 토지도 비슷한 이유에서 연결허가가 금지된다. 이 정류소를 이용하는 버스만을 위해 별도로 차로를 내고 가·감속하는 구간이 있을 수 있기 때문이다. 유동인구가 많은 버스 정류소 앞이라 가치가 높다고 판단하기 쉬우니 조심해야 한다.

교차로 설치 영향권에서도 진출입 허가가 어려운 경우가 많다. 도시지역에 준하는 수준으로 보는 ‘계획관리지역’에 설치된 국도의 설계속도는 시속 80km다. 이런 지역에서 교차로가 있다면 교통량이 많아지고 따라서 가·감속 차로도 길어져야 한다. 보통 이런 지역에서 연결허가를 받으려면 100m가 아닌 120m까지는 토지를 확보해야 한다. 가시성이 좋더라도 투자 성과를 거두기 어려워진다.

실전은 이보다 좀 더 복잡하다. 대표적인 사례가 도로 확장 공사 과정에서 도로구역이 새로 지정되면서 진출입로 협의안이 도출되는 경우다. 따라서 도로구역이라는 기본 개념을 알되 이 규제를 어떻게 하면 해결할 수 있을지 고민하는 것이 바람직하다.