부동산 경매의 기본 ‘권리분석’[이주현의 경매 길라잡이]

낙찰 후 잔금 못 내면 입찰보증금 잃어
임차인 확정일자도 정확히 파악해야
法 ‘매각물건명세서’ 반드시 살펴봐야

이주현 지지옥션 전문위원

경기 수원시에 있는 아파트 한 채가 경매에 나왔다. 감정가는 6억3000만 원, 2회 유찰로 최저 매각 가격은 3억870만 원까지 떨어졌다. 눈여겨봐야 할 점은 올해 5월과 6월 각각 최고가 매수 신고인이 나타났지만 모두 잔금을 내지 않아 재매각이 진행 중이라는 점이다.

부동산 경매 절차상 응찰자는 입찰보증금으로 최저 매각 가격의 10%의 금액을 법원에 제출해야 한다. 만약 최고가 매수 신고인이 잔금을 내지 못하면 입찰보증금은 반환받지 못하고, 재매각에 들어간다. 위 사례에서 첫 번째 매수신고인은 3000만 원, 두 번째 매수신고인은 6000만 원을 허공에 날린 것으로 보인다. 2명의 매수 신고인이 보증금 수천만 원을 포기하며 잔금 납부를 하지 않은 이유는 무엇일까?

보통 경매에서 재매각 사유를 보면 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 먼저 권리관계를 제대로 분석하지 못하는 경우다. 응찰 때 예상하지 못한 추가 인수 금액이 입찰보증금보다 많으면 잔금 납부를 포기할 수밖에 없다. 대출 한도를 잘못 파악해 자금 조달에 차질이 생길 때도 있다. 입찰표 작성의 실수로 과도한 금액을 써낸 경우도 있다. 이렇듯 부동산 경매는 매매 시장보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 있지만 순간의 실수로 거액의 돈을 잃을 수도 있어 항상 주의를 기울여야 한다.

위 사례에서 응찰자는 임차인에 대한 권리분석을 실패한 것으로 파악된다. 임차인의 전입 신고일은 말소 기준 권리인 첫 번째 근저당권보다 빠르고, 법원으로부터 배당받을 수 있는 요건인 확정일자도 갖췄다. 응찰자는 낙찰 가격이 임차 보증금보다 높으면 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있기 때문에 별도로 물어줘야 할 돈은 없을 것으로 판단했을 것이다.

문제는 임차인의 확정일자에서 나타났다. 임대차 계약을 하면 보통 전입신고와 동시에 확정일자를 받는다. 그런데 이 사건의 임차인은 근저당권이 설정된 뒤 일주일이 지나서야 확정일자를 받았다. 전입 일자가 빨라 경매 절차에서 대항력은 갖췄지만 확정일자는 근저당권보다 늦기 때문에 배당 순서는 2순위로 밀려나 버렸다. 임차인이 받을 수 있는 배당금액이 줄어들면서 낙찰자가 별도로 물어줘야 할 금액이 발생한 것이다. 결국 매매시세보다 더욱 비싼 값에 매수해야 하는 상황이 됐고, 이를 뒤늦게 깨달은 매수 신고인들은 잔금 납부 포기가 최상책이었다.

권리분석에 실패하지 않기 위해서는 매각기일 일주일 전에 법원에서 공개하는 매각 물건 명세서를 꼼꼼히 확인해야 한다. 기재된 임차인의 전입일자와 확정일자를 각각 확인한 후 등기부등본에 있는 권리와 선후 관계를 자세히 비교해보길 바란다. 추가로 임차인의 배당신청이 배당요구종기일 내에 이뤄졌는지도 살펴야 한다. 간혹 배당요구종기일이 지난 후에 신청하는 경우도 있는데, 이 임차인은 배당에 참여할 수 없고 낙찰자가 보증금 전액을 별도로 인수해야 한다.