법정 전월세전환율, 월세→전세 땐 적용 안돼[부동산 빨간펜]

전월세값 비교에 필요한 전월세 전환율
법정 전환율은 전세→월세 때만 적용
시장 전환율은 지역, 주택 유형마다 달라

서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오르고 있습니다. 이달 말이면 ‘임대차2법’으로 불리는 계약갱신 요구권과 전월세 상한제가 시행된 지 만 4년이 됩니다. 계약갱신 요구권을 소진한 물량이 나오면 집주인이 보증금이나 월세를 한꺼번에 올려 받아 가격이 더 오르는 것 아니냐는 전망도 나옵니다.

‘전세의 월세화’ 현상이 가속화되면서 요즘엔 아파트 단지에서도 월세가 있는 물건이 적지 않습니다. 요즘처럼 전세가 귀할 때에는 월세로 눈을 돌리는 세입자도 적지 않고요. 물건마다 보증금이 제각각이라 가격 비교가 쉽지 않습니다. 이럴 때 필요한 게 전월세 전환율입니다. 오늘 부동산 빨간펜에서는 전월세 전환율에 대해 알아보겠습니다.

Q. 전월세 전환율은 무엇인가요?

“보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율을 뜻합니다. 1년 치 월세를 전세 보증금에서 월세 보증금을 뺀 값으로 나눈 뒤 100을 곱해 구합니다. 5억 원짜리 전세 보증금을 3억 원으로 낮추는 대신 월세 80만 원을 받는다고 가정해 봅시다. 1년 치 월세 960만 원을 전세 보증금에서 월세 보증금을 뺀 2억 원으로 나눈 뒤 100을 곱한 값(4.8%)이 전월세 전환율입니다.”

Q. 전월세 전환율에도 종류가 있나요?

“전월세 전환율에는 ‘법정 전환율’과 ‘시장 전환율’이 있습니다. 계산법은 같지만 법률상 근거와 활용 목적이 다릅니다. 법정 전환율은 주택임대차보호법 7조 2항에 규정돼 있습니다. 이 조항에 따르면 보증금을 월세로 돌릴 때 일정 비율을 초과할 수 없습니다. 전세를 월세로 돌릴 때 세입자의 월세 부담이 과도해지는 걸 막고자 법으로 상한선을 정해둔 겁니다. 그 상한선이 법정 전환율입니다. 법정 전환율은 법령에 따라 기준금리에 2%포인트를 더해 정합니다. 현재 기준금리가 연 3.5%니 법정 전환율은 5.5%가 됩니다. 법정 전환율은 지역이나 주택 유형, 면적과 상관 없이 똑같습니다.

시장 전환율은 법률상 근거는 없지만, 주택 시장 동향을 보여주는 핵심 지표 중 하나입니다. 한국부동산원이 매달 같은 단지, 같은 면적에서 실제 거래된 전세와 월세 가격을 토대로 산정하는데요. 시장 전환율은 지역과 주택 유형, 면적까지 구분해 발표하며, 한국부동산원 부동산통계정보시스템에서 확인할 수 있습니다. 즉 법정 전환율은 법률상 상한선, 시장 전환율은 시세라고 이해하면 됩니다.”

Q. 시장 전환율은 어떻게 활용하나요?

“전세 보증금을 낮추고 월세를 높일 때 월세 인상액을 구할 수 있습니다. 서울 종로구 소재 아파트의 전세 보증금을 5억 원에서 3억 원으로 낮춘다고 가정해 봅시다. 올해 5월 기준 종로구 아파트의 시장 전환율은 4.8%입니다. 감액한 보증금(2억 원)에 시장 전환율(4.8%)을 곱하면 1년 치 월세(960만 원)가 나오고, 12로 나누면 월세(80만 원)입니다. 즉 보증금 1억 원이 월세 40만 원과 가치가 같은 셈이죠. 반대로 월세를 낮추는 대신 보증금을 높일 때에도 이 공식을 역산하면 보증금 인상액을 구할 수 있습니다.

시장 전환율을 알면 보증금이 각기 다른 전월세 물건의 가격을 비교할 때도 유용합니다. 보증금 5억 원짜리 전세 물건과 보증금 3억 원에 월세 100만 원짜리 물건이 있다면, 후자가 더 비싸다고 볼 수 있습니다.”

Q. 법정 전환율은 언제 적용되나요?

“가장 헷갈리는 부분인데요. 법정 전환율은 전세를 월세로 전환하는 경우에만 적용합니다. 월세를 전세로 돌릴 때에는 적용되지 않습니다. 월세를 전세로 돌릴 때 법정 전환율로 상한선을 정하면, 세입자의 부담을 줄여준다는 도입 취지와 달리 세입자의 보증금 부담이 늘기 때문입니다. 또 법정 전환율은 신규 계약에는 적용되지 않고 오로지 기존 계약을 갱신하거나 변경할 때에만 적용됩니다.”

Q. 전월세 전환율대로 가격을 정해야 하나요?

“아닙니다. 시장 전환율은 시세를 보여주는 지표로 참고용입니다. 보증금과 월세 가격은 집주인과 세입자가 최종적으로 합의해 정하는 겁니다. 단, 기존 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 전환할 때에는, 법정 전환율(현행 5.5%)을 넘길 수 없다는 점만 유의하면 됩니다.”

Q. 매번 계산하기가 어려운데, 쉽게 계산할 수 있는 방법은 없나요?

“포털에서 제공하는 ‘전월세 전환 계산기’, 국토교통부의 임대등록시스템(렌트홈)의 ‘임대료 인상 계산기’를 사용하면 됩니다. 다만 두 계산기 모두 직전 계약보다 임대료를 5% 올린다는 조건이 기본값으로 설정돼 있습니다. 전월세 상한제에 따라 임대료 인상률 5% 이내라는 점을 반영한 건데요. 집주인과 세입자가 임대료를 5% 올리기로 했다면 기본 설정대로 계산하면 됩니다. 하지만 임대료를 올리지 않는 조건이라면 계산기상 임대료 인상률은 0%로 수정해야 정확한 값을 얻을 수 있습니다.”

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