‘8·8 공급대책’으로 재건축 빨라진다는데 정말일까[부동산 빨간펜]

‘8·8 대책’ 재건축 분야 집중 정리
초기 분담금 추산 절차 간소화
조합 설립 시 필요 동의율 낮춰
3년간 용적률 높여 사업성 보강

8일 서울을 비롯한 수도권에 총 42만7000채 이상의 주택 공급 계획을 담은 ‘8·8 공급대책’이 발표됐습니다. 3년간 한시적으로 적용되는 ‘재건축·재개발 촉진법(특례법)’을 제정하고 안전진단 시기를 조정해 통상 15년 걸리는 정비사업 기간을 9년으로 줄이겠다는 계획이 특히 눈에 띄었습니다.

이번 부동산 빨간펜은 재건축 사업 순서에 맞춰 8·8 공급대책을 재구성했습니다. 내가 사는 재건축 단지는 어떤 영향을 받는지 알아보죠. 참고로 특례법 제정, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정 등 국회를 통과해야 하는 사안이 많아 실제 시행 여부는 지켜봐야 한다는 점을 기억해주세요.

Q. 내가 있는 아파트는 정밀안전진단을 통과해 플래카드가 걸렸던 단지입니다. 그 이후 별다른 소식이 없습니다. 대책 발표 이후 사업 속도가 빨라질까요.

“특례법이 국회를 통과한다는 가정하에 사업 절차가 일부 간소화됩니다. 안전진단 단계 이후에는 재건축 이후 단지 밑그림인 정비계획을 수립합니다. 도로, 공원 등 기반시설 위치와 높이, 용적률 등 주요 사안이 정해지죠. 조합원이 내야 하는 추정 분담금을 산출하고 그 근거도 밝혀야 합니다.

특례법이 통과되면 정비계획 수립 때 대표 유형의 분담금만 산정하면 됩니다. 가구별 분담금은 조합을 설립할 때 공개하는 것으로 바뀝니다. 분담금 산출 과정이 주민 갈등을 부추겨 사업 긴장감을 높이는 요소로 작용하고 있다는 지적이 반영된 겁니다.

이와 함께 초기 사업비를 주택도시기금으로 지원받을 수 있게 됩니다. 최대 50억 원까지 가능합니다. 재건축 사업은 분양 단계 이후에서 수익이 발생하다 보니 초기에 건설사, 용역업체 등으로부터 자금을 빌려 사업을 진행하는 곳이 많았습니다. 이 과정에서 사업이 공정하게 진행되지 않는다는 비판이 많다 보니 기금을 활용할 수 있도록 한 것으로 보입니다.”

Q. 내가 사는 아파트 단지에 정비계획이 수립됐다는 보도를 봤습니다. 이후 단계는 추진위원회와 조합 설립이라고 들었는데 이곳 단지는 어떤 영향을 받게 될지 궁금합니다.

“조합 설립이 쉬워질 것으로 보입니다. 재건축은 주민들의 재산권에 직접적인 영향을 미칩니다. 그래서 현재는 조합을 설립하려면 전체 소유자 75% 동의와 함께 동별로도 소유자 50% 동의율을 확보해야 합니다. 앞으로는 전체 주민 70%의 동의만 얻으면 됩니다. 동별 동의율은 3분의 1, 약 33%로 줄어듭니다.

현장에서는 ‘동별 동의율’ 축소에 주목하고 있습니다. 규모가 작은 동이더라도 조합을 설립하려면 동별 동의율 요건을 충족해야 해 조합원의 까다로운 요구를 들어줘야 하는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어 한강변 재건축 단지에서는 한강과 가장 가까운 동에 있는 조합원이 재건축 이후에도 현재 자리를 담보해줘야 조합 설립에 동의하겠다고 하는 겁니다.”

Q. 조합 집행부를 통해 정기적으로 재건축 진행 소식을 받아보고 있는 주민입니다. 이번 대책에 사업성을 더 높여주는 내용은 없나요.

“이전보다 아파트를 더 지어 분양할 수 있게 돼 사업성이 올라갑니다. 3년간 한시적으로 최대 용적률을 법적 상한의 1.1배까지 높이기로 했기 때문입니다. 통상 재건축은 3종 주거지역 내에서 이뤄집니다. 기존 최대 용적률은 법적 상한인 300%였죠. 하지만 앞으로 이 제한선이 330%로 오릅니다.

중요한 점은 해당 내용이 규제지역인 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’와 용산구 내 재건축 단지는 제외된다는 점입니다. 발표 이전에 사업계획인가를 신청한 곳도 제외됩니다. 해당 혜택을 받기 위해 모든 재건축 단지가 사업 진행 단계를 무르려고 한다면 촉진책이 아니라 오히려 억제책이 되기 때문입니다.”

Q. 재건축 단지 한 채가 재산 전부인 조합원입니다. 사업 과정에서 필요한 자금을 마련하지 못할까 걱정이 많은데 관련 대책은 없을까요.

“앞으로 주택연금을 활용해 정비사업 분담금을 납부할 수 있게 됩니다. 연금 한도의 50∼70%를 인출할 수 있도록 하는 것이죠. 현재는 교육비, 의료비 등의 이유에서만 제한적으로 이를 허용했습니다. 지난해 10월 주택연금 가입 기준이 공시가 9억 원에서 12억 원 이하로 완화된 것도 참고하면 좋습니다. 공시가 12억 원은 시세로 환산하면 약 17억 원입니다. 올해 12월 한국주택금융공사법 시행령 개정으로 추진된다고 합니다.

재건축 초과이익 환수제 폐지는 그대로 추진합니다. 역시 국회 문턱을 넘는 것이 관건일 것으로 보입니다.”

Q. 공사비 갈등으로 다른 재건축 단지에서 사업이 많이 지연됐다고 들었습니다. 내가 사는 재건축 단지에서 비슷한 일이 벌어지지 않게 하는 대책은 없나요.

“앞으로 시공사 입찰에 참여하는 건설사는 마감재 종류, 수준, 비용 등에 대해 상세히 제시해야 합니다. 시공사들이 선정 이후 공사비 증액을 요구하고 있는데 그 근거가 불분명하다는 지적을 반영한 겁니다. 또 조합이 건설사와 도급 계약을 맺거나 공사비 증액 요청을 받았을 때 내역 및 사유 등을 지자체에 제출하도록 할 계획입니다. 해당 자료를 한국부동산원의 공사비 검증과 연계해 내실을 높이겠다는 것이죠.”

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