기업이 운영하는 ‘20년 장기임대주택’ 2035년까지 10만채 공급

정부, 임대시장 기업유치 적극 추진
임대료 물가보다 더 높게 인상 가능… 세입자 바뀌면 시세에 맞춰 조정
전세사기 우려없이 안정적 거주… 일각 “지나친 임대료 상승 우려”

기업이 운영하는 임대주택에 세입자가 20년 이상 거주할 수 있는 ‘기업형 장기임대주택’이 2035년까지 10만 채 공급된다. 주로 개인 집주인들이 전월세 공급자 역할을 하던 민간 임대 시장에 기업들을 적극 유치하겠다는 취지다. 임차인들로서는 전세사기 우려 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 주거 선택지가 늘어날 것으로 전망된다. 다만 일각에선 기업들이 수익성을 확보하는 과정에서 임대료가 상승할 수 있다는 우려도 나온다.

정부는 28일 경제장관회의에서 이 같은 내용을 담은 신유형 임대주택 공급 방안을 발표했다. 법인이 100채 이상 규모로 장기 임대주택 서비스를 제공하는 경우 의무 임대 기간을 기존 10년에서 20년으로 늘리면 임대료 규제를 완화하고 세제 혜택을 주는 내용이 핵심이다.가격 규제를 없애면 기업들이 수요에 따라 수영장, 식사 제공 등 서비스를 확대해 경쟁력을 키울 여력이 생길 수 있다. 박상우 국토교통부 장관은 “전세는 효용을 다했다”며 “어쩔 수 없이 전세금을 못 돌려주는 경우가 있는데, 앞으로 이런 추세가 구조적으로 계속 발생할 가능성이 높다”고 제도 도입 취지를 설명했다. 국토부는 관련 민간 임대주택법 개정안을 다음 달 발의할 계획이다.

20년 장기임대주택은 기존 10년 임대주택과 달리 임대료를 주거비 물가 상승률보다 더 올릴 수 있고, 세입자가 바뀌면 임대료를 시세에 맞춰 조정할 수 있다. 유형은 정부 규제와 지원 정도에 따라 자율형, 준자율형, 지원형 등 3가지로 나뉜다. 자율형은 임대료 규제를 받지 않는 대신에 정부 지원을 최소한만 받는다. 준자율형은 임차인이 20년 가운데 계약을 갱신하는 2년마다 계약갱신요구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률 5% 상한이 적용된다. 그 대신 기업은 지방세 감면 혜택과 저금리 기금 융자 지원을 받는다. 지원형은 준자율형이 받는 규제에 더해 초기 임대료가 주변 시세의 95% 이내로 제한되고 무주택자 우선 공급 의무가 생긴다.

기업형 장기임대주택 모델은 앞서 박근혜 정부 때 도입된 ‘뉴스테이’의 확장 버전이다. 2015년 정부는 임대료와 관련된 모든 규제를 풀어주는 대신 8년간 의무 임대 기간을 둔 ‘뉴스테이’를 내놓았다. 당시엔 정부 지원을 받으면서 임대료 제한을 두지 않는 점이 논란이 됐다. 이후 문재인 정부는 의무 임대 기간을 10년으로 늘리면서 초기 임대료를 시세의 95%로 제한했다.

미국과 일본 등 선진국에서는 기업을 중심으로 민간 임대주택 시장이 형성돼 있다. 한국은 규제 등 영향으로 시장이 성장하지 못하고 있다. 국내 대표 사업자인 SK D&D는 서울에서 ‘에피소드’라는 브랜드로 총 2200채를 공급하고 있다. 정부가 공급하겠다고 밝힌 장기 임대주택 10만 채도 전체 임대주택 시장(863만 채)의 1.1%에 불과하다. 일본이 전체 임대주택의 60% 이상을 다이와리빙 등 임대 전문기업이 공급하고 있는 것과 대조적이다.

관건은 기업들의 참여 여부가 될 것으로 전망된다. 정부는 자금을 장기 투자로 운용하는 보험사에도 임대주택 투자를 허용하고 건전성 기준을 완화해 주기로 했다. 다만 주택 공급이 늘더라도 임대료가 상승하는 부작용을 우려하는 목소리도 있다.

한편 이날 정부는 지방의 미분양 주택 문제를 해결하기 위한 양도소득 과세특례를 추진하기로 했다. 비수도권의 미분양 주택을 취득해서 5년 이상 임대하면 시가를 활용해 5년간의 양도소득 가운데 절반은 과세 대상에서 제외하는 방안이다. 대상은 이날부터 내년 말까지 취득한 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 및 취득가액 6억 원 이하 주택이다. 이번 조치는 조세특례제한법 개정이 필요하다.

국토부는 또 내년 예산안 발표를 통해 전세사기 피해주택 매입 규모를 지난해보다 50% 많은 7500채까지 늘리기로 했다. 이를 활용해 피해자에게 첫 10년간은 무상으로, 다음 10년간은 시세의 30% 수준으로 임대주택을 공급할 계획이다.