[김종율의 토지투자]신도시 보상 노린다면 지구계획 살펴야

발표만 믿고 투자하면 돈 묶일 수도
사업성 없으면 보상도 지지부진
보상가보다 싼 매물 경매로 투자

김종율 보보스부동산연구소 대표

토지 투자는 철도나 도로 등의 호재가 있는 지역의 땅을 사두는 것을 말한다. 그 호재가 실현돼가며 가치가 올라갈 것을 기대하기 때문이다.

하지만 다른 방식도 있다. 신도시 예정지 내에 있는 토지를 사두었다가 한국토지주택공사(LH)나 지방도시공사 등의 사업시행자로부터 보상금을 받고 수용당하는 방식이다. 예상 보상가보다 낮게 부동산을 매입한 뒤 보상을 기다리는 전략이다.

문재인 정부 때 지정한 3기 신도시가 대표적이다. 경기 지역에서는 남양주 왕숙지구, 고양 창릉신도시, 부천 대장지구, 안산 장상지구, 화성 진안지구 등이 있다. 이번 윤석열 정부 들어서는 ‘콤팩트 시티’라는 이름으로 김포 장기동 일대, 평택 지제역 일대에 신도시 예정지를 지정했다. 최근에는 서울 내 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 공공주택지구로 지정하는 방안도 공개했다.

이런 사업은 대부분 LH가 시행자다. 하지만 LH의 재원이 한정적인 것을 고려해야 한다. 따라서 발표 내용만 믿지 말고 몇 가지 투자 원칙을 세워야 한다.

먼저 지구계획안을 앞둔 곳에 투자해야 한다. LH에 지구계획 승인 신청을 언제 내는지 확인하거나 보상 일정에 대해 문의하는 것도 좋다. 지구 내 입주 기업이 진행하는 행사가 있는지 확인하면 더 좋다.

두 번째로 사업성에 따라 투자 우선 순위를 매겨야 한다. 신도시 조성도 사업인 만큼 집값 흐름에 예민하게 반응하기 때문이다. 인근 아파트 실거래가, 건축비 흐름 등이 대표적인 지표다.

과거 사례를 보면 쉽게 이해할 수 있다. 노무현 정부는 국토 균형발전 방안으로 양주 옥정지구, 파주 운정3지구 등을 동시에 지정했다. 이후 이명박 정부는 서울 서초구, 경기 하남·과천시 등에 보금자리 주택지구를 지정했다. 현재 결과는 다들 아는 바와 같다. 서초 내곡지구, 하남 감일지구, 과천 보금자리주택지구 등은 이미 입주했지만 운정3지구와 옥정지구는 아직도 공사가 진행되고 있다.

마지막으로 경매 시장을 지속적으로 확인해야 한다. 보상 시기를 기다리지 못한 일부 투자자는 가격을 낮춰 급매로 물건을 처분하기도 한다. 하지만 이보다 더 확실한 기회는 경매에서 나온다. 권리분석 방법을 익힌다면 보상가보다 낮은 금액에 매물을 확보할 수도 있다.

추가로 사업이 지연된 곳이라면 수용 보상지 물건이 경매 시장에 나와도 투자자의 관심이 줄어든다. 대표적인 사례가 2021년 LH 직원 내부 정보 이용으로 문제가 된 광명시흥 공공주택지구다. 이런 상황에서 지구계획안 준비가 한창인 곳을 찾아 투자를 하면 투자 비용과 시간 모두 줄일 수 있다.